Comprare casa con "tecniche nuove"

Comprare casa con tecniche nuove : l'affitto a riscatto

COME FUNZIONA

Le attuali condizioni di mercato con offerta di case alta e domanda sostenuta limitano le possibilità  di acquisto per via delle difficoltà di accesso al mutuo.

In questa situazione l'affitto con opzione di acquisto rappresenta una strategia di vendita interessante e in diffusione: con questa formula gli inquilini possono infatti trasformare l'intera somma pagata per l'affitto in una quota mensile per l'acquisto della casa.

Tecnicamente il meccanismo è semplice. Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (di solito da 2 a 5 anni) ed un contratto di opzione con il quale l'inquilino, a scadenza e prezzo concordati, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo dell'immobile e l'importo complessivo dei canoni di locazione che l'inquilino dovrà pagare.

Questa possibile alternativa all'acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell'acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.

Ma anche chi potrebbe acquistare subito accendendo un mutuo, o chi dispone già dell'acconto, può avere interesse ad adottare la formula dell'affitto a riscatto. Rinviando l'accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, l'acquirente richiederebbe alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Inoltre, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l'affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.

Un'altra categoria interessata ad acquistare con questo sistema può essere chi, per poter acquistare, deve prima vendere l'abitazione che possiede e, non essendo i tempi della vendita, soprattutto in momenti come questo, particolarmente rapidi, la casa che interessa potrebbe sfuggire. In questo modo l'immobile da acquistare viene bloccato e c'è tutto il tempo di vendere casa propria.

CALCOLO DEL CANONE MENSILE

Poiché chi si avvicina all'affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell'importo del canone di locazione tiene conto di norma dei seguenti parametri:

▪    Canone pari a 1,5 volte l'affitto di mercato pagato per immobili simili;

▪    Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;

▪    Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.

(questo è quello che di norma dovrebbe essere ritenuto lo standard, ma le casistiche sono le più svariate)

COSA SUCCEDE SE L'INQUILINO NON ESERCITA L'OPZIONE

Se poi, alla scadenza fissata, l'inquilino non intende più esercitare l'opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l'immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).

In caso di disdetta naturalmente, nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore: è evidente quindi che chi sceglie l'affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. 

Comunque, anche in quest'ipotesi, è in realtà più vantaggioso l'affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché la somma delle spese notarili, delle imposte sull'acquisto e degli interessi dovuti alla banca, supererebbero quanto versato per la locazione. 

VANTAGGI PER L'INQUILINO/ACQUIRENTE

▪    Può acquistare l'immobile fra n. mesi ma ha bloccato il prezzo oggi;

▪    In caso di acquisto non perderà l'affitto pagato perduto;

▪    Al momento dell'acquisto sarà sensibilmente più l'importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;

▪    Avrà tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;

▪    Si può sentire da subito a casa propria;

▪    Contributi statali sui canoni di affitto per giovani al di sotto dei 30 anni.

▪     

VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE

▪    L'immobile genera subito entrate (non rimane vuoto);

▪    Ci sono futuri acquirenti;

▪    C'è un'alta probabilità di concludere la vendita: l'inquilino avrà tutto l'interesse ad acquistare dal momento che paga un canone di locazione superiore al canone di mercato;

▪    Se alla scadenza concordata l'inquilino non esercitasse l'opzione e liberasse l'immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell'appartamento.

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Fonte: articolo visto sul web

Luglio 2014


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