L’articolo 29 del ddl Concorrenza consente anche agli avvocati,
non più solo ai notai, l’autenticazione degli atti e delle dichiarazioni di
cessione o donazione di immobili a uso non abitativo di valore catastale fino a
100mila euro. Enrico Maria Sironi, consigliere nazionale del Notariato, ha
spiegato a Idealista news quali sono le criticità e perché l'intervento
rischia non solo di non tutelare i cittadini, ma anche di tradursi in un costo
sociale.
Qual è la posizione dei notai in merito a quanto previsto dal
ddl Concorrenza sulla vendita degli immobili?
Continuiamo a pensare che non si tratti di una misura di
concorrenza. Nel testo della proposta di legge, anche nella versione depositata
in Parlamento, manca l’elemento centrale dell’intervento notarile. A tal
proposito, bisogna ricordare che il notaio non è un semplice professionista.
E’, innanzitutto, un pubblico ufficiale ed è quindi un soggetto al quale lo
Stato delega la verifica preventiva di legittimità degli atti. Questo vuol dire
che il notaio non si limita ad autenticare la firma, ma deve verificare che il
contratto oltre che corrispondere agli interessi delle parti sia concorde
all’ordinamento. Questa funzione manca completamente nella previsione del ddl
Concorrenza per quanto riguarda l’eventuale intervento degli avvocati.
Questo che significa?
L’avvocato è senza dubbio giuridicamente preparato, ma la legge
non gli impone la verifica preventiva di legittimità degli atti. Al contrario,
la funzione notarile è proprio quella di controllare il contenuto dell’atto e
di verificare che corrisponda a quello che vuole l’ordinamento. Questo è
il fulcro dell’attività notarile e ciò manca completamente. Così come manca
completamente anche il dovere che c’è per il notaio – e che invece in questa
proposta viene espressamente escluso per l’avvocato – di effettuare prima
dell’atto le visure ipotecarie e catastali e quindi le verifiche preventive
sulla titolarità di chi vende e sulla libertà dell’immobile da ipoteche o da
altri problemi. Un compito che viene lasciato al cittadino. Se dovesse passare
questa impostazione, ne nascerebbe un costo sociale.
Per quale ragione?
La scelta di fondo è: lo Stato si accontenta del fatto che le
parti si mettano d’accordo tra loro oppure vuole garantire il mercato? Questo è
il tema: garantire il mercato. La mancata garanzia del mercato si traduce
inevitabilmente in un costo sociale perché vuol dire andare verso un
contenzioso più alto; vuol dire che il notaio perde il controllo – per esempio
– sulla regolarità edilizia, perché non c’è nessuno tenuto a svolgere questo
controllo; vuol dire che andiamo a fare la riforma del catasto perdendo il
controllo sul catasto, perché non c’è nessuno tenuto a fare i controlli che
oggi deve fare il notaio e a mettere insieme un sistema efficiente.
E’ davvero efficiente l’attuale sistema?
Sì. Basta pensare che il contenzioso immobiliare in Italia è
pari allo 0,003%, mentre negli Stati Uniti, dove non c’è la figura del notaio,
è pari al 19%. Si tratta di due dati clamorosi. Tenendo comunque conto del
fatto che negli Stati Uniti il contenzioso si risolve nel giro di poche
settimane, mentre in Italia i tempi della giustizia civile sono
considerevolmente più lunghi, si parla di anni. Con questa nuova norma, il
rischio è che vadano ad aumentare le liti e che tutto questo si traduca in
costi, proprio in ragione del fatto che verrebbe a mancare qualcuno tenuto a
svolgere i controlli. Andremmo quindi a spostare sullo Stato i costi sociali di
un presunto risparmio.
Perché parla di un “presunto risparmio”?
A confermare che si tratta di un presunto risparmio ci sono i
numeri: per la compravendita di una autorimessa di 50mila euro l’onorario del
notaio si aggira sui 900/950 euro. Quanto costerebbe un avvocato? Innanzitutto,
bisogna tener presente che i professionisti coinvolti diventeranno due, perché
ognuno vorrà sentire il proprio legale. E già questo, secondo me, porterà
inevitabilmente a un aumento dei costi.
Poi ci sono le visure ipotecarie e catastali che il notaio fa e
che sono comprese nella parcella e che l’avvocato non deve fare. Tali visure
hanno un costo medio che va dai 200 ai 300 euro. Quindi, se dai 950 euro del
costo del notaio si tolgono i 200 euro del costo delle visure si scende a 750
euro. Considerando questa cifra e pensando che ad intervenire sono due
professionisti e non uno, significa che ciascuno prende 375 euro. A questo
punto, la domanda è: può davvero verificarsi qualcosa di questo tipo e il
cittadino può realmente risparmiare con questa riforma? La verità è che il
cittadino non va a risparmiare e che i rischi per il sistema sono elevatissimi.
Probabilmente, quindi, o c’è un errore di visione oppure si vuole semplicemente
cambiare il nostro sistema.
E, a suo avviso, non c'è una motivazione logica...
Guardando la cosa nella sua oggettività non se ne vede quale sia
la ragione e l’utilità. La Banca Mondiale, con il rapporto “Doing Business”, ha
inserito l’Italia nella fascia alta all’interno della classifica sul mercato
immobiliare. Quello in cui operiamo è un settore che indiscutibilmente funziona,
perché dunque cambiarlo? Sapendo, tra l’altro, che andiamo non certamente verso
un risparmio dei costi, ma verso l’assunzione certa di rischi di sistema. E’
una cosa che oggettivamente non si capisce. D’altra parte, su questa questione
sono scese in campo le associazioni dei consumatori, sostenendo che tale
proposta è inconcepibile. Sottolineo, inoltre, che questa normativa immobiliare
non è assolutamente compresa nella segnalazione dell’Autorità garante della
concorrenza e del mercato, ciò dimostra che non è un tema di concorrenza.
La figura del notaio, dunque, rimane centrale...
Negli Stati Uniti è stato calcolato che in questi ultimi anni,
con la questione dei subprime e tutto ciò che ne è conseguito, 4 milioni di
abitazioni sono state sottratte a chi le aveva acquistate perché c’era proprio
una carenza nel controllo della titolarità in capo al venditore e della libertà
da ipoteche. Quindi, 4 milioni di abitazioni sono state espropriate ai
cittadini in quanto acquistate incautamente. Il premio Nobel dell’economia
2013, Robert Shiller, ha scritto un libro proprio affermando che se in America
ci fosse stata la figura del notaio come c’è in Italia e in altri 87 Paesi nel
mondo la crisi dei subprime probabilmente non ci sarebbe stata.
Articolo visto su: idealista.it
10-06-2015
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