27 febbraio 2015

Classe Energetica, obbligo di inserimento a corredo


Il Decreto Legislativo 3 marzo 2011 n. 28, che ha recepito la direttiva 2009/28/CE sulla promozione delle fonti rinnovabili,  prescrive che dal 1° gennaio 2012  gli annunci commerciali riportino i dati energetici degli immobili.
E' in vigore quindi l’obbligo di indicare in tutti gli annunci immobiliari l’indice di prestazione energetica dell’immobile contenuto nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Tutti gli annunci significa che questo è valido sia per la vendita sia per la locazione.
Fino allo scorso anno questo si chiamava ACE (Attestato di certificazione Energetica)
Per annuncio si intende ogni forma di comunicazione: internet, cartacea, TV, volantini e cartelli.
Sempre nello stesso decreto è stabilito, inoltre, che per la locazione di immobili l’attestato lo stesso sia consegnato al conduttore (possibilmente in copia conforme).
Recentemente le regioni hanno stabilito sanzioni per chi non rispetta gli obblighi vigenti anche per i progettisti che redigono certificazioni senza rispettare i criteri e le metodologie stabilite dalla legge.
L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento, redatto da un tecnico abilitato, che attesta la prestazione energetica dell’edificio (o della porzione immobiliare che intendiamo alienare/locare) ed alcuni altri parametri energetici caratteristici dell’edificio.
Si tratta di una sorta di “etichetta di qualità” energetica dell’immobile simile a quelle che troviamo da un po’ di tempo sui nuovi elettrodomestici.
La classe “A” indica un immobile ad alta efficienza energetica che solitamente è di nuova costruzione (attenzione: un immobile di nuova costruzione in classe “B” è anch’esso un ottimo immobile dal punto di vista di risparmio energetico), poi il “C”, “D” ecc.… fino ad arrivare alla classe “G” destinata ad immobili definiti di scarsa efficienza energetica.
La maggior parte degli immobili sul territorio Italiano appartiene comunque a quest’ultima Classe Energetica.
Spesso si sente parlare di "cappotto", questo non è altro che un rivestimento esterno dell'immobile che fa si che ci sia meno dispersione di calore, di conseguenza servirà meno combustibile per riscaldare gli ambienti e di conseguenza renderà migliore l'efficienza energetica dell'edificio. Solitamente il materiale usato per rivestire con il cappotto (forse perché il più economico ed il più facile da mettere) è il polistirolo che viene "incollato" alle pareti esterne in lastre appunto come "un cappotto"; alla fine dell'applicazione il tutto viene intonacato.
Vi sono comunque altri accorgimenti per contenere la dispersione.
Ci sono anche degli immobili che non necessitano di attestato, per citarne uno: i box per le autovetture, ovviamente privi di riscaldamento, sono esenti da questo obbligo.
L’attestato riporta (solitamente) inoltre, i possibili interventi migliorativi dell’efficienza energetica auspicabili sull’immobile e l’eventuale presenza di impianti che sfruttano fonti energetiche rinnovabili.
Con l’attestato di certificazione energetica potrebbe essere più facile, prevedere quale sarà il costo annuale presunto per il riscaldamento e per l’acqua calda sanitaria dell’immobile, un parametro quindi facilmente verificabile che sta’ acquisendo un ruolo sempre più importante sulle decisioni di noi tutti.
Ciò detto non è sempre valido, la decisione per l’acquisto o la locazione di un determinato immobile è per la maggior parte delle volte dettata dal fascino, dal gusto, dalla comodità o anche dalla convenienza economica che un immobile ha per ciascuno di noi.
Fonte: web
27-2-2015


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26 febbraio 2015

Portabilità (Surroga) del mutuo

Ad oggi siamo abituati a sentire parlare di portabilità in termini di mantenimento del numero di telefono, quando si passa da un operatore all'altro.
La surroga o portabilità del mutuo è invece la procedura che ha esteso questo concetto anche ai mutui dal 2007 con la cosiddetta "Legge Bersani".
Questo in pratica significa che un mutuatario può trasferire il suo debito da una banca ad un'altra, che gli propone condizioni migliori, senza sopportare costi per le formalità della sostituzione, sullo stesso immobile.
In precedenza la sostituzione implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di una nuova, quest'operazione, grazie alla legge prima citata, può essere realizzata mediante un contratto di surrogazione del mutuo originario.
La surrogazione permette infatti di trasferire a costo zero (o quasi) il proprio mutuo da una banca a un'altra modificando i parametri del mutuo stesso, sostanzialmente la durata ed il tasso, senza variare il debito residuo, rendendo così conveniente la sostituzione del vecchio mutuo col nuovo.
Oltre all'importo per estinguere il vecchio mutuo, con la sostituzione si potrebbe ottenere anche una somma aggiuntiva, in tal caso però la sostituzione del mutuo avviene mediante una procedura diversa dalla surroga, comunque questa è un'operazione che comporta dei costi.
Idealmente mutuo e somma aggiuntiva non devono superare una certa percentuale sul valore periziato dell'immobile ipotecato posto in garanzia, questa percentuale varia da banca a banca. 
La manovra finanziaria del 2008 varata nel dicembre 2007 contiene una legge che stabilisce che con la surroga del mutuo deve essere garantita al cliente "l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura". Così tutta l'operazione dovrebbe essere condotta senza sopportare spese di sorta.
A seguito della sottoscrizione del contratto di mutuo, la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario.
Il debitore quindi si troverà così a rimborsare la nuova banca alle condizioni concordate con quest'ultima (tramite le rate di mutuo mensili, trimestrali, semestrali). 
Il nuovo contratto di mutuo surrogato potrà essere regolato a tasso fisso o variabile, o con qualsiasi altro criterio concordato con il nuovo istituto di credito.
Anche la durata potrà essere modificata. 
In caso di surroga quindi, resta fisso il limite dell'importo, che dovrà coincidere esattamente con il capitale residuo del mutuo sostituito .
In termini fiscali con la surroga vengono conservati tutti i benefici goduti sul mutuo stipulato in precedenza e sostituito.
Con la surroga si potrebbe quindi abbassare la rata del mutuo e/o allungare la durata dello stesso, senza estinguere il finanziamento originario e senza costi. La banca nuova subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. Non ci sono costi di trasferimento del mutuo, per Legge l’atto di surroga è esente da imposte.
(Ci potrebbero essere però dei piccoli costi che l’istituto applica per “la gestione della pratica”..)
Fonte: web
26-02-2015

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16 febbraio 2015

Imposte sulle successioni di immobili ereditati, ipotecarie e catastali

Le persone che ricevono in eredità beni immobili e diritti reali immobiliari hanno l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione e pagare, se dovuta, l’imposta di successione.
L’imposta di successione è calcolata dall’ufficio, in base alla dichiarazione presentata e previa correzione di eventuali errori materiali e di calcolo commessi dal dichiarante nella determinazione della base imponibile.
L’importo eventualmente dovuto è notificato al contribuente attraverso un avviso di liquidazione.
Per gli immobili ereditati in piena proprietà (cioè immobili non gravati da diritti reali di godimento), la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
            110, per la prima casa
            120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1)
            140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
            60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
            40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%.
Sono previste aliquote di tassazione diverse, secondo il grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e l’erede.
In particolare, sul valore complessivo dell’eredità si applicano le seguenti aliquote:
            4%, per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro
            6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro
            6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado
               8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro.
Gli importi esenti dall’imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all’indice del costo della vita.
Ai soli fini dell’applicazione della franchigia, sulla quota devoluta all’erede si deve tener conto del valore delle donazioni in vita fatte dalla persona deceduta a favore del medesimo erede.
Quando nell’attivo ereditario ci sono beni immobili e diritti reali immobiliari, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale.
Queste, sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore degli immobili, con un versamento minimo di 200 euro per ciascuna imposta (168 euro fino al 31 dicembre 2013).
Le imposte ipotecaria e catastale devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione. Per il versamento va utilizzato il modello F23, nel quale vanno indicati i codici tributo 649T per l’imposta ipotecaria, 737T per l’imposta catastale.
Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti necessari per fruire dell’agevolazione “prima casa”.
In questo caso è necessario attestare nella dichiarazione di successione l’esistenza delle condizioni che la legge richiede.
Requisiti per richiedere le agevolazioni “prima casa”
Le agevolazioni fiscali sono concesse se chi eredita l’immobile:
            non è titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato
            non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Questi due requisiti devono sussistere entrambi.
Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi (salvo alcuni casi particolari in cui tale requisito non è richiesto, come per esempio per il personale delle forze di polizia).
La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 33/2011 fornisce importanti chiarimenti sulla decadenza dall’agevolazione nei casi in cui uno degli eredi abbia reso una falsa dichiarazione o quando egli non trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile ereditato nel termine di diciotto mesi.
Nel primo caso, la mendacità della dichiarazione determinerà la decadenza del beneficio non solo per chi ha dichiarato di possedere i requisiti per poterne fruire, ma anche per gli altri coeredi (la sanzione sarà però applicata solo all’autore della dichiarazione mendace).
Anche nel secondo caso si avrà la decadenza dal beneficio. Tuttavia, il recupero dell’imposta e della relativa sanzione interesserà interamente ed esclusivamente il soggetto che non ha rispettato l’impegno assunto, cioè il trasferimento della residenza.
Analoghe considerazioni vanno fatte per l’ipotesi in cui il beneficiario-dichiarante rivenda l’immobile entro cinque anni dall’acquisizione, senza procedere entro un anno al riacquisto di altro immobile da adibire a “prima casa”. Infatti, anche in questo caso si avrà la decadenza per intero del beneficio, con recupero dell’imposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al solo dichiarante. Invece, la rivendita infraquinquennale dell’immobile oggetto dell’agevolazione da parte di un coerede non dichiarante non comporta alcuna decadenza dal beneficio, neanche in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile.
Va ricordato che il regime di favore riguarda esclusivamente l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, non anche il riconoscimento di alcun beneficio legato all’imposta sulle successioni e donazioni, che segue il regime ordinario.
La dichiarazione deve essere presentata entro dodici mesi dalla data di apertura della successione, che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente.
È necessario compilare l’apposito modulo (modello 4), reperibile presso ogni ufficio territoriale o sul sito dell’Agenzia (www.agenziaentrate.gov.it), e successivamente presentarlo all’ufficio territoriale dell’Agenzia nella cui circoscrizione era fissata l’ultima residenza del defunto. In caso di utilizzo di modello differente, la dichiarazione risulta nulla.
Se il defunto non aveva la residenza in Italia, la denuncia di successione deve essere presentata all’ufficio nella cui circoscrizione era stata fissata l’ultima residenza italiana.
Se non si è a conoscenza di quest’ultima, la denuncia va presentata all’Agenzia delle Entrate - Direzione provinciale di Roma II – Ufficio territoriale “Roma 6”, Via Canton 20 - CAP 00144.
Quando nell’attivo ereditario è presente un immobile, prima di presentare la dichiarazione di successione occorre calcolare e versare le imposte ipotecaria, catastale e di bollo, la tassa ipotecaria, i tributi speciali e i tributi speciali catastali.
Inoltre, entro trenta giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione, è necessario presentare la richiesta di voltura degli immobili agli uffici dell’Agenzia – Territorio.
Sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione:
            i chiamati all’eredità e i legatari, o i loro rappresentanti legali
            gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza o di dichiarazione di morte presunta
            gli amministratori dell’eredità
            i curatori delle eredità giacenti
            gli esecutori testamentari
            i trustee.
Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione, è sufficiente che la stessa sia presentata da una sola di esse.
Alla dichiarazione non occorre più allegare gli estratti catastali degli immobili caduti in successione (risoluzione n. 11/E del 13 Febbraio 2013).
La dichiarazione di successione può essere modificata entro la scadenza del termine di presentazione.
Con la risoluzione n. 8/E del 13 gennaio 2012 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che è possibile rettificare la dichiarazione anche oltre questo termine, purché le modifiche siano dichiarate prima della notifica dell’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta o, in mancanza, entro il termine previsto per la notifica del medesimo atto (due anni dal pagamento dell’imposta principale).
IMPOSTE DI SUCCESSIONE, IPOTECARIA E CATASTALE SUGLI IMMOBILI EREDITATI
• CONIUGI E PARENTI IN LINEA RETTA
imposta di successione 4% sulla quota ereditata eccedente 1 milione di euro imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
FRATELLI E SORELLE
imposta di successione 6% sulla quota ereditata eccedente 100 mila euro imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
ALTRI PARENTI FINO AL 4° GRADO E AFFINI FINO AL 3° GRADO
imposta di successione 6% sulla quota ereditata (senza alcuna franchigia) imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) (200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
• ALTRE PERSONE
imposta di successione 8% sulla quota ereditata (senza alcuna franchigia) imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%)
(200 euro per ciascuna imposta, se per l’erede è prima casa)
ALL’EREDE PORTATORE DI HANDICAP GRAVE SPETTA UNA FRANCHIGIA DI 1,5 MILIONI DI EURO
Fonte: agenzia delle entrate, aggiornamento di agosto 2014
16-02-2015

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Imposte sulle donazioni di immobili, le aliquote, ipotecarie e catastali

L'imposta sulle donazioni è una imposta che colpisce il trasferimento a titolo gratuito della proprietà e di altri diritti fra persone in vita.
L’imposta sulle donazioni si applica al valore dei beni e dei diritti che sono oggetto di trasferimento, ivi comprese la costituzione di diritti reali  o la rinuncia ai medesimi (ad esempio, la costituzione di un fondo patrimoniale, o la rinuncia al diritto di usufrutto), e la donazione di beni situati all’estero, se i beneficiari sono residenti in Italia. 
I beni oggetto dell’imposta sono i medesimi sui quali è dovuta l’imposta sulle successioni, ed in particolare: 
   i beni immobili;
   i beni mobili di qualsiasi tipo;
   le azioni e le quote di partecipazioni in società che hanno la sede legale, l’amministrazione o il loro oggetto principale in Italia;
   le obbligazioni e gli altri titoli (ad esempio, i titoli di Stato);
   i crediti, le cambiali, i vaglia cambiari e gli assegni, se emessi da soggetto residente in Italia;
   le liberalità indirette, cioè quegli atti che configurano una donazione anche se non formalizzata (ad esempio, il pagamento di un debito altrui, con rinuncia alla rivalsa).
E’ opportuno evidenziare che, a differenza dell’imposta sulle successioni, l’imposta sulle donazioni si applica anche ai titoli di Stato.
Sono invece escluse dall’imposta le donazioni a favore dello Stato, di regioni, province e comuni, di altri enti pubblici, di fondazioni e associazioni legalmente riconosciute, di Onlus, di organizzazioni e partiti politici.
Gli autoveicoli iscritti al pubblico registro automobilistico sono esclusi dall’imposta di donazione, come pure il bene mobile considerabile di modico valore.
Le aziende trasferite dall’imprenditore ai figli sono esenti da imposta di donazione se i beneficiari proseguono nell’esercizio dell’attività per un periodo di almeno 5 anni dalla data del trasferimento. 
Le donazioni devono essere fatte per atto pubblico, cioè in presenza del notaio che redige l’atto, lo registra all’Ufficio delle Entrate competente e provvede al versamento dell’imposta, insieme all’imposta di registro
Nel caso di donazione di un immobile, le imposte da pagare sono le seguenti:
   imposta di donazione
   imposta ipotecaria (o di trascrizione)
   imposta catastale
Il calcolo per determinare le imposte è praticamente identico a quello delle successioni, con l'aliquota da applicare sul valore del bene immobiliare, aliquota che cambia a seconda del grado di parentela intercorrente tra donante (colui che dona) e donatario (colui che riceve).
Obbligo dell'APE anche per le donazioni, inizialmente l'APE (Attestato di Prestazione Energetica, ex certificazione energetica), era obbligatorio solo per compravendite e locazioni. L'obbligo è stato esteso anche alle donazioni e altri trasferimenti a titolo gratuito.
Le aliquote da utilizzare per determinare l’imposta sono le stesse previste per le successioni e variano in funzione del rapporto di parentela intercorrente tra il donante e il beneficiario:
            4%, per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro
            6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro
            6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
            8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
Gli importi esenti dall’imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all’indice del costo della vita.
Sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre:
            l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile
            l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.
Per le donazioni di “prima casa” valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni. In sostanza, invece che applicare le citate percentuali sul valore dell’immobile, il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
L’agevolazione “prima casa” fruita per l’acquisto di immobili a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro). Al contrario, l’agevolazione prima casa fruita per l’acquisto di immobili per donazione preclude ulteriori acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile.
Attenzione però, se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuto tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro.
Con la circolare n. 44/E del 7 ottobre 2011, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che per la registrazione di un atto di donazione, se di valore inferiore ai limiti stabiliti per le franchigie, non è dovuta imposta di registro.
Fonte: Agenzia delle entrate, aggiornamento di agosto 2014

16-02-2015

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