La Cassazione del
10.04.2013 n. 8782 afferma che le spese condominiali tra il vecchio e il nuovo
proprietario si ripartiscono in base alla differenza tra spese di ordinaria (le
quali seguono il criterio del tempo del pagamento) e spese di straordinaria
amministrazione (le quali seguono il criterio del tempo della delibera)
In ambito condominiale può capitare che una data spesa
venga
• deliberata, ma non immediatamente eseguita
• deliberata ed eseguita, ma non
immeditatamente pagata
• deliberata, eseguita e pagata
immediatamente.
Il motivo di questa differenza cronologica tra i diversi
eventi è dato dal fatto che tra la delibera, l’esecuzione e il pagamento può
anche passare molto tempo (soprattutto per le opere di straordinaria
amministrazione). Questa differenza temporale deve ritenersi, ormai,
istituzionalizzata se si pensa che dopo la riforma del condominio prima di eseguire le opere di straordinaria
amministrazione occorre accantonare tutte le somme occorrenti per saldare i pagamenti e solo in seguito
si possono eseguire i lavori ex art. 1135 comma 1 n. 4 (con evidenti complicazioni contabili per il rendiconto condominiale).
Questa
è solo una piccola descrizione delle infinite vicende e complicazioni che
possono verificarsi, se si vogliono individuare altre complicazioni che
incidono sul tempo intercorrente tra delibera, l’esecuzione e il pagamento
dell’opera si potrebbe anche pensare ai vari contenziosi che sorgono tra
condominio e appaltatore e che si possono chiudere con un contratto di transazione o che richiedono una vera e propria sentenza.
Il trasferimento dell’unità immobiliare
E, ovviamente, in questo arco di tempo nulla esclude, anzi,
può facilmente capitare che una unità immobiliare sia venduta o trasferita da
un soggetto ad un altro.
In
questi casi occorre comprendere come suddividere le spese tra il nuovo e il
vecchio proprietario, la questione può sembrare relativamente semplice,
ma desta molte difficoltà, per chiarire il punto basta pensare ad un caso
relativamente semplice in cui la spesa condominiale è deliberata nel
2011, l’immobile viene venduto nel 2012 e la spesa è effettuata solo nel
2014.
In
questa situazione è evidente che
• il vecchio proprietario ha partecipato alla
decisione della spesa (partecipando al procedimento deliberativo), ma non è più
proprietario al momento dell’esecuzione delle opere e non è più proprietario al
momento del pagamento (e non godrà dei vantaggi dell’opera) ,
• il nuovo proprietario non ha mai
potuto esprimere la sua opinione sulla decisione se effettuare o meno la spesa,
(non essendo proprietario all’epoca della delibera), ma si trova a subirne gli
effetti della medesima (pagano gli oneri) a cui non ha partecipato, però, si
deve notare che godrà dei benefici dell’opera derivanti dall’esecuzione della
stessa.
Individuazione del momento temporale per imputare la spesa
Quindi, occorre individuare e scegliere il momento “temporale” che
funge da spartiacque tra il nuovo e il vecchio proprietario, in altre parole,
la spesa può essere imputa a colui che era proprietario
• al momento (al tempo) della delibera,
• al momento (al tempo) dell’esecuzione e,
infine,
• al tempo del materiale pagamento.
La
scelta tra uno di questi “momenti” non è casuale perché, di fatto,
dipende da quanto si ritengono importanti anche altri aspetti.
Infatti, se si dovesse far prevalere il tempo della delibera, si
farebbe prevalere la partecipazione alla fase decisionale, alla base si questo
orientamento viene posto un discorso, più o meno, simile: la spesa sarà a
carico di colui che ha avuto modo di partecipare (attivamente o passivamente)
all’assemblea che ha deliberato l’opera, poiché, altrimenti, se così non
fosse, il nuovo proprietario si troverebbe ad affrontare delle spese sulle
quali non ha mai avuto la possibilità di manifestare la sua opinione e dovrebbe
affrontare delle spese sulle quali non ha mai avuto la possibilità di
partecipare (attivamente o passivamente) al procedimento decisionale del
condominio.
Al contrario, se si dovesse decidere di addossare la spesa
condominiale (tra il vecchio e il nuovo proprietario) in base al tempo
dell’esecuzione dell’opera o in base al tempo del pagamento della spesa, in
tale ipotesi, il dato della partecipazione alla fase decisionale sarebbe
irrilevante e diventerebbe rilevante un altro elemento: quello del
vantaggio che ricevere il proprietario, cioè è obbligato a pagare colui
che riceve o può godere dei benefici derivanti dall’opera.
Rapporto esterno e rapporto interno
La situazione è complicata (ulteriormente) dalla
necessità di dover distinguere tra
• un rapporto esterno tra il condominio e il
nuovo proprietario e
• un rapporto interno tra il vecchio e il
nuovo proprietario.
Per
rendere concreto questo aspetto del problema basta pensare alla risposta da
fornire a queste domande:
-
l’amministratore del condominio può chiedere direttamente al vecchio
proprietario di saldare la spesa dopo la vendita dell’immobile?
-
oppure, il nuovo proprietario, dopo aver ricevuto una richiesta diretta
dall’amministratore può rifiutarsi di pagare ritenendo che debba saldare
il conto vecchio proprietario ?
Le
risposte a queste domande si trovano nella distinzione tra rapporto
esterno e rapporto interno.
Nel rapporto esterno tra condominio e nuovo proprietario, la qualificazione giuridica del debito
condominiale come obbligazione “propter rem” determina che il
trasferimento dell’immobile produce anche il trasferimento (dal vecchio al
nuovo proprietario) del debito, il quale segue l’unità immobiliare (e non il
proprietario).
Conseguenza
di questo principio è che nei rapporti (esterni) con il condominio obbligato al
pagamento è il nuovo proprietario, del resto, dopo la vendita,
l’amministratore del condominio non ha più nessuna legittimazione verso
il vecchio proprietario, che con la vendita ha perso la qualifica di condomino
(salvo, forse il limitato periodo in cui vige una “solidarietà” a favore del
condominio ex art. 63 disp. att. c.c.).
Senza
considerare che, se la spesa diventa certa con l’approvazione del rendiconto,
all’approvazione del rendiconto partecipa – di solito – il nuovo proprietario e
non il vecchio proprietario (e, quest’ultimo, non avrebbe, neppure, il
diritto di “impugnare” ex art. 1137 c.c. la delibera dell’assemblea).
La natura giuridica delle spese condominiali
Nel rapporto tra vecchio e nuovo proprietario
(interno), il
nuovo proprietario che ha dovuto saldare spese a lui non imputabili potrà
richiedere la restituzione delle somme al vecchio proprietario
Questo perché la natura giuridica di obbligazione “propter rem” del debito
condominiale non incide sul rapporto interno tra il nuovo e il vecchio
proprietario, in poche parole il fatto che la spesa condominiale sia
qualificata come obbligazione propter rem non significa che il
vecchio proprietario si libera del suo debito al momento della vendita, ma,
anche dopo la vendita, il nuovo proprietario potrà recuperare dal vecchio
proprietario, le spese condominiale che ha dovuto pagare, ma che, in realtà,
competevano al vecchio proprietario. E la possibilità di recupero delle spese
dal vecchio proprietario non è altro che l’applicazione pratica del principio
della ripartizione delle spese tra vecchio e nuovo proprietario in base ad un
determinato momento temporale.
La possibilità di recupero dal vecchio proprietario sussiste sia se
il criterio di “ripartizione” temporale delle spese, tra vecchio e nuovo
proprietario, è basato sull’interpretazione dottrinale o giurisprudenziale sia
se è frutto di un espresso accordo inserito nel contratto di compravendita.
Descritta, anche se per sommi capi, la questione occorre
cominciare a ricercare una soluzione al fine di indentificare il momento dopo
il quale il vecchio proprietario non è più responsabile delle spese
condominiali.
Fonti normative
A tal fine, bisogna iniziare ad analizzare se esistono delle norme
che possono essere utili. L’unico elemento interessante è l’art. 63 disp. att.
c.c. comma IV il quale dispone che “Chi subentra nei diritti di un condomino
è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi
all’anno in corso e a quello precedente”, questa norma, in realtà, non
fornisce molto supporto, perché:
• prevede solo una legittimazione eccezionale
a favore del condominio verso il vecchio proprietario, infatti, non dispone
nulla di diverso da un’eccezionale legittimazione del condominio verso un
soggetto che non è condominio (avendo perso tale qualifica con la vendita del
locale) e da un’eccezionale solidarietà a favore del condominio e a carico di
un soggetto che non è più un condomino, (tutto limitatamente ad un periodo
temporale ben determinato e circoscritto: l’anno in corso al momento della
vendita e l’anno precedente la vendita),
• è una norma che riguarda (solo) il rapporto
esterno tra condominio e nuovo proprietario, costruendo, a favore del
condominio, una legittimazione (anche se limitata ad un ben preciso periodo di
tempo) verso il vecchio proprietario (legittimazione che è venuta meno
dopo la vendita), ma non incide nel rapporto interno (tra vecchio e nuovo
proprietario), tanto che il vecchio e il nuovo proprietario possono decidere
come meglio credono come ripartire le spese;
• è una norma che non risolve la questione più
importante: se il momento temporale a cui riferirsi per l’imputazione delle
spese è quello della delibera o dell’esecuzione o del pagamento materiale
dell’opera;
• da quanto detto si deduce, sul piano
operativo, che per l’amministratore del condominio sarà più conveniente ed
opportuno richiedere i pagamenti sempre e solo al nuovo proprietario
• è una norma derogabile, quindi, l’acquirente
e il venditore possono regolarsi come meglio credono, ad esempio potrebbero
decidere che tutte le spese condominiali per i due anni successivi all’acquisto
saranno comunque a carico del venditore oppure che tutte le spese condominiali
saranno – sempre e comunque – a carico del compratore
• è una norma che non riguarda il rapporto
interno tra vecchio e nuovo proprietario, i quali sono sempre liberi di
accordarsi come meglio credono e il nuovo proprietario potrà rifarsi sul
vecchio proprietario per le somme che ha pagato al condominio in difformità
dell’accordo.
Soluzione: distinzione tra spese di ordinaria e straordinaria
amministrazione
E’ inutile sottolineare che sulla questione gli orientamenti e le ricostruzioni della dottrina e della giurisprudenza sono
stati numerosi e vari, forse, però, si è giunti ad un punto fermo.
Infatti,
la giurisprudenza, preso atto che il legislatore non offre nessun criterio per
poter identificate il confine temporale tra vecchio e nuovo proprietario, ha
sottolineato che, quando le parti contrattuali non hanno previsto – nel
contratto di vendita dell’immobile – uno specifico criterio di ripartizione,
occorre prima distinguere se la spesa è ordinaria o straordinaria, e poi
suddividere le spese in questo modo: le spese di ordinaria
amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base
al tempo dell’esecuzione, mentre le spese di straordinaria
amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base
alla data di delibera.
Coordinamento tra VI e V comma dell’art. 63 disp. att. c.c.
Resta
tutto da definire il rapporto e il coordinamento tra il IV comma dell’art.
63 disp. att. c.c. e il comma V sempre del medesimo articolo disp. att. c.c. , quindi, si può
affermare se una questione si chiude, un’altra si apre.
Fonte: fanpage.it
30-10-2014
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