Il
decreto Sblocca Italia ha introdotto nel nostro ordinamento i "contratti
di godimento per la futura alienazione degli immobili", comunemente
conosciuti come "rent to buy". Allo scopo di evidenziare i
vantaggi e gli svantaggi del nuovo strumento e per chiarire tutti i dubbi, il
Notariato ha pubblicato la nuova guida per il cittadino "Il rent to buy e
altri modi per comprare casa".
La
Guida chiarisce quali sono le caratteristiche fondamentali del rent to buy, uno
strumento che permette all'acquirente-inquilino di disporre immediatamente dell'immobile,
a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all'utilizzo
e un'altra al prezzo finale di vendita. Sempre nel caso in cui ci sia conferma
da parte del conduttore-acquirente.
Nonostante
il rent to buy sia uno strumento estremamente valido per chi non
dispone della liquidità sufficiente e abbia difficoltà di accesso al
credito, si tratta comunque di una forma contrattuale ancora poco utilizzata e
che presenta tante ombre quante luci. Vediamo, in particolare, quali sono i
vantaggi e gli svantaggi per acquirente e venditore.
Rent
to buy, vantaggi per il proprietario/venditore
-
Mantiene la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo
convenuto.
-
Riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita,
costituito dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente.
-
Non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione.
I
vantaggi del rent to buy per il conduttore/acquirente
-
Potrà opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della
trascrizione.
-
Potrà opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene,
dovendo il rent to buy essere trascritto.
-
Non avrà nessun obbligo, ma solo diritto all’acquisto del bene con piena
libertà di decidere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto.
-
I costi a carico saranno limitati alla sola manutenzione ordinaria.
-
Il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali, rimarrà a carico
del proprietario/venditore.
Gli
svantaggi del rent to buy per il proprietario/venditore
-
Non potrà imporre un obbligo all’acquisto al conduttore.
-
Dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità
dell’alloggio in caso di mancata restituzione una volta cessati gli effetti del
contratto.
-
Dovrà essere attivato il procedimento “ordinario” di cui all’art.605 e segg.
c.p.c. che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione.
-
Il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali, rimane a carico
del concedente.
-
Non potrà fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova
abitazione.
-
I costi da sostenere per le riparazioni straordinarie sono a suo carico.
Gli
svantaggi per il conduttore/acquirente
-
Sarà escluso dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della
locazione.
-
Perderà la componente da imputare al prezzo di acquisto, nel caso non venga
esercitato il diritto all’acquisto del bene (limitatamente alla parte di detta
componente che le parti debbono indicare in atto).
Fonte:
idealista.it
10-12-2015
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