Prestito
vitalizio ipotecario, cos’è e come funziona, quali sono i vantaggi e chi può
richiederlo
Il prestito vitalizio ipotecario è una
particolare tipologia di finanziamento senza rate, destinato a persone fisiche
con più di 60 anni di età e con un titolo di proprietà su un immobile
residenziale.
Questo
istituto finanziario nasce in Gran Bretagna nel 1999 con il nome di lifetime
mortgage o equity release e si è rapidamente diffuso in
gran parte del mondo.
Dal
dicembre del 2005 il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto anche in
Italia, con l’art. 11-quaterdecies del dl 203/2005 stabilendo che “il
prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende
ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui
all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre
1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione
annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla
scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali,
riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti“.
La
legge 44/2015 riscrive la disciplina del prestito vitalizio ipotecario;
tra le modifiche apportate vi è in primis l’abbassamento del requisito
anagrafico per ottenere un prestito vitalizio, abbassando l’età minima
richiesta dai 65 anni agli attuali 60 anni.
Dunque,
il prestito vitalizio ipotecario è la concessione da parte di un
creditore di un finanziamento a medio o lungo termine, con
capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservato a persone
fisiche con età superiore a 60 anni, garantiti da ipoteca di primo grado su
immobili residenziali.
In
sostanza il prestito vitalizio ipotecario costituisce una forma di
finanziamento alternativa alla nuda proprietà
che consente ai proprietari di immobili residenziali di convertire in denaro
parte del valore della propria abitazione senza perderne la proprietà, né
dover rimborsare a rate il prestito, salvo diverso accordo.
Il
prestito può essere concesso esclusivamente da:
• banche
• intermediari finanziari
autorizzati iscritti nell’apposito Albo tenuto dalla Banca d’Italia
Al
contratto di finanziamento devono essere allegati i prospetti esemplificativi,
detti simulazione del piano di
ammortamento, in cui sono illustrati il possibile
andamento del debito tempo e gli oneri dovuti al soggetto finanziatore all’atto
della stipula del contratto.
Tali
prospetti devono avere una durata minima pari alla differenza tra l’età
del soggetto finanziato più giovane e 85 anni (età media di vita degli
italiani, secondo gli indici Istat) e comunque una durata non inferiore a
15 anni.
Prestito vitalizio ipotecario, caratteristiche del
finanziamento
Il
finanziamento relativo al prestito vitalizio ipotecario ha le seguenti caratteristiche:
• è collegato al valore di mercato dell’abitazione,
stimato da un perito
• è concesso a medio/lungo termine
• prevede la capitalizzazione annuale di interessi e spese,
salvo opzione per il rimborso graduale da parte del soggetto finanziato
• è subordinato all’iscrizione di un’ipoteca di primo grado
su immobili residenziali che non può essere iscritta contemporaneamente su
più immobili di proprietà del soggetto finanziato
Non
possono accedervi le società, le associazioni e, in generale, tutte le persone
giuridiche.
Come avviene il rimborso del prestito vitalizio
ipotecario
La
banca o l’istituto di credito ha diritto alla restituzione integrale della
somma finanziata in un’unica soluzione dell’importo
pattuito, non essendo
prevista una restituzione rateale.
Il
rimborso avviene al momento della morte del soggetto finanziato. Nel caso
in cui il finanziamento sia cointestato, il rimborso avviene al
momento della morte del soggetto più longevo.
Tuttavia
la restituzione potrà essere richiesta dal soggetto finanziatore anche prima
della morte del soggetto finanziato al verificarsi di alcune condizioni
specificamente previste:
• la proprietà dell’immobile
(o sua quota) è ceduta/trasferita a qualsiasi titolo, salvo il caso di
trasferimento mortis causa
• è concesso un diritto di
usufrutto, uso, abitazione, superficie in relazione all’immobile salvo quanto
diversamente previsto dal contratto
• sono concesse sull’immobile
servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento
La
restituzione anticipata può essere dovuta anche in caso di:
• imputabilità al soggetto
finanziato/terzo datore di ipoteca del compimento, con dolo o colpa grave, di
atti che riducono “significativamente” il valore dell’immobile
• costituzione di diritti
reali di garanzia in favore di terzi gravanti sull’immobile
• modifiche all’immobile
rispetto allo stato originale come risultante in sede di perizia e dalla
documentazione catastale, apportate senza accordo con la banca/intermediario
finanziario anche se in regola con le autorizzazioni richieste. Rientrano in
tale ipotesi di decadenza anche le modifiche che “comunque limitino la libera
circolazione dell’immobile”
• revoca dell’abitabilità
dell’immobile dovuta a incuria o mancanza di adeguata manutenzione da parte del
soggetto finanziato
• ingresso nell’immobile come
residenti, dopo la stipula del contratto, di soggetti diversi dai familiari del
soggetto finanziato. A tal fine è precisato che per “familiari” si intendono i
figli, il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente
contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o
alla sua famiglia i suoi servizi”
• presenza di procedimenti
conservativi o esecutivi (di importo pari o superiore al 20% del valore
dell’immobile concesso in garanzia) o ipoteche giudiziali sull’immobile dato in
garanzia
La
restituzione del prestito può avvenire anche in maniera graduale e periodicamente. Tale modalità alternativa di rimborso va
concordata al momento della stipula del contratto e comunque prima del
verificarsi degli eventi sopra riportati (morte del soggetto finanziatore,
trasferimento della proprietà/altro diritto reale o di godimento sull’immobile
dato in garanzia, ecc.).
Tipo di interessi
Al
momento della restituzione il finanziatore chiederà anche il pagamento degli
interessi e delle spese concordati nel contratto che sono capitalizzati annualmente.
Ciò
significa che gli interessi e le spese maturati di anno in anno vengono sommati
al capitale e la risultante somma complessiva così ricavata produrrà a sua
volta interessi: si tratta del fenomeno dell’interesse composto, ossia interessi fruttiferi di nuovi interessi
(anatocismo).
E’
tuttavia consentito alle parti concordare al momento della stipulazione del
contratto il rimborso graduale di interessi e spese prima che scatti l’obbligo
di restituzione. In tal caso sulle quote versate a tale titolo non si applicherà la capitalizzazione annuale
degli interessi.
Prestito vitalizio ipotecario e vendita della nuda
proprietà, le differenze
Come
visto prima, il prestito vitalizio ipotecario è una forma alternativa
alla cessione della nuda proprietà, tuttavia i 2 istituti risultano
completamente diversi: non si riscontra infatti nessun tipo di collegamento con
la vendita del diritto reale parziario della nuda proprietà.
L’oggetto
della vendita della nuda proprietà è quello di un trasferimento, definitivo e
irrevocabile, a favore di un terzo del diritto reale parziario di un immobile,
che nel prestito vitalizio ipotecario manca assolutamente.
In
realtà, il prestito vitalizio ipotecario assomiglia di più ad un mutuo, con le
evidenti differenze illustrate prima, che consentono di ottenere il “prestito”
anche in età avanzata.
Articolo
trovato su web
16-03-2016
Per trovare il Tuo immobile ideale in vendita ed in affitto clicca e naviga sicuro sul nostro sito www.sobim.it