Il
mercato degli uffici, intervista
a Stefano D’Alberti di Cosmoreb.com
Nei
primi mesi dell’anno abbiamo registrato un aumento della domanda da parte di
nuovi clienti oltre che a quella parte cosiddetta “di sostituzione”. le aziende
sono consce del repricing che esiste dal 2007/2008 di conseguenza sono attente
a valutare eventuali nuove location proposte sul mercato a prezzi inferiori,
che offrano caratteristiche di qualità del fabbricato e degli ambienti, i
fattori di flessibilità degli spazi ed alta efficienza energetica sono fondamentali.
inoltre, che siano ben posizionate e facilmente raggiungibili dal proprio staff
tramite le linee della metropolitana o dei passanti ferroviari. l’obiettivo che
si pone il management è quello di attuare un saving tramite l’acquisizione di
spazi uso ufficio in cui i propri addetti possano comunque lavorare in ambienti
funzionali e gradevoli. Si conferma l’inversione di tendenza iniziata nel 2013
con l’aumento delle transazioni rispetto agli anni precedenti. inoltre, stiamo
assistendo al fenomeno – ad oggi ancora modesto – di un tipo di domanda volta
all’acquisto da parte di alcune società.
infatti,
un gruppo ristretto di aziende decide per la propria nuova sede non di
acquisirle in locazione ma di acquistarle poiché in questo periodo è fattibile
usufruire di finanziamenti e leasing grazie ad una riapertura del credito con
tassi bassi.
Chi sono i clienti maggiormente attivi sul mercato uffici, alla ricerca
di spazi?
Le
attività più dinamiche sono quelle dei settori: energia, finanza, gruppi
assicurativi e di brokeraggio, farmaceutico, moda-lusso, editoria digitale,
comunicazione & marketing e società di servizi nonché tutte quelle attività
che operano nel campo del welfare privato (didattico, benessere e sanitario).
Questa tipologia di azienda vede, stante il business in ripresa, il proprio
organico in crescita. così come avvengono, rese necessarie dal mercato, delle
incorporazioni-fusioni con altre società che determinano così l’esigenza di
acquisire nuovi spazi concentrando in modo razionale, tutti gli addetti in
un’unica sede .
C’è qualche trend da sottolineare in ambito di canoni di locazione o
siamo ancora in fase di stabilità? Nonostante si calcolino più transazioni, si
confermano i valori di locazione nell’ultimo anno così come si assiste ancora
al fenomeno delle rinegoziazioni.
la
stabilità dei prezzi coincide con un’ampia forbice costituita da un minimo di
€100/mq a un massimo di €500/mq. il valore minimo appartiene alla periferia
nonché a quelle location che necessitano di inter- venti interni di ristrutturazione
poiché dotati di classe energetica non efficiente (classe G o F) sebbene
l’ubicazione sia nella Municipalità di Milano. il valore massimo coincide con
gli spazi posizionati nel cuore della città. tali immobili sono uffici di
pregio e di rappresentanza, di nuova costruzione o in perfetto stato. il
fenomeno delle rinegoziazioni, come si diceva, avviene a seguito del fatto che
molte aziende versano ancora in fase di difficoltà dopo aver diminuito,
necessariamente, il proprio organico negli anni più recenti e avendo, di
conseguenza, spazi in eccedenza. Da qui la necessità di negoziare nuovi accordi
economici con il locatore o liberare parte degli uffici non occupati o entrambe
le cose. La finalità è anche contenere il canone che avevano contrattualizzato
negli anni 2008/2009 a valori economici certamente più elevati di quelli
attuali. le proprietà pertanto, a determinate condizioni, decidono di rivedere
gli aspetti contrattuali con il proprio tenant per evitare di correre il
rischio di avere del vacant in considerazione di tutta la vacancy presente sul
mercato. per quanto concerne il trend sulla vendita, la domanda di acquisto per
uso strumentale, come detto, si man- tiene modesta e i valori in periferia
registrano importi da 1.500-2.000€/mq così come nel centro i prezzi sono
compresi tra 7.000-8.000€/mq.
Va
detto che in fase di negoziazione le cifre richieste sono oggetto di
trattabilità raggiungendo sconti prossimi al 10%.
Su Milano quali sono le zone più in crescita per il mercato uffici e quali
invece che soffrono maggiormente?
Partendo dal centro storico di Milano, che ha
sempre avuto e manterrà un appeal elevato, una zona ormai molto richiesta è
quella di porta nuova e immediati dintorni. le ultime e nuove linee
metropolitane rea- lizzate, la massiccia presenza di mezzi di trasporto nonché
il contesto immobiliare ed urbanistico ben riuscito e la vicinanza al centro di
Milano, sono i motivi di attrazione per i corporate nella grande area riqualificata.
Dopo maire tecnimont e uniCredit, le multi- nazionali che hanno deciso di
portare qui la propria nuova propria sede sono numerose, vedi Samsung, google,
nike, per citarne alcune.
così
come attraente sta diventando tutta la zona prospiciente quest’ultima dove si
registrano nuovi contratti con altrettante multinazionali che hanno voluto
trasferirsi quali: State Street, Walt Disney nelle immediate vicinanze alla
Stazione centrale, general electric in via Melchiorre gioia, fronte palazzo regione
Lombardia, nonché, in corso di realizzazione, il nuovo edificio della sede di
Fondazione Feltrinelli in porta Volta.
l’area quindi si allarga diventando un polo
molto ampio.
Fra
le zone meno richieste vi sono quelle periferiche e prive di collegamenti con
la rete metropolitana.
Quindi per quegli edifici ad uso direzionale
che sono lontani dalla MM c’è l’esigenza di ripensare inequivocabilmente di
riutilizzare gli spazi mediante riconversione ad altre destinazioni d’uso in
relazione al tessuto urbano circostante.
il primo requisito di ricerca che un’azienda
deve soddisfare è costituito dall’ubicazione. può essere centrale, semicentrale
o periferica, dettata dai budget di spesa dell’azienda, ma non può prescindere
dalla vicinanza a una fermata di una metropolitana.
Da
considerare che il vacancy attuale è pari a più di 1.500.000 di mq, da qui si
comprende bene che le aziende hanno possibilità di trovare altro...
Fonte:
QuotidianoImmobiliare.it
Luglio 2015
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