Dopo
la terza asta deserta l'immobile al debitore o "svenduto": la norma è
retroattiva
una
importante novità del decreto banche entrato in vigore il quattro maggio
riguarda il tetto massimo alle aste immobiliari. Dopo l'esecuzione, infatti, l'abitazione
del debitore può essere offerta per un massimo di tre volte. Se anche il terzo
tentativo dovesse andare a vuoto si aprono due strade: la casa torna al
debitore o il giudice può decidere di "svenderlo" in una quarta
procedura con un valore ridotto della metà. Una norma che si applica anche ai
beni già pignorati.
Nata
per semplificare le procedure di esecuzione immobiliare, la nuova norma prevede
che l'immobile pignorato possa essere messo all'asta per un massimo di tre
volte, ogni volta con un prezzo ribassato di circa un quarto. Nel caso in cui
anche la terza asta dovesse andare deserta è facoltà del giudice quella di
decidere se far tornare l'immobile al debitore - con buona pace del creditore -
o indire una quarta procedura di aggiudicazione, dove l'abitazione viene in
qualche modo "svenduta", perché il valore è ridotto della metà.
A
questo punto nasce spontanea la domanda: che succederà agli immobili già
pignorati? La risposta è nello stesso decreto che stabilisce che la regola
illustrata si applica anche agli esperimenti di vendita "svoli prima
dell'entrata in vigore del presente decreto". Detto in poche parole la
norma è retroattiva. Nella pratica, tutti gli immobili già pignorati, con
procedure che si allargano magari da anni, verranno o restituiti al debitore o
per loro si aprirà la strada di una sora di "liquidazione finale",
con una quarta procedura a discrezione del giudice.
E'
inoltre importante sottolineare come per i nuovi pignoramenti, la procedura non
potrà protrarsi per anni, ma dovrebbe concludersi in un massimo di sei mesi.
La
riforma prevede un numero massimo di aste deserte. Dopo tre tentativi andati a
vuoto, si passerà a un quarto esperimento di vendita dell'abitazione a
prezzo libero. Intanto il giudice avrà ordinato la liberazione immediata della
casa da parte del debitore, per evitare che sia proprio questo elemento a
scoraggiare i possibili acquirenti.
Se
anche la quarta asta dovesse andare a vuoto, il giudice dichiara la chiusura
anticipata del pignoramento. L'immobile viene restituito al debitore e il
creditore dovrà trovare altri beni da pignorare. Nel caso in cui dovesse
avviare la procedura di esecuzione per lo stesso immobile, questo potrebbe
configurarsi come abuso di diritto.
Già
due anni fa, il legislatore aveva previsto l'estinzione anticipata della
procedura nel caso di asta deserta. Ma ci sono importanti differenze con il
passato
la chiusura del processo di pignoramento
dell'immobile non è una facoltà del giudice, ma un vero e proprio obbligo
viene definito il numero di aste massimo, in questo
caso quattro
nel nuovo testo non vengono poste condizioni alla
chiusura anticipata della procedura se non il numero massimo di aste (nella
precedente formulazione, infatti, l'estinzione dell'esecuzione forzata era
relazionata al momento in cui "non risulti più possibile conseguire un
ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei
costi necessari per la prosecuzione della procedura")
Nel
caso in cui tre aste immobiliari siano andate deserte, il giudice può chiedere
l'immediato rilascio della casa da parte del debitore. Ciò non vale però nel
caso in cui l'immobile costituisca la prima casa di abitazione dello stesso. In
questo caso, potrà continuare ad abitarlo anche durante l'esecuzione forzata.
Sono
previste maggiori garanzie nel caso di espropriazione di beni indivisi. Tra
questi la previsione che sia espropriato l'immobile in comuni di beni, ma che
venga restituito al coniuge non debitore la metà del controvalore del bene, al loro
delle spese di liquidazione.
Il fisco non può pignorare la prima casa se è
l'unica, non di lusso e il debitore vi ha fissato la propria residenza. In
mancanza di detti presupposti, Equitalia può scrivere l'ipoteca e anche
pignorare l'immobile, a condizione che il suo credito sia superiore a 120mila
euro.
Per
quanto concerne i mobili di casa, non sono pignorabili i letti, tavoli da
pranzo e le sedie, armadi, cassettoni, frigoriferi, stufe, fornelli da cucina,
utensili da casa e il mobile che li contiene.
Dopo
la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, entra in vigore il 4 maggio il decreto
banche, che contiene, tra le altre misure, anche le norme che rendono più
semplice il pignoramento immobiliare dopo 18 rate non pagate. Il testo
specifica che la casa può andare all'asta solo se è di proprietà di un
imprenditore e nel caso in cui non sia adibita ad abitazione principale.
L'Articolo
2 del decreto banche dispone che in caso di inadempimento dell'imprenditore - e
in presenza di una clausola contrattuale che lo specifichi - il creditore ha
diritto di procedere alla vendita dell'immobile. Sempre nel caso in cui al
"proprietario sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di
stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento".
Al comma 3, inoltre viene specificato, che il trasferimento non può
"essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale
del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo
grado".
Il
comma 5 dell'articolo 2 del testo, prevede che "si ha inadempimento quando
il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre
rate, anche non consecutive,
nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla
scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso
rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per
oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da
effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto
di finanziamento".
Fonte: articolo visto sul web
11-05-2016
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