1 dicembre 2017

Lo sfratto


Durante un rapporto di locazione può capitare che si verifichino situazioni per le quali il proprietario si vede costretto ad andare da un avvocato.
Perchè? L’inquilino si rende inadempiente e non paga il canone; nonostante la scadenza del contratto l’inquilino non vuole lasciare l’immobile; il proprietario ha la necessità di ottenere la risoluzione anticipata del contratto e la restituzione del possesso dell’immobile.
Lo sfratto per morosità è la situazione più ricorrente. Quando il conduttore non paga il canone di locazione il proprietario può attivare una procedura di sfratto per morosità. 
Per poter agire con uno sfratto per morosità il conduttore deve aver omesso di pagare almeno due canoni di locazione ed è consigliabile non attendere oltre per agire. Infatti i tempi per riottenere il possesso dell’immobile dopo l’intervento del Giudice sono di diversi mesi e quindi prima si comincia e prima si risolve ed elimina il problema nonché il “danno” provocato dal conduttore che occupa il vostro immobile senza corrispondere il canone.
Dopo la convalida dello sfratto per morosità che “certifica da parte del Giudice” l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione è necessario porre in essere tutte le attività rivolte al rilascio dell’immobile e pertanto la notifica di atto di precetto, l’avviso di sloggio a cui seguiranno gli accessi dell’ufficiale giudiziario fino ad arrivare allo sgombero con l’ausilio della forza pubblica.
Nel caso in cui il proprietario non intenda rinnovare il contratto all’inquilino al termine del periodo naturale dello stesso, può adire il Giudice al fine di ottenere un provvedimento che consenta di rientrare nel possesso dell’immobile.
Prima di depositare il ricorso occorre inviare al conduttore una raccomandata con la quale si comunica l’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione.
a) intimazione di licenza per finita locazione:
b) sfratto per finita locazione:
Si parla comunemente di sfratto per necessità anche se in realtà si può trattare di un diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza per motivi tassativamente previsti dalla legge.
L’art. 3 della Legge 431/98 consente la disdetta del contratto nei seguenti casi:
a) se si vuole destinare il bene immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori dei figli e parenti entro il secondo grado
b) se si vuole destinare il bene al perseguimento di fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto o altro, ma si deve indicare al conduttore un’altra soluzione abitativa
c) se il conduttore sia titolare di altro bene immobile libero ed adeguato nel territorio del medesimo Comune
d) se l’alloggio sia posto in stabile gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o stabilizzato e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere
e) se il bene stesso versa in condizioni tali da dover essere integralmente ristrutturato o addirittura demolito o trasformato
f) se il proprietario intende costruire in elevazione sopra all’ultimo piano e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere
g) se il conduttore non occupa stabilmente e continuativamente il bene senza giustificato motivo e non vi sia stata legittima successione nel contratto
h) se il proprietario intenda cedere a terzi il bene e non abbia altri beni immobili (oltre alla propria abitazione)
Dopo aver inviato la disdetta entro i termini previsti dalla legge (1 anno in caso di immobile ad uso commerciale o 6 mesi in caso di immobile ad uso abitativo o in alternativa i termini previsti dal contratto) è possibile iniziare l’azione per ottenere il provvedimento che consente di rientrare nel possesso dell’immobile.
Fonte: web
1-12-2017

10 novembre 2017

COSTITUZIONE DELL'UNIONE CIVILE

La legge n. 76 del 20 maggio 2016 al comma 1 dell’art. 1 istituisce l’unione civile tra persone dello stesso sesso quale specifica formazione sociale ai sensi degli artt. 2 e 3 della Costituzione. Come il matrimonio, l’unione civile si costituisce di fronte all’ufficiale di stato civile e alla presenza di due testimoni. L’atto viene registrato quindi nell’archivio dello stato civile.
Le parti, per la durata dell’unione civile, possono stabilire di assumere un cognome comune scegliendo tra i loro cognomi. La scelta del cognome non comporta il cambio delle generalità.
Dall’unione deriva l’obbligo reciproco dell’assistenza morale e materiale e alla coabitazione. Entrambe le parti sono tenute ciascuna in relazione alla propria capacitàdi lavoro professionale e casalingo, a contribuire ai ‘bisogni comuni’.
Le parti concordano tra loro l’indirizzo della vita familiare e fissano la residenza comune; a ciascuna della parti spetta il potere di attuare l’indirizzo concordato. Nella scelta dell’amministratore di sostegno il giudice preferisce la parte dell’unione civile che può anche promuovere l’interdizione o l’inabilitazione.
Il regime patrimoniale ordinario è la comunione dei beni, a meno che le parti pattuiscano una diversa convenzione patrimoniale.
Lo scioglimento può avvenire per morte (8 o dichiarazione di morte presunta di una delle parti); per sentenza di rettificazione di attribuzione sesso; per divorzio, ma non sarà obbligatorio il periodo di separazione; quando hanno manifestato anche disgiuntamente la volontà di scioglimento dinnanzi all’ufficiale di stato civile. In tal caso la domanda di scioglimento dell’unione civile è proposta decorsi tre mesi dalla data della manifestazione di volontà di scioglimento dell’unione.
Gli impedimenti all’unione civile possono essere la presenza di un peìrecedente vincolo matrimoniale o di una unione civile; l’interdizione di una delle parti per infermità mentale; la sussistenza tra le parti di rapporti di parentela; la condanna per omicidio consumato o tentato del coniuge o del partner.
Fonte: sobimnews

10-11-2017

19 settembre 2017

Deposito prezzo - L. 124 del 4/8/17

La “Legge annuale per il mercato e la concorrenza” n. 124 del 4/8/17, in vigore dallo scorso 29 agosto 2017, ha modificato e integrato l'art. 1 commi 63 e ss. della legge n. 147 del 27/12/13 (in calce alla presente) e le norme precedenti modificate che non avevano avuto concreta attuazione, non essendo mai stato depositato l’allora previsto decreto attuativo. 
La legge del 2013, nel suo testo originario, disponeva che il deposito presso il notaio del prezzo dovuto in sede di atto di vendita di immobili o aziende fosse un obbligo per le parti; tale deposito è invece ora divenuto, anziché un obbligo, una facoltà alla quale il notaio è peraltro tenuto ad ottemperare, a richiesta anche di una sola delle parti contraenti. 
In caso di scelta per il deposito presso il notaio, i mezzi di pagamento andranno a lui intestati.
Qui di seguitola legge citata:


LEGGE N. 147 DEL 27/12/2013 – art. 1 (come modificato dalla LEGGE N. 124 DEL 4/8/2017)
Comma 63

Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta, e co- munque le spese anticipate di cui all'articolo 15, primo comma, numero 3), del decreto del Presidente della Re- pubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, in relazione agli atti a repertorio dallo stesso rice- vuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64;
c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme desti- nate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'au- tenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell'atto, l'importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell'atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio.
Comma 64 - abrogato
Comma 65

Le somme depositate nel conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse.
Comma 66

Nei casi previsti dalle lettere a) e b) del comma 63, il notaio o altro pubblico ufficiale può disporre delle somme di cui si tratta solo per gli specifici impieghi per i quali gli sono state depositate, mantenendo di ciò idonea documentazione. Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza in- dugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto. Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Comma 66-bis

Il notaio o altro pubblico ufficiale può recuperare dal conto dedicato, a seguito di redazione di apposito prospetto contabile, le somme di cui al comma 63 che abbia eventualmente anticipato con fondi propri, nonché le somme in esso versate diverse da quelle di cui al medesimo comma 63.
Comma 67

Gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie impre- se, secondo le modalità e i termini individuati con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione. Entro lo stesso termine il Consiglio nazionale del notariato elabora, ai sensi della lettera f) dell'articolo 2 della legge 3 agosto 1949, n. 577, e successive modificazioni, princìpi di deontologia destinati a individuare le migliori prassi al fine di garantire l'adempimento regolare, tempestivo e trasparente di quanto pre- visto dai commi 63, 65, 66 e 66-bis del presente articolo, nonché dal presente comma. Del pari provvedono gli organi preposti, secondo i rispettivi ordinamenti, alla vigilanza degli altri pubblici ufficiali roganti. 
Riassumendo, non ci sono obblighi di depositare somme presso il conto che ogni notaio dovrebbe avere già predisposto, solo la volontà delle parti (di una delle parti) per maggior sicurezza del buon esito della compravendita, qualora non si sia già proceduto con la trascrizione del preliminare o qualora non si abbia ‘fiducia’ nella controparte. Il notaio verserà le somme a saldo al venditore solo dopo la trascrizione dell’atto.
Fonte: Fimaamilano.it

19-09-2017

7 luglio 2017

Sconti fiscali destinati a diminuire dal 2018

A partire dal 2018 alcune detrazioni e deduzioni legate agli immobili potrebbero scomparire, o comunque ridursi notevolmente, a meno di interventi del governo. Dal bonus mobili alla detrazione Irpef per l’acquisto di case ristrutturate, Il Sole 24 Ore ha raccolto gli 8 sconti fiscali di cui ti conviene approfittare finché sei in tempo.
1. Bonus mobili – fino al 31 dicembre è possibile usufruire di una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici abbinati ai lavori di ristrutturazione. Ma dal 2018, salvo ulteriori proroghe, non sarà più possibile usufruire delle detrazioni.
2. Ecobonus del 65% sulle singole unità immobiliari – La detrazione irpef del 65% sugli interventi di riqualificazione energetica delle singole unità immobiliari passerà al 36% dal 2018 con un limite di spesa di 48mila euro
3. Detrazioni irpef case ristrutturate – Fino al 31 dicembre 2017 sarà possibile usufruire di una detrazione irpef del 50% delle spese per l’acquisto di immobili in edifici interamente ristrutturati da imprese di costruzione o cooperative edilizie. Il beneficio si applica sul 25% del prezzo dell’abitazione. Nel 2018 la detrazione tornerà al 36%.
4. Sismabonus “base” – Dal 1º gennaio tornerà al 36% anche la detrazione, ora al 50%, per opere di messa in sicurezza antisismica effettuate su singole unità abitative o su parti comuni condominiali.
5. Detrazione box auto – La detrazione del 50% per un limite di spesa di 96mila uero per le spese di costruzione di autorimesse o posti auto pertinenziali tornerà al 36% nel 2018
6. Detrazione Iva acquisto case in classe energetica A e B – Scomparirà nel 2018 la detrazione del 50% dell’Iva per l’acquisto dal costruttore di case in classe energetica A eB
7. Deduzione acquisto case da affittare – da gennaio 2018 addio anche alla deduzione irpef del 20% per l’acquisto di case in classe energetica a eb da mettere in affitto per un periodo di almeno otto anni
8. Aliquota ridotta per la cedolare secca sui concordati – Nel 2018 tornerà al 15% l’aliquota (attualmente al 10%) sui contratti a canone concordato e per studenti universitari, mentre ancora non è chiaro se tornerà al 15 o al 21% l’aliquota per i comuni colpiti da calamità
Fonte: web
07-07-2017


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3 luglio 2017

Nuovo TU dell'edilizia: ok cambio destinazione d'uso centri storici

Nuovo testo unico per l'edilizia: la "manovrina" fiscale chiarisce definitivamente la questione relativa al cambio di destinazione d'uso nei centri storici.
A seguito della pubblicazione in Gazzetta della cosiddetta manovrina fiscale (legge n. 96/2017) è stato modificato il testo unico per l'edilizia, nella parte relativa alla definizione di restauro e risanamento conservativo.
Ricordiamo che la questione era stata sollevata dopo che la Cassazione si era pronunciata sull'obbligo di presentazione del permesso di costruire in caso di richiesta di cambio di destinazione d'uso nei centri storici.
La sentenza in questione aveva suscitato molto clamore e aveva creato non poche discussioni all'interno degli Uffici tecnici; di fatto la Cassazione aveva messo in discussione eventuali rilasci di nuovi titoli edilizi differenti dal permesso di costruire per cambi di destinazione d'uso nei centri storici.
Chiarimenti sul cambio di destinazione d'uso
Il testo unico dell'edilizia all'art. 23/ter individua 5 categorie funzionali:
1.  residenziale
2.  turistico-ricettiva
3.  produttiva e direzionale
4.  commerciale
5.   rurale
Al comma 3 dello stesso articolo si precisa che salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
Il Decreto Scia 2 (dlgs 222/2016), che ha modificato il testo unico per l'edilizia, fornisce le seguenti classificazioni:
   "Restauro e risanamento conservativo leggero", realizzabile previa presentazione della CILA, gli interventi che consentono destinazioni d'uso compatibili con quella iniziale
   "Restauro e risanamento conservativo pesante" i lavori sulle parti strutturali, ma che consentono sempre destinazioni d'uso compatibili. In questo caso è richiesta la SCIA
    "Ristrutturazione pesante" gli interventi che, all'interno delle zone A, comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d'uso. La norma prevede in questo caso il permesso di costruire
Pertanto la Cassazione, avendo definito un cambio di destinazione d'uso una ristrutturazione pesante, aveva reso obbligatoria la presentazione del permesso di costruire, rendendo di fatto impossibile procedere al cambio di destinazione d'uso in alcuni centri ove non è possibile intervenire con ristrutturazione pesante.
La modifica del dpr 380/2001
Per chiarire la questione e ristabilire le regole all'interno dei centri storici, il legislatore interviene col la legge di conversione del dl "manovrina" fiscale sul testo unico dell'edilizia e effettua alcune puntualizzazioni sulla definizione di restauro e risanamento conservativo.
La precedente edizione del testo unico, all'articolo 3, comma 1, lettera c del dpr 380/2001, prevedeva che gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono definiti nel seguente modo:
gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio
L'art. 65- bis della legge n. 96/2017 apporta le seguenti modifiche; le parole «ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili» sono sostituite dalle seguenti: «ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi».
Per cui il nuovo articolo 3, comma 1, lettera c del dpr 380/2001 sarà il seguente:
gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio
In tal modo, con questa nuova definizione di interventi di restauro e risanamento conservativo, si apre alla possibilità di concedere il cambio di destinazione d'uso anche all'interno dei centri storici tramite la presentazione di CILA o SCIA.
In pratica, diventa possibile cambiare la destinazione d'uso nell'ambito di un intervento di restauro e risanamento conservativo.
Fonte: biblus-net by acca
02-07-2017


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