Le tappe per l'acquisto

L'acquisto di una casa può essere considerato un percorso con varie tappe: proposta di acquisto, preliminare di compravendita, rogito notarile.

Questi passaggi non sono tutti obbligati, infatti le parti possono effettuare direttamente il preliminare, comunemente detto compromesso, dopodiché si passa al rogito; si può anche procedere direttamente dall’accettazione della proposta di locazione al rogito. Alla fine si deve comunque passare dal rogito, questa è l’unica tappa obbligata: il rogito.

Possiamo anche addirittura fare il rogito direttamente saltando le tappe di proposta o compromesso, come detto sono le uniche tappe che si possono saltare a differenza del rogito.

La proposta di acquisto viene solitamente sottoscritta su moduli prestampati forniti dall’agenzia immobiliare, questa contiene gli elementi essenziale per la futura vendita (prezzo, tempistica, pagamenti, consegna, individuazione immobile e pertinenze). Questo documento vincola di fatto entrambe le parti una volta sottoscritto, vincola invece una sola parte, per un certo periodo di tempo indicato, quando formulata come “irrevocabile”.

Una volta sottoscritti gli accordi questi non possono essere modificati unilateralmente ma solo in forma scritta e soprattutto di comune accordo.

È sufficiente quindi che il mediatore informi di essere in possesso dell'accettazione scritta, senza dover trasmettere tale documento».

Una recente sentenza della Suprema Corte (n. 25923, del 9 dicembre 2014) ha affermato che l'accordo è da ritenersi concluso anche con la semplice comunicazione dell'agenzia all'acquirente circa l'avvenuta accettazione della proposta irrevocabile.

Da un punto di vista puramente giuridico, non c'è dunque differenza tra la proposta accettata e il preliminare. Se una delle parti cambia idea prima del rogito, perde la somma depositata a titolo di “caparra” (acquirente) o ne deve restituire il doppio (venditore). Ci sarebbero poi anche le spese sostenute e le obbligazioni sottoscritte che potrebbero far aumentare il “peso” di aver cambiato idea; solitamente in questa fase preliminare non ci sono impegni economici molto elevati.

Ma non è finita qui: La parte che vuol invece mantenere gli impegni sottoscritti può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza che trasferisca la casa alle condizioni previste nella proposta accettata e, per quanto non pattuito, alle condizioni di legge.

Oltre a indicare un periodo di validità non troppo lungo, la proposta deve contenere altri elementi di tutela: l'indicazione che l'acquisto è condizionato all'ottenimento del mutuo, la dichiarazione del venditore circa l'assenza di evizioni, sugli impianti, e così via; in genere queste clausole sono “tantine” ma come diceva un detto: meglio prevenire che curare.

Per questo (e anche per molto altro) è opportuno farsi seguire da un agente immobiliare, un professionista abilitato nel ruolo, che conosce tutte queste clausole e può gestire al meglio qualsiasi compravendita.

Nel caso di accordo sottoscritto “ all’acqua di rose” è opportuno prevedere una clausola secondo la quale le parti si impegnano a definire meglio e compiutamente le condizioni contrattuali in un successivo preliminare formale, sostitutivo e/o integrativo del precedente.

I vantaggi di un rinvio al preliminare sono diversi. Ulteriormente rafforzati dalla possibilità di trascrizione nei registri immobiliari.

La firma del compromesso così come la proposta fa nascere un obbligo giuridico che ha effetto solo tra le parti: se il proprietario vende ad altre persone o iscrive ipoteche sull'immobile, l'acquirente potrà al massimo chiedere al giudice il risarcimento dei danni, ma dovrà rinunciare alla casa.

La trascrizione, il cui effetto “prenotativo” dura tre anni, rende invece il contratto opponibile nei confronti di terzi e protegge anche da qualsiasi azione sull'immobile (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali).

Ma questo, tra persone per bene è inutile anche pensarlo.

Fonte: web

27-05-2015

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IMU 2015

Per il 2015 le scadenze sono le seguenti: 16 giugno e 16 dicembre

Tali scadenze riguardano tutti gli immobili per i quali non è stata prevista l'abolizione dell'IMU.

Per coloro che devono versare l'imposta, il saldo si ottiene ricalcolando l'IMU con l'ultima aliquota deliberata dal Comune e sottraendo quanto già versato con la prima rata.

Dal 2013 l'IMU si versa in 2 rate: l'acconto del 50% entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre.

Se il Comune non ha deliberato le aliquote IMU entro i termini di legge, si devono utilizzare quelle dell'anno precedente.

Se anche nell'anno precedente il Comune non aveva stabilito le aliquote si applicano quelle 'base' previste per legge.

La L. 147/2013 (legge di stabilità 2014) ha sancito che dal 2014 l' IMU sulla prima casa non è più dovuta ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio, ville e castelli) per le quali resta valida la detrazione di 200 euro.

Sono esenti dal pagamento dell'IMU anche i seguenti immobili:

a) unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;

b) fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008;

c) casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;

d) all' unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, nonchè dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco.

I Comuni possono a loro discrezione considerare come prima casa ai fini IMU i seguenti immobili:

- l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, purché non locata, da anziani o disabili residenti permanentemente in istituti di ricovero,

- l'unità immobiliare (non locata) posseduta dai cittadini italiani residenti all'estero a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia,

- l'unità immobiliare concessa in comodato come prima casa ai parenti in linea retta entro il primo grado; in questo caso l'esenzione prima casa vale entro un limite massimo della rendita catastale pari a 500 euro, oppure senza alcun limite se il comodatario ha un reddito ISEE fino a 15.000 euro annui.

NOTA: per la prima casa non è più applicabile la "detrazione figli" (50 euro per ciascun figlo residente fino a 26 anni).

Dal 2014 inoltre non è più dovuta l'IMU sui fabbricati rurali strumentali all'agricoltura.

Fonte: avvocatoandreani.it

25-05-2015

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Segnali positivi per mutui nel primo quadrimestre 2015

Il primo quadrimestre 2015 è stato certamente caratterizzato da un forte incremento “di fiducia” da parte dei potenziali acquirenti casa i quali, confortati da valori immobiliari ancora “bassi”, tassi ai minimi di sempre, rinnovata volontà da parte delle banche a concentrarsi sugli impieghi e spread decisamente contenuti, sono tornati a considerare l’“acquisto casa” operazione non solo “possibile” ma assolutamente conveniente.

Per la prima volta da lungo tempo la scelta dei clienti (anche a seguito di nostra attenta consulenza pre-mutuo) è ricaduta sui mutui a tasso fisso, complici il crollo degli irs sulle scadenze medio-lunghe e gli spread decisamente allettanti proposti da buona parte degli operatori bancari. Queste due componenti hanno trovato la loro massima espressione nel recente aprile, mese nel quale la maggior parte dei clienti che si è affidata al nostro servizio ha potuto rogitare a tassi finiti sul fisso notevolmente inferiori al 3%, un livello che appariva impensabile solo fino a pochi mesi fa (e che riteniamo sarà verosimilmente difficilmente auspicabile per gli ultimi due mesi primaverili)

Ha proseguito molto sostenuto l’interesse anche nei confronti delle soluzioni “di nicchia” quali “mutui a rata costante” (anch’essi giunti a spread straordinariamente bassi e perfetti per la tipologia di cliente “lavoratore dipendente”) e “mutuo risparmio”, formula quest’ultima che permette di arrivare addirittura all’azzeramento totale dello spread collegato al mutuo e che continua ad ottenere enorme successo, soprattutto tra i clienti in grado di sostenere operazioni con ltv inferiori al 70%.

Sottolineiamo sempre che queste formule  sono spesso impossibili da conoscere da parte dei potenziali acquirenti casa ( in primis poiché la loro banca di provenienza, non possedendo tali prodotti, non può ovviamente proporli o in seconda istanza poiché i prodotti stessi sono distribuiti esclusivamente da società di mediazione creditizia) ed è dunque fondamentale, a nostro modesto avviso, che le agenzie immobiliari, se realmente credono nel dictat di “fornire un servizio evoluto ed a 360 gradi al compratore”, si liberino della convinzione, obsoleta e spessissimo confutata dai fatti, secondo cui “il cliente finanziabile dalla propria banca è bene che si limiti a quell’offerta e si guardi il meno possibile intorno”. In un mercato come quello attuale, fortemente competitivo, nuovamente attento al “prodotto mutuo” e che presenta macroscopiche differenze tra banca e banca, non solo a livello di tassi riservati al cliente ma più in generale di velocità e snellezza nella gestione delle pratiche, va piu’ che mai rimarcato che “abbandonare a sé stesso” il cliente sull’aspetto inerente alla sua finanziabilità è scelta pressoché sempre perdente non solo per il cliente stesso, che sarebbe magari finanziabile a condizioni notevolmente migliori presso altro istituto (uno spread inferiore anche solo dello 0,2% su di un mutuo trentennale da 100.000 euro si concretizza in un risparmio medio di circa 4000 euro per il mutuatario, non è cifra irrisoria) ma per l’agenzia stessa, che crediamo prediliga portare a rogito velocemente, con certezze e senza intoppi un cliente felice e soddisfatto del servizio riservatogli nella sua totalità (mutuo compreso).

Ultima annotazione importante quella relativa alla nuova formula dei “contratti indeterminati a tutele crescenti” poiché stiamo portando a rogito i primi clienti interessati da tale formula contrattuale. La buona notizia è che un buon numero di banche ci sta confermando che il reddito degli interessati viene calcolato al 100% ai fini della sostenibilità rata/reddito.

Fonte: mutuiefuturo - mf141.it

20-05-2015

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Deduzione del 20% su casa da acquistare (per poi affittare).

Debutta nella dichiarazione dei redditi di quest'anno la nuova deduzione sull'acquisto di un immobile da dare in locazione con canoni agevolati per un periodo di otto anni. L'agevolazione consente di detrarre dal reddito complessivo delle persone fisiche il 20% del costo sostenuto per l'acquisto o la costruzione di un'abitazione che verrà data in affitto.

Inteventi ammessi nell'agevolazione

La nuova agevolazione è stata introdotta dall'articolo 21 del decreto legge del 12 settembre 2014 e dovrà essere indicata nel rigo Rp32 del modello UNico 2015 PF. La norma prevede dal 1º gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 sia possibili dedurre il 20% delle spese sostenute per:

•   Acquisto di immobili ad uso residenziale di nuova costruzione e rimasti invenduti al 12 novembre 2014

•   Acquisto di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo. Sono esclusi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria

•   Costruzione di un immobile su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Tali spese devono essere attestate dall'impresa che esegue i lavori

•   Sono deducibili anche gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari medesime

La legge di conversione del dl ha eliminato il vincolo che prevedeva che l'acquisto debba essere effettuato "da imprese di costruzione e da cooperative edilizie" e la ristrutturazione "da imprese di ristrutturazione immobiliari e da cooperative edilizie". Tale vincolo è però riportato nel Modello Unico ed è valido solo per periodo dal 13 settembre 2014 all'11 novembre 2014.

Ripartizione della deduzione

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo dal momento della stipula del contratto di locazione. Il limite massimo di spesa su cui calcolare la deduzione sono 300mila euro (deduzione massima di 60mila euro), anche nel caso di acquisto o di realizzazione di più immobili. La norma non chiarisce se il limite sia riferito a tutto il quadriennio agevolato, o solo al singolo acquisto.

La locazione dell'immobile

Entro sei mesi dall'acquisto o dalla fine dei lavori di costruzione, l'immobile deve essere destinato alla locazione per un periodo continuativo di almeno otto anni. Il canone non può superare i tre seguenti limiti
1) Essere superiore a quello indicato nella convenzione comunale stipulata ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa convenzionata; 2) Non può essere superiore a quello previsto per i contratti a canone convenzionale o concordato: 3) Non può essere superiore a quello speciale stabilito per le unità abitative realizzate o recupete nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Fonte: idealista.it

18-05-2015

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Euribor negativo, investiamo nel mattone.

Da qualche giorno non si fa altro che parlare dell’euribor a tre mesi entrato in terreno negativo. dopo l’indice a un mese, a finire sottozero è stato anche quello a tre mesi, al quale sono agganciati la maggior parte dei mutui a tasso variabile nel nostro paese. ma quali sono le conseguenze per il mercato immobiliare? ecco cosa ne pensa joao raposo di reorganiza con sentido intervistato da idealista news

l’euribor sottozero cosa significa?

uno dei principali compiti della banca centrale europea (bce) è assicurare la stabilità dei prezzi, vale a dire garantire che l’inflazione nella zona euro non si discosti molto dal 2%. con il rischio deflazione che caratterizza oggi l’eurozona, si è reso necessario intervenire per modificare il ciclo economico

la deflazione, infatti, genera nei consumatori l’idea che sia meglio rimandare gli acquisti in attesa di un ulteriore ribasso dei prezzi. ma se non c’è consumo, l’economia si ferma e la disoccupazione aumenta. per tale ragione è stato necessario un intervento drastico

con la sua politica monetaria, la bce ha spinto l’euribor con valore negativo con l’obiettivo di cercare di incoraggiare le banche a rilasciare denaro, così da far ripartire i consumi e trasformare i consumatori in uno stimolo per la crescita economica

in che modo le banche possono contribuire alla ripresa?

le banche ricoprono un ruolo molto importante, questo perché praticamente l’intera vita finanziaria passa attraverso gli istituti di credito. se le banche non riescono a incoraggiare il risparmio con investimenti in prodotti come i depositi a termine, ai consumatori non spetta altra scelta se non quella di cercare altri modi per investire il proprio denaro

la cosa migliore è informarsi sui settori o prodotti di investimento più interessanti. ma, per evitare situazioni potenzialmente pericolose, è opportuno conoscere molto bene i rischi associati ai prodotti e ai servizi in cui si decide di investire

quali sono gli investimenti possibili?

per gli investitori esperti l’euribor negativo rappresenta un incentivo alla ricerca di business che vadano al di là dei più sicuri titoli di stato o depositi. e qui entra in gioco il mercato immobiliare

con la ripresa economica e con l’incentivo bancario che presuppone un tasso negativo, rispetto ad altri prodotti finanziari gli immobili stano tornando ad essere interessanti strumenti d’investimento.

Fonte: idealista.it

07-06-2015

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