Locazione e imposta di registro

L’Agenzia delle Entrate non potrà più mandare, agli inquilini, avvisi di pagamento per richiedere il pagamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione non dichiarato. Questo perché la legge di Stabilità sembra aver tacitamente abrogato la norma del 1986 [2] che stabiliva la responsabilità solidale tra inquilino e padrone di casa. In verità la questione non è così scontata e si presta a grossi dubbi interpretativi, frutto di un mancato coordinamento tra le norme a cui non è stato dato ancora chiarimento. Ma procediamo con ordine.

Fino al 1° gennaio 2016, la legge stabiliva che l’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili (nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi) da pagarsi entro trenta giorni dalla firma dell’atto, doveva essere pagata indistintamente dalle parti, locatore o conduttore. L’obbligo veniva anche esteso all’agente immobiliare a seguito della cui attività il contratto è stato concluso.

Questo implicava la cosiddetta responsabilità solidale (o “in solido”): in pratica, in caso di mancato pagamento dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate poteva mandare la richiesta di pagamento a entrambe le parti (locatore e conduttore) e da ciascuna di esse pretendere l’intero pagamento, salvo poi per quest’ultima il diritto di rivalersi, nella misura del 50%, nei confronti dell’altra, chiedendo il rimborso. Tanto è stato più volte sottolineato dalla stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione. Inquilino e padrone di casa, insomma, erano uguali davanti al fisco.

Ora questa norma risulta, a prima lettura, del tutto incompatibile con la nuova previsione della Legge di Stabilità. Dall’inizio del 2016, difatti, la materia risulta parzialmente modificata nel seguente modo. Oggi la legge  prescrive espressamente che la registrazione debba essere chiesta solo dal locatore (“È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale”).

Non potendosi dunque attribuire le conseguenze negative dell’altrui inadempimento a un soggetto non tenuto all’obbligo (ossia l’inquilino), quest’ultimo non potrebbe neanche essere chiamato a rispondere in solido con il primo per l’omissione di questi.

In buona sostanza, se la legge impone la registrazione solo in capo al padrone di casa, da compiersi entro 30 giorni (con presentazione del contratto all’ufficio di registro), non potrebbe poi inviare, anche all’inquilino, la richiesta di pagamento dell’imposta di registro eventualmente non versata.

È il caso, peraltro, di ricordare, a sostegno di ciò, che sempre la legge di Stabilità offre una tutela particolare per il conduttore il quale abbia dovuto “subire” un contratto di affitto non registrato o con indicazione di un canone diverso da quello effettivamente corrisposto: egli, nei casi di nullità del contratto di affitto (nullità che consegue, appunto, dalla mancata registrazione) può chiedere al giudice, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, la restituzione dei canoni di locazione corrisposti in maniera superiore a quelli degli accordi collettivi o di mercato.

L’incompatibilità tra le due normative porterebbe a pensare che la successiva avrebbe abrogato la precedente per incompatibilità tra le due discipline. Non si potrebbe, infatti, da un lato accordare tutela all’inquilino che abbia, giocoforza, dovuto subire l’omissione della registrazione da parte del locatore e, nello stesso tempo, poi, inviargli la richiesta di pagamento dell’imposta con le eventuali sanzioni.

Se l’obbligo di effettuare la registrazione spetta unicamente al proprietario, come potrebbero peraltro gli uffici accettare l’adempimento da parte di un soggetto differente?

Il fatto, però, che non sia intervenuta alcuna abrogazione espressa potrebbe far pensare alla convivenza di entrambe le norme, la prima con effetti solo civilistici, la seconda con effetti tributari. Dunque, il locatore che non registri l’atto compie un atto sanzionabile dal punto di vista civilistico, ma se il conduttore vuol evitare conseguenze fiscali, deve attivarsi personalmente a registrare il contratto. Quindi, in base alla normativa fiscale, il conduttore resta obbligato alla registrazione. È chiaro, però, che se la registrazione avviene a cura del conduttore l’obbligo di comunicazione all’amministratore (ma ovviamente non all’inquilino) resterebbe a carico del locatore.

Insomma, la normativa non è chiara: dal canto nostro speriamo che l’Agenzia delle Entrate, di norma così solerte a richiedere l’adempimento degli obblighi tributari, voglia questa volta risolvere il dubbio interpretativo prima di iniziare a spedire le prossime lettere di pagamento ai cittadini, vittime ancora una volta di una pessima tecnica legislativa, incapace di coordinare tra loro vecchie e nuove norme.

Fonte: laleggepertutti.it

26-02-2016
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Tasse prima casa, agevolazioni previste

Con la legge di Stabilità 2016 per il settore immobiliare sono state introdotte importanti novità. Ecco quali sono le agevolazioni previste in materia di tasse sulla prima casa.

Imu-Tasi

Niente più Tasi sulla prima casa, eccezion fatta per le abitazioni di lusso (quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9). Nel caso delle abitazioni in affitto, il locatario paga la quota spettante in base alla delibera Tasi 2015, l’inquilino nulla.

E’ stata poi riconosciuta l’esenzione Tasi anche alla casa assegnata al coniuge, ma solo previo provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

L’esenzione Tasi spetta anche sulle pertinenze, ma bisogna ricordare che è possibile correlarne all’abitazione principale massimo tre, appartenenti a catastali diverse fra loro. Le eventuali pertinenze escluse dal beneficio pagano l’Imu con l’aliquota prevista in delibera comunale per la tipologia di immobile.

E’ stato stabilito uno sconto Imu sulle abitazioni di lusso: aliquota massima allo 0,4%, non più allo 0,6%, mentre resta la detrazione di 200 euro.

Nel caso degli immobili dati in comodato d’uso ai parenti di primo grado è previsto il dimezzamento della base imponibile Imu-Tasi, a condizione che il proprietario non possieda altri immobili ad uso residenziale in Italia. La sola eccezione è rappresentata dal possesso dell’immobile di residenza, oltre a quello dato in comodato al parente, purché le due abitazioni si trovino nello stesso Comune.

Leasing immobiliare

La misura prevede che l’inquilino/futuro acquirente versi un affitto alla banca o all’intermediario finanziario, che di fatto acquista la casa in leasing detenendone il possesso per un periodo di tempo prestabilito nel contratto. Al termine di tale periodo di tempo la banca o l’intermediario finanziario procede alla vendita all’inquilino, nel caso ne faccia richiesta, a un prezzo concordato preventivamente. Nel caso in cui l’inquilino/acquirente receda prima della scadenza, l’immobile in questione rimane alla banca.

Per le giovani coppie che hanno meno di 35 anni e un reddito fino a 55mila euro sono previsti particolari sconti: una detrazione del 19% sul prezzo di affitto fino a un tetto di 8mila euro l’anno e sul prezzo di acquisto sino a 20mila euro.

Bonus mobili giovani coppie

Le giovani coppie, nelle quali almeno uno dei partner ha meno di 35 anni, che acquistano la prima casa possono usufruire di un bonus mobili per gli arredi e gli elettrodomestici. L’agevolazione consiste in una detrazione del 50% fino a un tetto di spesa di 16mila euro ed è suddivisa in 10 quote annuali, tutte dello stesso importo. La coppia non deve essere necesseriamente sposata.

Bonus acquisto prima casa

La misura consente a chi in passato ha acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni previste di comprare un nuovo immobile sfruttando ancora una volta i benefici fiscali senza dover vendere prima il precedente, a patto però che l’abitazione acquistata in precedenza venga alienata entro un anno dalla data dell’atto.

Se il venditore è un privato, l’imposta di registro è al 2%, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna. Se il venditore è un’impresa costruttrice, l’Iva è al 4% e le imposte catastale e di registro a 200 euro.

Il bonus non può essere applicato agli immobili di categoria catastale A1, A8, e A9.

Bonus ristrutturazione e riqualificazione energetica

Le agevolazioni fiscali per chi ristruttura un’abitazione o per chi effettua lavori di riqualificazione energetica sono state prorogate al 31 dicembre 2016. Per chi ristruttura la casa, la detrazione rimane al 50% fino a un tetto di spesa massimo pari a 96mila euro. Per chi effettua lavori di riqualificazione energetica, la detrazione è al 65% con tetti che cambiano a seconda dei lavori realizzati. E’ previsto, inoltre, il bonus mobili al 50%, per un tetto di spesa massima di 10mila euro sull’acquisto di arredi ed elettrodomestici destinati all’immobile che è oggetto della ristrutturazione edilizia.

Fonte: idealista.it

26-02-2016

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