”I primi mesi del 2016 hanno evidenziato segnali di
ripresa, che sebbene ancora deboli, non sono più circoscritti al solo settore
residenziale, ma hanno investito anche gli immobili per le imprese, questo quanto affermato
dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, presentato a Milano.
“I confortanti segnali di ripresa sul fronte delle
compravendite potrebbero essere tuttavia annullati nei prossimi semestri da un
quadro continentale connotato dal progressivo indebolimento delle prospettive
di crescita, con l’inatteso risultato del referendum sulla Brexit che
rappresenta un formidabile innesco di una nuova fase di incertezza e
instabilità che contribuisce ad attenuare un ottimismo che sembrava
riaffacciarsi dopo oltre 8 anni di recessione”.
Nel
mercato immobiliare al dettaglio, i segnali più eclatanti provengono dalle compravendite
di abitazioni (+3,6% nel 2014, +6,5% nel 2015). I primi tre mesi del 2016 hanno
visto una crescita generalizzata di tutti i comparti, con un aumento del +17,3%
rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nello specifico +20,6% per
il settore residenziale e +14,5% per quello commerciale, mentre il terziario
presenta un debole +1,3%.
A
distanza di 9 anni dall’inizio della crisi il mercato delle compravendite nelle
13 grandi città italiane presenta un ridimensionamento del 40% nel segmento
residenziale e del 50% degli immobili per l’impresa.
Si
nota – nel segmento uffici – un nuovo rallentamento dei mercati di Milano e Roma,
mentre città come Genova, Napoli e Bologna presentano un trend moderatamente
positivo.
Contratti
di affitto per abitazioni
Passando
a considerare i contratti di affitto per abitazioni, nel 2015 ne sono stati
sottoscritti una cifra di poco superiore al milione, di cui solo il 22%
ascrivibili ai comuni “ad alta tensione abitativa”. La tipologia prevalente è
quella degli affitti a lungo periodo (60%), mentre i contratti transitori si
attestano al 18% e al 20% le locazioni a canone concordato. Solo il 2,2% è
rappresentato da affitti di natura agevolata per gli studenti. Dallo studio di
Nomisma emerge come la locazione a canone concordato – nell’insieme dei 13
principali mercati monitorati – sta prendendo quota a scapito delle locazioni a
canone libero.
I
prezzi degli immobili ancora negativi
Nel
primo semestre del 2016 la variazione tendenziale annua dei prezzi si posiziona
ancora in territorio negativo, con una variazione che oscilla dal -1,8% delle
abitazioni nuove al -2,5% degli uffici.
Nomisma
rileva come la ripresa del mercato delle compravendite di abitazioni stenti a
propagarsi ai prezzi, mettendo così in discussione l’evidenza storica che
individua in circa due anni il ritardo con cui i valori di mercato reagiscono
all’aumento degli scambi.
I
ritorni di un investimento nel settore immobiliare secondo le indicazioni
dell’Istituto si collocano tra il 5% di abitazioni ed uffici e il 7% dei
negozi.
Trattative
e sconto
Nell’ultimo
semestre i tempi per la conclusione delle trattative si sono generalmente
ridotti, con un miglioramento consolidato per le abitazioni a fronte di una
flessione più debole per uffici e negozi.
Per
quanto concerne lo sconto praticato, il divario ha mostrato – per il terzo anno
consecutivo – una riduzione, pur attestandosi tuttora su valori ben superiori
(di oltre 6 punti percentuali) rispetto ai livelli pre-crisi.
Il
mercato dei mutui
Sul
versante dei mutui, Nomisma prevede che “a fronte dell’allentamento dei criteri
di offerta degli istituti di credito, dei bassi tassi di interesse e di una
domanda che si conferma in espansione, il mercato dei mutui ci consegni per i
prossimi 2-3 anni un lento processo di espansione, con un recupero graduale,
seppure incompleto rispetto agli anni pre-crisi”.
Nello
specifico per il think-tank “una limitata revisione al ribasso dell’erogazioni
potrebbe tuttavia emergere nel secondo semestre del 2016, per poi riprendere il
percorso di espansione negli anni 2017-2018”.
A
livello complessivo, il finanziamento erogato alle famiglie per acquisto di
abitazioni, comprensivo delle operazioni di surroga e sostituzione, ha
raggiunto nel 2015 un volume di 41,2 miliardi contro i 24,1 del 2014. La
crescita delle erogazioni ha presentato, in particolare, un’accentuazione nel
quarto trimestre con un volume erogato di oltre 13 miliardi. Il tasso di
crescita delle erogazioni ha raggiunto il 70,6% nel 2015, per poi ridursi solo
marginalmente nel primo trimestre del 2016, collocandosi nell’ordine del 55%.
E’
bene ricordare come nel 2015 e nella prima parte dell’anno in corso, il forte
aumento degli importi erogati ha risentito della, già ricordata, consistente
componente di surroga e sostituzione. Secondo stime Nomisma, questa dinamica ha
rivestito un ruolo cruciale nella crescita delle erogazioni degli ultimi due
anni, passando dal 7,5% nel 2014 al 28,4% nel 2015 e al 28% del 2016.
Atteggiamento
delle famiglie ancora "prudente"
La
fotografia offerta da Nomisma riproduce una famiglia italiana il cui
atteggiamento è di sostanziale vischiosità nelle decisioni di spesa e il cui
riflesso è una tendenziale prudenza e un settore bancario più propenso a
privilegiare operazioni di surroga o sostituzione, che a scommettere sulle
capacità di rimborso di notevole quota della domanda potenziale.
Alla
luce dei risultati dell’ultima rilevazione, sono 852.000 le famiglie che
compongono la domanda di acquisto di abitazioni, di cui 395.000 alla ricerca di
un mutuo, con una proiezione in termini di finanziamenti di poco inferiore ai
47 miliardi di euro.
Da
quanto si desume dall’Osservatorio sono oltre 53.000 le famiglie intenzionate
ad accendere mutuo per la ristrutturazione dell’abitazione principale nei
prossimi 12 mesi, mentre sono oltre 1,8 milioni le famiglie che non escludono
di attivarsi in futuro.
Fonte:
idealista.it
20-07-2016
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