13 settembre 2014

Comprare casa con "tecniche nuove"

Comprare casa con tecniche nuove : l'affitto a riscatto

COME FUNZIONA
Le attuali condizioni di mercato con offerta di case alta e domanda sostenuta limitano le possibilità  di acquisto per via delle difficoltà di accesso al mutuo.

In questa situazione l'affitto con opzione di acquisto rappresenta una strategia di vendita interessante e in diffusione: con questa formula gli inquilini possono infatti trasformare l'intera somma pagata per l'affitto in una quota mensile per l'acquisto della casa.

Tecnicamente il meccanismo è semplice. Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (di solito da 2 a 5 anni) ed un contratto di opzione con il quale l'inquilino, a scadenza e prezzo concordati, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo dell'immobile e l'importo complessivo dei canoni di locazione che l'inquilino dovrà pagare.

Questa possibile alternativa all'acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell'acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.

Ma anche chi potrebbe acquistare subito accendendo un mutuo, o chi dispone già dell'acconto, può avere interesse ad adottare la formula dell'affitto a riscatto. Rinviando l'accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, l'acquirente richiederebbe alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Inoltre, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l'affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.

Un'altra categoria interessata ad acquistare con questo sistema può essere chi, per poter acquistare, deve prima vendere l'abitazione che possiede e, non essendo i tempi della vendita, soprattutto in momenti come questo, particolarmente rapidi, la casa che interessa potrebbe sfuggire. In questo modo l'immobile da acquistare viene bloccato e c'è tutto il tempo di vendere casa propria.

CALCOLO DEL CANONE MENSILE
Poiché chi si avvicina all'affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell'importo del canone di locazione tiene conto di norma dei seguenti parametri:
    Canone pari a 1,5 volte l'affitto di mercato pagato per immobili simili;
    Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;
    Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.
(questo è quello che di norma dovrebbe essere ritenuto lo standard, ma le casistiche sono le più svariate)

COSA SUCCEDE SE L'INQUILINO NON ESERCITA L'OPZIONE
Se poi, alla scadenza fissata, l'inquilino non intende più esercitare l'opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l'immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).

In caso di disdetta naturalmente, nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore: è evidente quindi che chi sceglie l'affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. 
Comunque, anche in quest'ipotesi, è in realtà più vantaggioso l'affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché la somma delle spese notarili, delle imposte sull'acquisto e degli interessi dovuti alla banca, supererebbero quanto versato per la locazione. 

VANTAGGI PER L'INQUILINO/ACQUIRENTE
    Può acquistare l'immobile fra n. mesi ma ha bloccato il prezzo oggi;
    In caso di acquisto non perderà l'affitto pagato perduto;
    Al momento dell'acquisto sarà sensibilmente più l'importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
    Avrà tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
    Si può sentire da subito a casa propria;
    Contributi statali sui canoni di affitto per giovani al di sotto dei 30 anni.
     
VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE

    L'immobile genera subito entrate (non rimane vuoto);
    Ci sono futuri acquirenti;
    C'è un'alta probabilità di concludere la vendita: l'inquilino avrà tutto l'interesse ad acquistare dal momento che paga un canone di locazione superiore al canone di mercato;
    Se alla scadenza concordata l'inquilino non esercitasse l'opzione e liberasse l'immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell'appartamento.

A
Fonte: articolo visto sul web

Luglio 2014


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Agevolazioni prima casa: il credito di imposta

questo articolo vuole essere un breve sunto su cos'è il credito di imposta per l'acquisto della prima casa, chi ne ha diritto e come si utilizza; non vuole essere la "legge" ma una "interpretazione" di essa. 

Il credito d’imposta spetta alle persone che hanno venduto la propria abitazione (prima casa), acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa, entro un anno e con i soldi della vendita dell’immobile acquistano un’altra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa.
Il credito d’imposta spetta ai contribuenti nella stessa misura applicata al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto; non è possibile infatti ottenere/richiedere un rimborso per la differenza.
Il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione con atto soggetto a Iva prima del 22 maggio 1993 ma, comunque, non prima dell’entrata in vigore della legge 168/82 e a condizione di dimostrare che, alla data di acquisto dell’abitazione poi venduta, erano in possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.
Come può essere utilizzato?
Il credito d’imposta può essere utilizzato:
• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto
• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo
• la data di acquisizione del credito
• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
Per fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
 Se, per errore, la dichiarazione è stata omessa, è comunque possibile integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.
(in fondo non è altro che un calcolo matematico: tanto ho già pagato a suo tempo, tanto dovrò pagare ora, visto che non è speculazione ma serve per l'acquisto dell'abitazione prima casa, per viverci insomma, pagherò unicamente la differenza tra quello che ho già pagato e quello che dovrò pagare)

Quando Non Spetta il Credito d’Imposta per il riacquisto della prima casa?
Ai contribuenti Non spetta il credito d’imposta, se decadono i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali per l’acqusto della prima casa, pertanto, il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:
 se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza usufruire del beneficio “prima casa”
 se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”
 se l’immobile è stato ricevuto dal contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

• in caso di vendita della propria prima casa per riacquistarne un'altra con le medesime caratteristiche di "prima abitazione", se l'acquisto della successiva prima casa viene effettuato dopo un anno (passato oltre un anno) dalla vendita della precedente.

Prescrizione del Credito d’Imposta:
Il credito dell’amministrazione finanziaria per l’imposta definitivamente accertata, si prescrive in 10 anni, così come definito dall’art.78 del testo unico imposta di registro, in tal senso interpretato dalla sentenza di Cassazione n.1196/2000. 

Fonte: articolo letto sul web

Maggio 2014

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