Ad oggi siamo
abituati a sentire parlare di portabilità in termini di mantenimento del numero
di telefono, quando si passa da un operatore all'altro.
La
surroga o portabilità del mutuo
è invece la procedura che ha esteso questo concetto anche ai mutui dal 2007 con la
cosiddetta "Legge Bersani".
Questo in pratica
significa che un mutuatario può trasferire il suo debito da una banca ad
un'altra, che gli propone condizioni migliori, senza sopportare costi per le
formalità della sostituzione, sullo stesso immobile.
In precedenza la
sostituzione implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione di
una nuova, quest'operazione, grazie alla legge prima citata, può essere
realizzata mediante un contratto di surrogazione del mutuo originario.
La
surrogazione permette infatti di
trasferire a costo zero (o quasi) il
proprio mutuo da una banca a un'altra modificando i parametri del mutuo
stesso, sostanzialmente la durata ed il tasso, senza variare il debito residuo, rendendo così
conveniente la sostituzione del vecchio mutuo col nuovo.
Oltre
all'importo per estinguere il vecchio mutuo, con la sostituzione si potrebbe ottenere anche una somma aggiuntiva, in tal caso però la
sostituzione del mutuo avviene mediante una procedura diversa dalla surroga, comunque questa è un'operazione che comporta dei costi.
Idealmente mutuo e somma aggiuntiva non devono superare una certa percentuale sul valore periziato dell'immobile ipotecato posto in garanzia, questa percentuale varia da banca a banca.
La
manovra finanziaria del 2008 varata nel dicembre
2007 contiene una legge che stabilisce che con la surroga del mutuo deve essere
garantita al cliente "l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi
natura". Così tutta l'operazione dovrebbe essere condotta senza sopportare
spese di sorta.
A
seguito della sottoscrizione del contratto di mutuo, la banca subentrante
provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore
originario nella relazione con il mutuatario.
Il
debitore quindi si troverà così a rimborsare la nuova banca alle condizioni
concordate con quest'ultima (tramite le rate di mutuo mensili, trimestrali,
semestrali).
Il nuovo contratto di mutuo surrogato potrà essere regolato a
tasso fisso o variabile, o con qualsiasi altro criterio concordato con il nuovo
istituto di credito.
Anche
la durata potrà essere modificata.
In caso di surroga quindi, resta fisso il limite dell'importo,
che dovrà coincidere esattamente con il capitale residuo del mutuo sostituito .
In
termini fiscali con la surroga vengono conservati tutti i benefici goduti sul
mutuo stipulato in precedenza e sostituito.
Con
la surroga si potrebbe quindi abbassare
la rata del mutuo e/o allungare la durata dello stesso, senza estinguere
il finanziamento originario e senza costi. La banca nuova subentra nel credito
e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. Non ci sono costi di
trasferimento del mutuo, per Legge l’atto di surroga è esente da imposte.
(Ci
potrebbero essere però dei piccoli costi che l’istituto applica per “la gestione
della pratica”..)
Fonte: web
26-02-2015
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