Le novità introdotte dalla Riforma
del Catasto
La revisione del catasto
fabbricati contenuta nel disegno di Legge sulla delega fiscale ha avuto
l’approvazione anche in Commissione Finanze al Senato.
L’attuale sistema
catastale, ormai vecchio di 74 anni, classifica gli immobili esistenti
attraverso vani, classi e categorie; il nuovo catasto si baserà, invece, su
metodologie statistiche matematiche, cercando di allineare il valore catastale
al valore di mercato, adeguandolo il più possibile alla realtà.
La grande
novità contenuta nella Riforma del Catasto riguarda principalmente la
sostituzione dei vani con i metri quadri e l’individuazione di algoritmi per
determinare il valore degli immobili. Ecco i punti salienti.
VALORE PATRIMONIALE E
RENDITA
Prevista l’attribuzione di un valore patrimoniale e di una opportuna
rendita rappresentativa del reale reddito ritraibile dall’immobile. Per il
calcolo del valore patrimoniale delle unità immobiliari, saranno utilizzate
metodologie differenti in relazione alla specifica destinazione catastale
dell’immobile.
IMMOBILI A DESTINAZIONE
ORDINARIA
Nel caso di immobili a destinazione catastale ordinaria (Categoria A,
B e C, come ad esempio le civili abitazioni o i locali commerciali) sarà
utilizzato il valore di mercato al metro quadro opportunamente corretto in base
ad
un coefficiente funzione della localizzazione e delle caratteristiche
edilizie dell’immobile. Sarà abbandonando l’attuale metodologia basata sul
concetto del vano.
In particolare sarà adottato un processo estimativo che:
•
utilizza il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di
calcolo della superficie dell’unità immobiliare
• utilizza funzioni statistiche
atte ad esprimere la
relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le
caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per
ciascun ambito territoriale anche all’interno di uno stesso comune
IMMOBILI INTERESSE STORICO
Per gli
immobili di interesse storico si effettuerà una stima che terrà conto dei
maggiori oneri relativi alla manutenzione, ai vincoli legislativi e all’apporto
alla valorizzazione del patrimonio storico nazionale.
IMMOBILI A DESTINAZIONE
SPECIALE
Per gli immobili a destinazione catastale speciale (D, come ad esempio
opifici, capannoni industriali, alberghi) si utilizzerà una metodologia basata
sulla stima diretta. Si adotterà, in particolare, un processo estimativo che:
•
opera sulla base di procedimenti di stima diretta con l’applicazione di metodi
standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna
destinazione catastale speciale
• qualora non sia possibile fare riferimento
diretto ai valori di mercato, utilizza il criterio del costo, per gli immobili
a carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale, per gli
immobili per i quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente.
ALGORITMI DI
CALCOLO
L’individuazione delle rendite e dei valori patrimoniali avverrà
attraverso algoritmi di calcolo, ossia funzioni statistiche utilizzate per
attribuire valori e redditi rilevati alla consistenza delle singole unità
immobiliari.
ACCATASTAMENTO TELEMATICO
Previsto
l’accatastamento telematico degli immobili.
COMMISSIONI CENSUARIE
Le
commissioni censuarie saranno allargate anche ai rappresentanti delle
associazioni di categoria del mondo immobiliare. Sarà rafforzata la possibilità
di assumere provvedimenti in autotutela sulla determinazione delle rendite, ma
i ricorsi giurisdizionali andranno rivolti alle commissioni tributarie.
Il Tar
risponderà solo sulle questioni di legittimità.
fornte:
acca.it/biblus-net
08-02-2014
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