Abusi edilizi e sanzioni

Obbligo alla demolizione delle opere realizzate in difformità di un titolo edilizio o all’applicazione di una sanzione pecuniaria.

In particolare, l’art. 33 prevede che “Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 […].”

L’ammontare della sanzione, quindi è pari al doppio del costo di produzione moltiplicato per la superficie convenzionale della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire.

Ma cosa accade se si trasforma un volume tecnico (un sottotetto) in un vano abitabile, senza aumentare la superficie, ma aumentando la volumetria?

La risposta è nella Sentenza 2980/2015 del Consiglio di Stato.

Il caso in esame riguarda la realizzazione di un fabbricato di altezza superiore a quella assentita. Non essendo possibile la demolizione della parte abusiva, senza pregiudizio per la parte conforme ai titoli edilizi rilasciati, il Comune ordina l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

Per il calcolo della sanzione, il Comune  fa riferimento a tutto il volume del sottotetto (non solo alla parte realizzata in difformità dal titolo abilitativo).

Presentato ricorso al TAR Veneto, il responsabile chiede l’annullamento della sentenza concernente la quantificazione della sanzione prevista per l’abuso edilizio commesso.

A suo avviso, la multa deve essere di importo inferiore poiché il D.P.R. 380/2001 stabilisce che sono sanzionabili gli abusi edilizi che comportano incrementi di carico urbanistico e questi possono verificarsi solo nel caso in cui viene realizzata una maggiore superficie senza titolo e non una maggiore altezza.

Il Tar prima e il Consiglio di Stato poi respingono il ricorso presentato e confermano di dover calcolare la multa su tutto il volume del sottotetto, poiché i lavori realizzati abusivamente hanno comportato l’utilizzo del volume a fini residenziali, determinando un cambio di destinazione urbanistica anche per la  parte realizzata in conformità ai titoli abilitativi.

In pratica, il cambio di altezza dell’edificio ha determinato l’abitabilità del sottotetto, che altrimenti, in base al progetto approvato, sarebbe risultato un volume tecnico.

Fonte: biblus-net

27-06-2015

Per trovare il Tuo immobile ideale in vendita ed in affitto clicca e naviga sicuro sul nostro sito www.sobim.it

Tasse registrazione contratti di locazione

Per i contratti transitori, la cui durata non può superare i 18 mesi (vedi ad esempio i contratti stagionali), il versamento deve essere effettuato anticipatamente in unica soluzione..

una durata compresa tra 1 e 18 mesi implica che il contratto sia di tipo transitorio.

Imposta di registro e tipologie di immobili

Una circolare dell'Agenzia delle Entrate (n. 27 del 4/8/2006) ha chiarito che, ai fini della determinazione della tipologia dell'immobile, fa fede la categoria catastale di appartenenza a prescindere dall'effettivo utilizzo.

La tassa di registro si calcola in percentuale sull'importo del canone di locazione in base alla tipologia dell'immobile locato:

- Fabbricato ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità; per i fabbricati ad uso abitativo a canone concordato vi è una riduzione del 30% se l'immobile è ubicato in uno dei comuni individuati dall' art. 1 DL 551/98.

- Fabbricato strumentale: 1% del canone annuo per il numero di annualità, se la locazione è effettuata da un soggetto passivo Iva oppure il 2% da altro soggetto. Per "soggetto passivo Iva" si intende chi, nell'esercizio di imprese o di arti e professioni, effettua cessioni di beni o prestazioni di servizi soggette all'Iva; in altri termini è colui che nell'espletamento di una qualsiasi attività lavorativa è soggetto all'imposizione dell'Iva.

- Fondo rustico: 0.5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

- Altro immobile: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Lo stesso trattamento degli immobili ad uso abitativo si applica anche per la locazione di box, cantine e pertinenze annesse all'immobile locato.

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che non possono essere destinati ad un altro uso senza radicali trasformazioni ed in pratica sono quelli utilizzati per l'attività lavorativa; ad esempio rientrano in questa tipologia gli uffici e gli studi professionali (categoria A/10), i negozi e le botteghe (categoria C/1), i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria B/8) etc.

Un terreno non agricolo é soggetto all'aliquota del 2%, un terreno agricolo segue lo stesso trattamento degli immobili 'Fondo Rustico'.

Contratti Commerciali

Con il termine 'contratto di locazione commerciale' si intende un contratto di locazione avente per oggetto un immobile strumentale per natura.

La normativa in vigore (D.L. 223/2006) ha stabilito che per i contratti commerciali l'imposta di registro sia pari all' 1%, sempre che il locatore sia un soggetto "passivo Iva".

L'imposta si applica in tale misura a prescindere dal fatto che il locatore abbia optato o meno per l'assoggettamento Iva o che il contratto stesso sia esente Iva (art. 10 DPR 633/1972).

Se il locatore non è soggetto all'imposizione Iva, la registrazione del contratto è comunque assoggettata all'aliquota del 2%.

Contratti a canone concordato

I contratti di immobili ad uso abitativo a canone concordato, sono quelli quelli stipulati in base a "contratti-tipo" concordati dalle associazioni di categoria.

Tali contratti usufruiscono di una riduzione della tassa di registro pari al 30%.

La riduzione si applica per tutta la durata del contratto, anche in caso di pagamento rateale anno per anno.

Pagamento tasse

Per i contratti di locazione di immobili urbani che durano più anni si può scegliere di pagare in un unica soluzione, al momento della registrazione, l'imposta dovuta per l'intera durata del contratto oppure versare l'imposta ratealmente, anno per anno, tenendo conto degli aumenti Istat, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l'intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in un sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicata per il numero di annualità.

Nel caso di pagamento rateale il versamento relativo alla sola prima annualità dovrà fare attenzione alle somme calcolate, la tassa relativa alla registrazione del contratto non può essere inferiore a € 67,00; questo anche se versato in un'unica soluzione per più annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l'imposta di registro è stata versata per l'intera durata, spetta il rimborso dell'importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non è dovuta l'imposta di registro; se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l'imposta nella misura dello 0.5%.

Registrazione del contratto

La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto.

Per i contratti di locazione stipulati con scrittura privata la richiesta di registrazione ed il versamento dell'imposta di registro possono essere eseguiti da una sola delle parti contraenti.

Il pagamento spetta al locatore ed all'inquilino in parti uguali, se non diversamente stabilito nel contratto, ma in ogni caso essi rispondono 'in solido' del pagamento dell'intera somma dovuta.

Le modalità di registrazione sono due, quella in forma cartacea presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate, previo pagamento dell'imposta di registro e quella in forma telematica con pagamento online della tassa di registro; viene precisato che chi possiede più di 10 immobili e gli intermediari sono obbligati a registrare telematicamente.

Prima di presentare la richiesta occorre effettuare il versamento tramite modello "F24 Elementi identificativi" o utilizzando il modello di richiesta di addebito sul proprio conto corrente.

Unitamente al modulo con la richiesta occorre consegnare il contratto di locazione da registrare (due copie firmate in originale) apponendo le necessarie marche da bollo; l'ufficio rilascerà apposita ricevuta.

Imposta di Bollo

Per i contratti di locazione l'imposta di bollo è dovuta in maniera fissa pari a € 16,00 ogni quattro facciate di 25 linee ciascuna o comunque ogni 100 righe

Da ricordare inoltre la marca di € 2 sulla ricevuta per il pagamento dell'affitto.

Adeguamento Istat

Nel caso di versamento annuale della tassa, se il contratto prevede un adeguamento Istat, l'imposta di registro deve essere ricalcolata tenendo conto della rivalutazione del canone.

Viceversa, nel caso di pagamento in un'unica soluzione non si tiene conto della rivalutazione annuale.

Cessioni, risoluzioni e proroghe

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione di immobili urbani con durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di € 67,00.

Per le cessioni di contratti in presenza di corrispettivo si applica un'aliquota di registrazione del 2%.

Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l'imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici. Gli interessati (locatore e conduttore) devono versare l'imposta dovuta in un'unica soluzione, entro 30 giorni e, nei successivi 20, presentare l'attestato di versamento all'ufficio dove era stato presentato il precedente contratto.

La proroga del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo può essere registrata pagando l'imposta anno per anno oppure in un'unica soluzione per l'intero periodo di durata della proroga.

L'imposta di registro, così come l'imposta di bollo, non è dovuta se si aderisce alla cosiddetta 'cedolare secca'.

Quando si sceglie di pagare l'imposta di registro anno per anno, la tassa per gli anni successivi può risultare anche di importo inferiore a € 67,00.

Le informazioni qui fornite si intendono a carattere puramente indicativo; per le aliquote aggiornate e per la compilazione dei modelli di presentazione sarebbe opportuno farsi assistere da un agente immobiliare abilitato.

Articolo visto sul web

19-06-2015

Per trovare il Tuo immobile ideale in vendita ed in affitto clicca e naviga sicuro sul nostro sito www.sobim.it

Compravendita senza notaio

L’articolo 29 del ddl Concorrenza consente anche agli avvocati, non più solo ai notai, l’autenticazione degli atti e delle dichiarazioni di cessione o donazione di immobili a uso non abitativo di valore catastale fino a 100mila euro. Enrico Maria Sironi, consigliere nazionale del Notariato, ha spiegato a Idealista news quali sono le criticità e perché l'intervento rischia non solo di non tutelare i cittadini, ma anche di tradursi in un costo sociale.

Qual è la posizione dei notai in merito a quanto previsto dal ddl Concorrenza sulla vendita degli immobili?

Continuiamo a pensare che non si tratti di una misura di concorrenza. Nel testo della proposta di legge, anche nella versione depositata in Parlamento, manca l’elemento centrale dell’intervento notarile. A tal proposito, bisogna ricordare che il notaio non è un semplice professionista. E’, innanzitutto, un pubblico ufficiale ed è quindi un soggetto al quale lo Stato delega la verifica preventiva di legittimità degli atti. Questo vuol dire che il notaio non si limita ad autenticare la firma, ma deve verificare che il contratto oltre che corrispondere agli interessi delle parti sia concorde all’ordinamento. Questa funzione manca completamente nella previsione del ddl Concorrenza per quanto riguarda l’eventuale intervento degli avvocati.

Questo che significa?

L’avvocato è senza dubbio giuridicamente preparato, ma la legge non gli impone la verifica preventiva di legittimità degli atti. Al contrario, la funzione notarile è proprio quella di controllare il contenuto dell’atto e di verificare che corrisponda a quello che vuole l’ordinamento. Questo è il fulcro dell’attività notarile e ciò manca completamente. Così come manca completamente anche il dovere che c’è per il notaio – e che invece in questa proposta viene espressamente escluso per l’avvocato – di effettuare prima dell’atto le visure ipotecarie e catastali e quindi le verifiche preventive sulla titolarità di chi vende e sulla libertà dell’immobile da ipoteche o da altri problemi. Un compito che viene lasciato al cittadino. Se dovesse passare questa impostazione, ne nascerebbe un costo sociale.

Per quale ragione?

La scelta di fondo è: lo Stato si accontenta del fatto che le parti si mettano d’accordo tra loro oppure vuole garantire il mercato? Questo è il tema: garantire il mercato. La mancata garanzia del mercato si traduce inevitabilmente in un costo sociale perché vuol dire andare verso un contenzioso più alto; vuol dire che il notaio perde il controllo – per esempio – sulla regolarità edilizia, perché non c’è nessuno tenuto a svolgere questo controllo; vuol dire che andiamo a fare la riforma del catasto perdendo il controllo sul catasto, perché non c’è nessuno tenuto a fare i controlli che oggi deve fare il notaio e a mettere insieme un sistema efficiente.

E’ davvero efficiente l’attuale sistema?

Sì. Basta pensare che il contenzioso immobiliare in Italia è pari allo 0,003%, mentre negli Stati Uniti, dove non c’è la figura del notaio, è pari al 19%. Si tratta di due dati clamorosi. Tenendo comunque conto del fatto che negli Stati Uniti il contenzioso si risolve nel giro di poche settimane, mentre in Italia i tempi della giustizia civile sono considerevolmente più lunghi, si parla di anni. Con questa nuova norma, il rischio è che vadano ad aumentare le liti e che tutto questo si traduca in costi, proprio in ragione del fatto che verrebbe a mancare qualcuno tenuto a svolgere i controlli. Andremmo quindi a spostare sullo Stato i costi sociali di un presunto risparmio.

Perché parla di un “presunto risparmio”?

A confermare che si tratta di un presunto risparmio ci sono i numeri: per la compravendita di una autorimessa di 50mila euro l’onorario del notaio si aggira sui 900/950 euro. Quanto costerebbe un avvocato? Innanzitutto, bisogna tener presente che i professionisti coinvolti diventeranno due, perché ognuno vorrà sentire il proprio legale. E già questo, secondo me, porterà inevitabilmente a un aumento dei costi.

Poi ci sono le visure ipotecarie e catastali che il notaio fa e che sono comprese nella parcella e che l’avvocato non deve fare. Tali visure hanno un costo medio che va dai 200 ai 300 euro. Quindi, se dai 950 euro del costo del notaio si tolgono i 200 euro del costo delle visure si scende a 750 euro. Considerando questa cifra e pensando che ad intervenire sono due professionisti e non uno, significa che ciascuno prende 375 euro. A questo punto, la domanda è: può davvero verificarsi qualcosa di questo tipo e il cittadino può realmente risparmiare con questa riforma? La verità è che il cittadino non va a risparmiare e che i rischi per il sistema sono elevatissimi. Probabilmente, quindi, o c’è un errore di visione oppure si vuole semplicemente cambiare il nostro sistema.

E, a suo avviso, non c'è una motivazione logica...

Guardando la cosa nella sua oggettività non se ne vede quale sia la ragione e l’utilità. La Banca Mondiale, con il rapporto “Doing Business”, ha inserito l’Italia nella fascia alta all’interno della classifica sul mercato immobiliare. Quello in cui operiamo è un settore che indiscutibilmente funziona, perché dunque cambiarlo? Sapendo, tra l’altro, che andiamo non certamente verso un risparmio dei costi, ma verso l’assunzione certa di rischi di sistema. E’ una cosa che oggettivamente non si capisce. D’altra parte, su questa questione sono scese in campo le associazioni dei consumatori, sostenendo che tale proposta è inconcepibile. Sottolineo, inoltre, che questa normativa immobiliare non è assolutamente compresa nella segnalazione dell’Autorità garante della concorrenza e del mercato, ciò dimostra che non è un tema di concorrenza.

La figura del notaio, dunque, rimane centrale...

Negli Stati Uniti è stato calcolato che in questi ultimi anni, con la questione dei subprime e tutto ciò che ne è conseguito, 4 milioni di abitazioni sono state sottratte a chi le aveva acquistate perché c’era proprio una carenza nel controllo della titolarità in capo al venditore e della libertà da ipoteche. Quindi, 4 milioni di abitazioni sono state espropriate ai cittadini in quanto acquistate incautamente. Il premio Nobel dell’economia 2013, Robert Shiller, ha scritto un libro proprio affermando che se in America ci fosse stata la figura del notaio come c’è in Italia e in altri 87 Paesi nel mondo la crisi dei subprime probabilmente non ci sarebbe stata.

Articolo visto su: idealista.it

10-06-2015



Per trovare il Tuo immobile ideale in vendita ed in affitto clicca e naviga sicuro sul nostro sito www.sobim.it