27 maggio 2015

Le tappe per l'acquisto

L'acquisto di una casa può essere considerato un percorso con varie tappe: proposta di acquisto, preliminare di compravendita, rogito notarile.
Questi passaggi non sono tutti obbligati, infatti le parti possono effettuare direttamente il preliminare, comunemente detto compromesso, dopodiché si passa al rogito; si può anche procedere direttamente dall’accettazione della proposta di locazione al rogito. Alla fine si deve comunque passare dal rogito, questa è l’unica tappa obbligata: il rogito.
Possiamo anche addirittura fare il rogito direttamente saltando le tappe di proposta o compromesso, come detto sono le uniche tappe che si possono saltare a differenza del rogito.
La proposta di acquisto viene solitamente sottoscritta su moduli prestampati forniti dall’agenzia immobiliare, questa contiene gli elementi essenziale per la futura vendita (prezzo, tempistica, pagamenti, consegna, individuazione immobile e pertinenze). Questo documento vincola di fatto entrambe le parti una volta sottoscritto, vincola invece una sola parte, per un certo periodo di tempo indicato, quando formulata come “irrevocabile”.
Una volta sottoscritti gli accordi questi non possono essere modificati unilateralmente ma solo in forma scritta e soprattutto di comune accordo.
È sufficiente quindi che il mediatore informi di essere in possesso dell'accettazione scritta, senza dover trasmettere tale documento».
Una recente sentenza della Suprema Corte (n. 25923, del 9 dicembre 2014) ha affermato che l'accordo è da ritenersi concluso anche con la semplice comunicazione dell'agenzia all'acquirente circa l'avvenuta accettazione della proposta irrevocabile.
Da un punto di vista puramente giuridico, non c'è dunque differenza tra la proposta accettata e il preliminare. Se una delle parti cambia idea prima del rogito, perde la somma depositata a titolo di “caparra” (acquirente) o ne deve restituire il doppio (venditore). Ci sarebbero poi anche le spese sostenute e le obbligazioni sottoscritte che potrebbero far aumentare il “peso” di aver cambiato idea; solitamente in questa fase preliminare non ci sono impegni economici molto elevati.
Ma non è finita qui: La parte che vuol invece mantenere gli impegni sottoscritti può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza che trasferisca la casa alle condizioni previste nella proposta accettata e, per quanto non pattuito, alle condizioni di legge.
Oltre a indicare un periodo di validità non troppo lungo, la proposta deve contenere altri elementi di tutela: l'indicazione che l'acquisto è condizionato all'ottenimento del mutuo, la dichiarazione del venditore circa l'assenza di evizioni, sugli impianti, e così via; in genere queste clausole sono “tantine” ma come diceva un detto: meglio prevenire che curare.
Per questo (e anche per molto altro) è opportuno farsi seguire da un agente immobiliare, un professionista abilitato nel ruolo, che conosce tutte queste clausole e può gestire al meglio qualsiasi compravendita.
Nel caso di accordo sottoscritto “ all’acqua di rose” è opportuno prevedere una clausola secondo la quale le parti si impegnano a definire meglio e compiutamente le condizioni contrattuali in un successivo preliminare formale, sostitutivo e/o integrativo del precedente.
I vantaggi di un rinvio al preliminare sono diversi. Ulteriormente rafforzati dalla possibilità di trascrizione nei registri immobiliari.
La firma del compromesso così come la proposta fa nascere un obbligo giuridico che ha effetto solo tra le parti: se il proprietario vende ad altre persone o iscrive ipoteche sull'immobile, l'acquirente potrà al massimo chiedere al giudice il risarcimento dei danni, ma dovrà rinunciare alla casa.
La trascrizione, il cui effetto “prenotativo” dura tre anni, rende invece il contratto opponibile nei confronti di terzi e protegge anche da qualsiasi azione sull'immobile (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali).
Ma questo, tra persone per bene è inutile anche pensarlo.
Fonte: web
27-05-2015

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