Agevolazioni prima casa

Mano morbida sulle agevolazioni prima casa, ma solo in parte. La Legge di Stabilità 2016 ha infatti facilitato, modificandone i requisiti, l’applicazione dei benefici fiscali sull'acquisto dell’immobile cosiddetto “prima casa”, anche se a ben vedere tale facilitazione si presenta - per così dire - “monca”, nel senso che da un lato rende più agevole l’acquisto, ma dall'altro conserva anche una parte dei vecchi requisiti d’accesso creando di conseguenza i presupposti per situazioni contraddittorie. Prima però di entrare nel merito è bene rammentare quali sono, nel concreto, i benefici fiscali che intervengono sulle imposte derivanti dalla compravendita. 

Il regime agevolato consente in pratica di applicare: 

- l'imposta di registro, ribassata al 2% del valore catastale in caso di acquisto da un cittadino privato. Fino al 31 dicembre 2013 l'imposta è stata calcolata al 3%, ma dal 1° gennaio 2014 sono entrate in vigore le modifiche introdotte dal Decreto "Istruzione";

- in alternativa l'IVA con aliquota al 4% se l'acquisto avviene da un'impresa edile o da una cooperativa edilizia (in questo caso il Dl "Istruzione" non ha apportato nessun cambiamento). Con l'Iva però va abbinata anche l'imposta di registro che dal 2013 al 2014 si è alzata da 168 a 200 euro;

- poi le imposte ipotecaria e catastale, che sempre per effetto del Dl "Istruzione", dal 1° gennaio 2014, in caso di acquisto da privato, sono state entrambe ribassate da 168 a 50 euro; mentre in caso di acquisto da un soggetto passivo Iva sono rincarate da 168 a 200 euro.


Tali imposte si applicano sul corrispettivo convenuto nell'atto di compravendita relativamente all'abitazione ed alle relative pertinenze (massimo una per genere: un box, una cantina, ecc). Per altro, nelle cessioni fra privati (persone fisiche, cioè, che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), è possibile calcolare l’imposta di registro non sul valore commerciale del bene ma sulla rendita risultante al catasto, alla quale si dovrà applicare la rivalutazione del 5% più il coefficiente (110).

Detto questo, vediamo quali sono i requisiti che occorre rispettare ai fini delle agevolazioni. Per chiarezza, diciamo subito che l'immobile oggetto di compravendita dev’essere ad uso abitativo e non può essere un'abitazione di lusso o di altissimo pregio, vale a dire che non dev’essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). L’immobile deve inoltre essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula o nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’Aire - “Anagrafe degli italiani residenti all’estero”) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Queste regole sono rimaste le stesse. In che ambito, allora, è intervenuta la manovra 2016? Come si ricorderà, il vecchio regolamento prevedeva che nell’atto di acquisto il compratore dichiarasse:

- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato

- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.


Succedeva quindi che nel caso si fosse già possessori di un’altra abitazione nello stesso Comune ove si intendeva acquistare la prima casa, o di un altro immobile, in qualunque punto d’Italia, già acquistato coi benefici fiscali, si sarebbe dovuto prima vendere quell’immobile e solo dopo procedere col nuovo acquisto (ai sensi del comma 1 della nota II-bis, lettere a), b), c), del Dpr 131 del 1986).

Su questo aspetto è appunto intervenuta la nuova Legge di Stabilità, che in pratica, a partire dal 1° gennaio 2016, ammette l’acquisto della prima casa anche laddove non venga rispettato il secondo requisito, ovvero l’assenza di un altro immobile acquistato con l’applicazione dei benefici, a condizione però che entro un anno dalla data del nuovo acquisto il contribuente se ne disfi. La semplificazione resta quindi parziale, nel senso che, aggirando il secondo requisito, mantiene comunque valido il primo, ovvero il contribuente non può “essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato”.

Detto altrimenti, se un contribuente volesse acquistare una prima casa a Roma, dove già possiede un’abitazione avuta in eredità, dovrà comunque venderla e solo dopo acquistare la nuova casa; viceversa, se volesse acquistare una prima casa a Roma e ne possedesse già una a Milano, anch’essa acquistata coi benefici fiscali, potrà comunque effettuare l’acquisto a condizione di vendere, entro 12 mesi, la casa di Milano. Appare quindi anomala la scelta dei “due pesi e due misure”, visto che in un caso la vendita preliminare resta comunque obbligatoria, mentre nell’altro il contribuente può anche scegliere di alienare in un secondo momento l’immobile già in suo possesso.

Fonte: web

articolo: sobimnews

13-02-2016

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Bonus mobili 2016

La Legge di Stabilità 2016 ha prorogato fino alla fine di quest’anno il ‘Bonus mobili ed elettrodomestici’, la detrazione del 50% sull'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici per chi ristruttura la casa, e ha introdotto il ‘Bonus mobili giovani coppie’, la detrazione del 50% sull'acquisto di mobili per le giovani coppie che comprano la prima casa.

Vediamo nel dettaglio le regole delle due agevolazioni.

IL BONUS MOBILI ED ELETTRODOMESTICI

Cos’è, come ottenerlo, a chi spetta

È una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.

Per usufruirne è indispensabile realizzare, entro il 31 dicembre 2016, lavori di ristrutturazione edilizia (e beneficiare della relativa detrazione del 50%) su singole unità immobiliari residenziali e/o su parti comuni di condomìni.

È necessario dunque effettuare almeno uno dei seguenti interventi:

- manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singoli appartamenti;

- manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su parti comuni di edifici residenziali;

- ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;

- restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia relativi a interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile.

Il bonus mobili ed elettrodomestici spetta ai contribuenti che fruiscono della detrazione del 50% per le ristrutturazioni e che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef).

Cosa è agevolabile

Il bonus si applica all’acquisto di mobili ed elettrodomestici nuovi. Gli elettrodomestici devono essere nuovi e di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), come da etichetta energetica.

Non sono agevolabili gli acquisti di porte, pavimenti, di tende e tendaggi e altri complementi di arredo, mobili usati acquistati da venditori privati, antiquari e rigattieri.

Tetti massimi di spesa e detrazione, scadenze

L’importo massimo di spesa detraibile è fissato a 10.000 euro, IVA compresa. La quota detraibile è pari al 50% della spesa. La detrazione è ripartita in dieci rate annuali.

Per ottenere il bonus è necessario che le spese di acquisto siano sostenute entro il 31 dicembre 2016. La data in cui si acquistano i beni deve essere successiva a quella di inizio dei lavori di ristrutturazione

BONUS MOBILI GIOVANI COPPIE

Cos’è, come ottenerlo, a chi spetta

È una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili (e non di elettrodomestici) destinati ad arredare la prima casa di proprietà.

A differenza del Bonus mobili ed elettrodomestici, il Bonus mobili giovani coppie non richiede una ristrutturazione; è indispensabile invece che la coppia sia ‘acquirente’ di una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, cioè che acquisti la prima casa.

L’agevolazione spetta alle giovani coppie costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno 3 anni, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni di età.

Cosa è agevolabile

Il Bonus si applica all’acquisto di mobili destinati ad arredare la prima casa acquistata dalla giovane coppia. Non sono compresi gli elettrodomestici né gli acquisti di porte, pavimenti, di tende e tendaggi e altri complementi di arredo, mobili usati acquistati da venditori privati, antiquari e rigattieri.

Tetti massimi di spesa e detrazione, scadenze

L’importo massimo di spesa detraibile è fissato a 16.000 euro, IVA compresa. La quota detraibile è pari al 50% della spesa. La detrazione è ripartita in dieci rate annuali.

Per ottenere il bonus è necessario che le spese di acquisto siano sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016.

REGOLE COMUNI AI DUE BONUS

Come ottenere la detrazione e quali documenti conservare

Per ottenere il ‘Bonus mobili ed elettrodomestici’ e il ‘Bonus mobili giovani coppie’ è necessario effettuare i pagamenti con bonifici bancari o postali, sui quali va indicato:

- la causale del versamento;

- il codice fiscale del beneficiario della detrazione;

- il numero di Partita Iva o il Codice Fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

È consentito effettuare il pagamento anche mediante carte di credito o carte di debito. La data di pagamento è individuata nel giorno di utilizzo della carta da parte del titolare (indicata nella ricevuta di transazione) e non nel giorno di addebito sul conto corrente. Non è consentito, invece, effettuare il pagamento mediante assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.

Chi usufruisce del ‘Bonus mobili ed elettrodomestici’ e del ‘Bonus mobili giovani coppie’ deve conservare:

- ricevuta del bonifico;

- ricevuta di avvenuta transazione (per i pagamenti con carta di credito o di debito);

- documentazione di addebito sul conto corrente;

- fatture di acquisto dei beni, riportanti la natura, la qualità e la quantità dei beni e dei servizi acquisiti.

Il Bonus mobili ed elettrodomestici e il Bonus mobili giovani coppie non sono cumulabili, cioè non sono applicabili all’acquisto dei medesimi beni.

Fonte: web
articolo: sobimnews

13-02-2016

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Leasing prima casa, guida dei notai

Dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 è possibile acquistare la prima casa tramite leasing. La Legge di Stabilità 2016 ha infatti esteso il leasing immobiliare alle persone fisiche, fissando nuove regole e relative tassazioni.

Il Notariato ha approfondito questo argomento, assieme alle condizioni d’acquisto sulla prima casa, in due studi: uno studio sulle novità del leasing immobiliare e l’altro sull'acquisto della prima casa.

Il leasing immobiliare

Lo studio esamina gli effetti fiscali che il leasing finanziario abitativo, previsto dalla Legge di Stabilità 2016, ha introdotto come la detrazione irpef con riguardo ai “canoni e relativi oneri accessori” ed al “costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale”a favore degli utilizzatori di immobili concessi in locazione finanziaria e destinati ad abitazione principale.

Ricordiamo che il leasing immobiliare è un contratto di locazione finanziaria in cui la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e indicazione dell’utilizzatore che pagherà un ‘affitto’ per un periodo di tempo concordato; alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà riscattare la casa ad un prezzo prestabilito.

Inoltre i Notai analizzano nel documento argomenti come l’aliquota ridotta dell’imposta di registro proporzionale (pari all’1,5%) per i trasferimenti nei confronti delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all’esercizio del leasing finanziario di immobili acquisiti in locazione finanziaria da parte di utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni relative all'acquisto della "prima casa" di abitazione.

Infine lo studio parla dell’imponibilità, ai fini dell’imposta di registro delle cessioni dei contratti di leasing, da parte degli utilizzatori, anche aventi ad oggetto fabbricati abitativi, con la previsione di distinte aliquote dell’imposta di registro in ragione della ricorrenza o meno in capo agli utilizzatori/cessionari delle condizioni per l’acquisto della "prima casa" di abitazione. 

Acquisto prima casa

Dal Notariato arrivano chiarimenti anche sulle novità in tema di condizioni per gli acquisti della prima casa, previsti sempre dalla Legge di Stabilità 2016 che ha adeguato la contrattazione immobiliare alle attuali esigenze.

I Notai infatti spiegano che la nuova norma consente di usufruire delle agevolazioni per la prima casa anche al contribuente che abbia già acquistato un’abitazione con agevolazioni indicate e che l’abbia alienata successivamente al nuovo acquisto, purché entro un anno.

Infine il Notariato chiarisce quali norme seguire nel caso di trasferimenti della "prima casa"derivanti da successioni o donazioni.

Fonte: mutui&futuro

13-02-2016

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Legga stabilità 2016 agevolazioni fiscali immobiliari

La legge di stabilità 2016 ha introdotto importanti novità per il settore immobiliare e la casa in particolare. Dalla proroga dei bonus ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche, al doppio bonus mobili, all'abolizione della Tasi sulla prima casa, fino alla riduzione dell'Imu per gli affitti sul canone concordato e all'introduzione del leasing immobiliare anche per i privati. Ecco il quadro delle principali agevolazioni fiscali redatto da Confedilizia

Le norme di maggior interesse per il mattone

Eliminazione tasi prima casa - 

Sono escluse dalla Tasi le unità immobiliari “destinate ad abitazione principale dal possessore nonché dall'utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”, vale a dire: abitazioni di tipo signorile (A/1); abitazioni in ville (A/8); castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (A/9). Per queste unità immobiliari risulta applicabile il seguente regime: - Imu tra il 2 e il 6 per mille (aliquota di base pari al 4 per mille, riducibile o elevabile) - Tasi con aliquota dell’1 per mille, ma limite massimo Imu-Tasi pari al 6 per mille - possibilità di arrivare al 6,8 per mille da parte dei Comuni che abbiano previsto per il 2015, e che confermino nel 2016 (cfr. successivo comma 28) l’utilizzo della maggiorazione dello 0,8 per mille per le unità immobiliari interessate 

Ivie imposta immobili estero (art. 1, comma 16)

L’imposta sul valore degli immobili situati all’estero (Ivie) non si applica “al possesso dell'abitazione principale” e delle relative pertinenze e alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, “ad eccezione delle unità immobiliari che in Italia risultano classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”

Criterio calcolo tassa rifiuti

È prorogata per gli anni 2016 e 2017 la modalità di commisurazione della tassa sui rifiuti (Tari) da parte dei Comuni sulla base di un criterio medio-ordinario (ovvero in base alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte) e non dell’effettiva quantità di rifiuti prodotti (c.d. metodo normalizzato). E’ inoltre differito al 2018 (rispetto al 2016) il termine a decorrere dal quale il Comune deve avvalersi, nella determinazione dei costi del servizio, anche delle risultanze dei fabbisogni standard. 

Imu su immobili locati a canone concordato - (art. 1, commi 53-54)

“Per gli immobili locati a canone concordato”, l’Imu e la Tasi sono ridotte del 25%. Il testo della norma permette di considerare interessate a questo sgravio tre tipologie di contratti di locazione: a) i contratti agevolati, della durata di 3 anni più 2 di rinnovo; b) i contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni; c) i contratti transitori (di durata da 1 a 18 mesi), se stipulati nei Comuni nei quali il canone deve essere stabilito dalle parti applicando gli Accordi territoriali (aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; Comuni confinanti con tali aree; altri Comuni capoluogo di provincia).

Fonte: web

13-02-2016
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