Seconde case - vendita o locazione?

La ‪#‎seconda ‪#‎casa non si ‪#‎vende, allora si cerca di ‪#‎affittare.

Case in montagna e al mare, ci sono comunque alcune regole da rispettare..

Poiché anche la ‪#‎locazione ‪#‎turistica, per effetto della legge 431/98, deve rispettare il requisito della forma scritta. Con il contratto (solitamente breve) si regolano la durata, l'entità del canone, delle spese accessorie nonché del deposito cauzionale; l'utilizzo di spazi accessori, se esistenti (quali la cantina, l'autorimessa, il posto macchina ecc.); inoltre il conduttore dichiara specificamente il motivo turistico, e la sua stabile residenza. Il conduttore è, inoltre, reso edotto che l'appartamento è sprovvisto (…) di biancheria e che deve provvedere direttamente al riassetto quotidiano dell'abitazione (ciò, ad evitare che si ricada nella fattispecie dell'attività di affittacamere)…
Per non sbagliare, rivolgiti ad un ‪#‎professionista, rivolgiti ad un ‪#‎agente ‪#‎immobiliare ‪#‎regolarmente ‪#‎abilitato.

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fonte: sobimnews

29-06-2016

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Brexit - ipotesi sul futuro UE

 Il referendum sulla Brexit, sul cui esito c’è stata incertezza sino all’ultimo, ha visto prevalere chi vuole separare i destini del Regno Unito da quelli dell’Unione. Gli effetti immediati sono sotto gli occhi di tutti: sterlina a picco sui minimi dai 31 anni; borse nello sprofondo; beni rifugio a ruba, cominciando dall’oro per arrivare al bund tedesco a 10 anni; timori di tenuta delle obbligazioni dei Paesi periferici dell’Ue…

Anche ciò che succederà al real estate in conseguenza della Brexit sarà chiaro solo con il tempo e con la definizione dei termini di uscita dall’Ue. Di certo nel “day after”, c’è che chi possiede immobili nel Regno Unito ha visto volatilizzarsi il loro valore di un 10% circa per il solo effetto della svalutazione della sterlina rispetto all’euro. Tutto teorico sinché non si rivende l’immobile, la perdita “sulla carta” è solo virtuale; ma l’eventuale recupero, sempre che avvenga, necessiterà tempo, rendendo di fatto l’investimento in beni immobiliari nel regno unito meno interessante.

Quasi sicuramente ci saranno novità importanti dal punto di vista del trattamento fiscale degli immobili posseduti da cittadini Europei a questo punto considerati cittadini extracomunitari. Dal punto di vista del mercato tutti concordano nel ritenere che la domanda di immobili subirà un calo. Gli effetti sui prezzi sono stimati in una riduzione dei valori dall’8% circa in un anno sino a percentuali più consistenti tipo 22-24%. Non sono però previsti crolli verticali, anche perché la domanda proveniente dall’Ue potrebbe in parte essere compensata da domanda proveniente da Paesi emergenti. Molto dipenderà da quanto funzioneranno eventuali politiche fiscali incentivanti.

Per il mattone italiano le possibili conseguenze sono poco chiare. Gli investitori inglesi hanno infatti comprato soprattutto immobili di valore in determinate zone del Paese. Una fuga di massa non è prevista, nonostante qualcuno vorrà probabilmente sfruttare il forte guadagno che la svalutazione della sterlina rispetto all’euro finirà per generare. Proprio per la diminuzione della capacità di acquisto relativa dovuta all’andamento dei cambi, però, è probabile che la domanda proveniente dall’Inghilterra è destinata a ridursi.

Sui tassi d’interesse, e quindi sui mutui, potrebbe giocare un ruolo importante la forte incertezza derivante dal voto. Le banche centrali hanno assicurato di avere pronti interventi consistenti e straordinari per ridurre al minimo la volatilità dei mercati. A livello comparativo è più probabile che a salire saranno i mutui nel Regno Unito piuttosto che quelli nell’Ue.

In generale è lecito aspettarsi per i prossimi mesi forti fiammate di volatilità in quasi tutti i settori economici, al di qua e al di là della Manica, anche con momenti di altissima tensione dei valori di mercato. Altra cosa che pare possa costituire un prossimo trend è la perdita di parte del valore di bene rifugio tradizionalmente attribuito all’immobiliare.

Più in generale, va riconosciuto che con l’uscita del Regno Unito, l’Ue perde un’importante componente della propria struttura culturale ed economica, quella liberista a favore di un modello renano, che resta in pratica senza alcuna credibile alternativa dal punto di vista ideale. E non è detto che perdere questa componente del Dna europeo sia un bene. Infine, la Gran Bretagna, e soprattutto Londra, è una piazza finanziaria centrale a livello globale, caratterizzata da un’enorme capacità innovativa e propulsiva dell’economia che trasferire altrove, a Francoforte o Parigi o ancora più improbabilmente a Milano, non è semplice e, forse, nemmeno realizzabile.

Fonte: web

24-06-2016

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Canone concordato e cedolare secca al 10%

Negli ultimi anni il ricorso all’affitto è molto aumentato nel nostro paese non è solo a causa della crisi delle compravendite. Il crescente utilizzo dei contratti a canone concordato, associato alla cedolare secca al 10% (molto apprezzata dai proprietari), ha permesso il recupero di una significativa quota di “sommerso”. Risparmio sul canone di affitto per gli inquilini, risparmio fiscale per i proprietari: questi gli ingredienti che hanno decretato il successo dei contratti 3+2. Successo abbastanza diffuso in molte province.

Oltre 1 contratto di affitto su 2 a canone concordato

Per il settore abitativo tra i contratti di affitto più diffusi ci sono ormai quelli a canone agevolato.

Su un campione di agenzie intervistato a proposito della diffusione delle forme contrattuali a canone concordato, arriva infatti a superare di poco il 50% la quota di affitti residenziali per i quali le parti si sono attenute a quanto previsto nell’accordo territoriale per la locazione abitativa agevolata del proprio Comune.

Una percentuale probabilmente destinata ad aumentare.

Facile infatti pensare che le associazioni di categoria di proprietari e inquilini presenti nei Comuni ove gli accordi territoriali sono più datati, visti i consistenti sgravi fiscali che questa forma contrattuale permette, si attivino nel prossimo futuro per aggiornare i valori del canone concordato per la propria città, adeguandoli ai livelli di mercato attuali.

Ancora in vaste aree del paese, infatti, le locazioni concordate si devono basare su canoni il cui importo è stato fissato a fine anni Novanta o inizio anni Duemila: quotazioni ormai fuori mercato, talmente basse che nessuna agevolazione fiscale potrà mai rendere appetibili per un locatore.

Molti Comuni si sono adeguati proprio negli ultimi due anni, proprio per questa ragione. I casi più eclatanti? Milano e Napoli, i cui accordi territoriali erano fermi al 1999, prima del rinnovo del 2015.

Va inoltre detto che la rilevazione si riferisce ad agenzie specializzate nella locazione, capaci quindi di fornire la giusta consulenza sulla formula contrattuale più vantaggiosa ai propri clienti conduttori e locatori.

Facile comprendere che lo stesso know how sulla fiscalità del settore non sia altrettanto diffuso per le transazioni gestite dai privati con il “fai da te”.

Evidente quindi che, man mano che il pubblico acquisirà maggiore conoscenza dei vantaggi fiscali che comporta il ricorso al canone concordato, il numero di affitti che verranno stipulati con contratto agevolato progressivamente crescerà.

Imposizione fiscale al 10%, niente imposta di registro e di bollo, IMU ridotta del 25% queste sono le percentuali sulle quali riflettere.

La domanda ora potrebbe essere: quanto vale il canone concordato per la casa che voglio affittare? La risposta esatta la potrà dare un agente immobiliare serio e competente.

Fatto il conteggio, sorge il dubbio più importante per il proprietario: ci guadagno a usare un contratto a canone concordato o no?

I calcoli vanno fatti caso per caso, perché molte sono le variabili in gioco.

C’entrano le aliquote IMU stabilite a livello locale, che possono differenziarsi per i contratti a canone concordato e, in questo, dare slancio alla convenienza fiscale per il locatore.

Soprattutto, però, incide l’adeguatezza dei valori del canone concordato rispetto ai rispettivi valori di canone di mercato.

A parità di immobile, valori dell’accordo territoriale stabiliti dalle associazioni di categoria troppo al di sotto delle quotazioni dei contratti liberi rischiano di vanificare la convenienza per i proprietari, che preferiranno il classico 4+4.

Invece, canoni abbastanza in linea con quelli di mercato garantiscono una diffusione capillare di questa forma contrattuale, perché il vantaggio fiscale per i proprietari compensa il minor canone e, al contempo, l’inquilino – pur non di molto – risparmia. Si veda il caso delle città dell’Emilia Romagna, dove gli accordi territoriali stipulati secondo la Legge 431/1998 sono molto aderenti ai valori di mercato e, per questo, molto utilizzati.

Al netto di una buona rispondenza delle tariffe dell’affitto concordato rispetto a quello al libero mercato, è la parte fiscale che ha il peso maggiore. Perchè la questione, alla fine dei conti, è sempre: quanto risparmio di tasse con un contratto 3+2 con cedolare secca?

Ci sono alcuni elementi di indiscutibile vantaggio, in particolare se viene associato al contratto a canone concordato (come forma contrattuale) la cedolare secca (come regime fiscale a cui assoggettare il reddito da locazione).

In questo caso, infatti, il proprietario gode di:

• Cedolare secca con aliquota agevolata del 10%, anziché con quella ordinaria del 21% (aliquota che, invece, va applicata a tutti i contratti abitativi diversi da 3+2 e a studenti universitari fuori sede, così come a qualsiasi contratto di affitto abitativo stipulato in una città che non rientra nell’elenco del CIPE dei Comuni ad alta tensione abitativa)

• Imposta di registro per la prima annualità e per le annualità successive non dovuta

• Imposta di bollo non dovuta

• Aliquota IMU ridotta del 25% rispetto a quella prevista per gli immobili locati senza il ricorso al canone concordato. Se, quindi, il Comune in oggetto già prevedeva un’aliquota ridotta per i contratti a canone concordato rispetto a quella prevista per gli altri immobili locati, è su questa aliquota già scontata che si applica l’ulteriore sconto del 25%. Questo ulteriore vantaggio è stato introdotto con la Legge di Stabilità approvata lo scorso dicembre scorso.

Unico svantaggio significativo: non poter effettuare, anno per anno, l’aggiornamento Istat del canone di locazione, tra l’altro in misura non superiore al 75% dell’indice Istat F.O.I. quando ci si avvale di contratto concordato.

È una grossa perdita? Negli ultimi anni decisamente no, dato che con l’inflazione bassa degli ultimi anni l’aggiornamento Istat risulta piuttosto esiguo. Da valutare inoltre che, dato che la durata contrattuale media per gli affitti abitativi si aggira attorno ai due anni nel nostro paese, la probabilità di poter incrementare considerevolmente il canone di locazione è molto ridotta.

Fonte: web

18-06-2016

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IMU e TASI ormai ci siam

Abitazione principale ai fini imu e tasi

Per quanto riguarda l'Imu, si considera abitazione principale "L'immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente".

Ai fini Tasi, con la legge di Stabilità 2016 è stata estesa la definizione di "Abitazione principale" anche ai locatari che utilizzano l'immobile in locazione come loro propria abitazione principale, quindi con residenza e dimora abituale, senza la necessità del requisito del possesso che vale invece per l'Imu. Un'estensione che ha determinato l'esenzione Tasi per gli inquilini per la loro quota. Continuano invece a pagare regolarmente la Tasi per la loro quota, che può variare dal 70 al 90% dell'imposta dovuta sull'immobile.

Immobili assimilati ad abitazione principale

Oltre a questi immobili, sono considerati abitazione principale ed usufruiscono dell'esenzione Tasi e Imu anche

• gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite dai soci a propria abitazione principale;
• gli alloggi sociali;
• la casa coniugale, assegnata dal giudice all’ex coniuge in sede di separazione o divorzio, anche nel caso in cui l’immobile sia in comodato, qualora invece si tratti di fabbricato utilizzato in locazione vengono applicate le normali regole

Inoltre, la normativa comunale ha assimilato, con i rispettivi regolamenti, gli immobili assimilati all'abitazione principale

• le abitazioni non locate, appartenenti a soggetti disabili ed anziani residenti in istituti di ricovero

l’unità immobiliare non locata, né concessa in comodato, che appartiene ai cittadini italiani iscritti all’Aire, a patto che risultino pensionati nel Paese di residenza.

La scadenza per il pagamento

Entro il 16 giugno 2016 i contribuenti a cui è dovuto il pagamento della prima rata dell'IMu e della Tasi 2016. Essi potranno scegliere se versare il 50% dell'imposta o l'intero importo in un'unica soluzione. Nel caso si scelga il versamento in due rate, il saldo dovrà essere versato entro il 16 dicembre 2016.

Prima casa di lusso e Imu

Quest'anno a pagare saranno solo i proprietari di prime case di lusso e immobili diversi dalla prima abitazione. Niente imposta municipale per i terreni agricoli (ma solo in determinate condizioni) e gli imbullonati. Nonostante le novità introdotte dalla legge di stabilità 2016, le modalità di calcolo di Tasi e Imu rimangono le stesse. Per entrambe le imposte si deve infatti partire dalla rendita catastale ed in particolare

• rivalutare la rendita del 5%
• moltiplicare la rendita rivalutata per il coefficiente di ogni immobile per cui si effettuano i versamenti
• moltiplicare il risultato così ottenuto per le aliquote deliberate da ogni singolo Comune

E' importante sottolineare che per l'acconto Imu e Tasi del 16 giugno si devono applicare le aliquote deliberate per il 2015.

Coefficienti imu e tasi 2016

Per i fabbricati di gruppo A (abitazioni), esclusa la categoria A/10 (uffici e studi privati), e i fabbricati di categoria C/2 (magazzini e locali di deposito) , C/6 (stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse senza fini di lucro) e C/7 (tettoie), il coefficiente è pari a 160.

Per i fabbricati di categoria B (tra i quali case di cura senza fini di lucro e uffici pubblici) e i fabbricati di categoria C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fini di lucro) e C/5 stabilimenti balneari e di acque curative senza fini di lucro, il coefficiente è pari a 140.

Per i fabbricati di categoria D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione) e A/10, il coefficiente è 80.

Per i fabbricati di categoria D (D5 esclusi), che vanno dagli opifici alle sale cinematografiche, il coefficiente è 65. Pari a 65 è, invece, per i fabbricati di categoria C/1.

Riduzione Imu su comodato, le condizioni

La legge di Stabilità 2016 e la successiva circolare n.1/DF del 17 febbraio 2016 hanno chiarito i campi di applicazione e i requisiti per poter usufruire della riduzione della base imponibile. In particolare il comodato

• può essere utilizzato dai proprietari di un solo immobile oppure di 2 immobili nello stesso comune uno dei quali deve essere necessariamente adibito ad abitazione principale. L'immobile o i due immobili devono essere ubicati nello stesso comune dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale.
• per "immobile" è inteso un immobile ad uso abitativo
• si considerano anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l'abitazione principale (massimo tre pertinenze, una per ogni categoria catastale c2, c6 e c7)
• il possesso di un'altra tipologia, come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purché gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, situati entrambi nel comune di residenza del proprietario e uno risulti essere la sua abitazione principale.
• la riduzione si applica anche agli immobili storici, quindi nel caso di un immobile storico dato in comodato d'uso gratuito la base imponibile sarebbe ridotta al 25%.
• il comodato si applica solo tra figli e genitori, non è valido tra parenti al di là del primo grado
• Sono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (categorie catastali a1, a 8 e a9)
• per beneficiare della riduzione della base imponibile, il proprietario deve attestare il possesso dei requisiti al comune tramite apposita dichiarazione
• il contratto di comodato deve essere necessariamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Non vale nessuna scrittura privata. Per ottenere l'agevolazione non vale la data della registrazione, ma la data della stipula dello stesso.

Tasi comodato gratuito 2016

Poiché la base imponibile della Tasi è la stessa dell'Imu, la riduzione vale anche ai fini Tasi. Per quanto riguarda la Tasi, il proprietario verserà l'imposta con riduzione del 50% in base alla quota di ripartizione prevista dal Comune (dal 70% al 90%) mentre il comodatario con pagherà la Tasi perché per lui l'immobile è abitazione principale.

Chi ha una villa paga o no l'Imu e la Tasi prima casa nel 2016? La risposta sta nella categoria catastale. Versano infatti la rata di giugno quelle catalogate come A8, mentre sono state graziate quelle di categoria A7

A pagare la rata di giugno 2016 della Tasi e dell'Imu prima casa saranno le abitazioni definite di lusso e comprese nelle categorie A1, A8 e A9. Quest'anno infatti continueranno a versare l'imposta nonostante la Tasi sia stata abolita per il resto delle prime case.

Qual è dunque la differenza tra ville e villini? questo è quanto indica il catasto

A/7 abitazioni in villini - esenti da Imu e Tasi

Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico. In più deve essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 abitazioni in ville - categoria che paga Imu e Tasi

Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.

Al di là di queste definizioni, visto che il catasto avrebbe bisogno di una bella riforma, ciascuno deve verificare l'esatta classe di appartenenza del proprio immobile e scoprire così se pagherà o no.

idealista ti facilita la ricerca di una casa della categoria catastale A7 offrendoti una selezione delle villette esenti dal pagamento di Imu e Tasi.

IMU su terreni agricoli

A decorrere da quest'anno è stata reintrodotta la vecchia classificazione di comune montano presente nella Circolare del Ministero delle Finanze del 9 giugno del 1993. Se il comune risulta parzialmente delimitato, l'esenzione si applica solo ai terreni che rientrano nella parziale delimitazione. Esenti dal pagamento sono inoltre i terreni agricoli

• posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali indipendentemente dallo loro ubicazione.
• ubicati nei comuni delle isole minori
• a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva e indivisibile e inusucapibile.

Fonte: web

13-06-2016

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Immobili all'asta

L'asta è la fase della procedura esecutiva mediante la quale è possibile acquistare un bene immobile; tale fase ha inizio con la presentazione delle offerte e si conclude con l'aggiudicazione dell'immobile al miglior offerente.

Qualsiasi persona fisica o giuridica, tranne il debitore, può partecipare ad un'asta immobiliare mediante l'offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell'immobile messo all'asta.

Partecipa all'asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto, ad un prezzo che è generalmente più conveniente rispetto ad un acquisto tradizionale. Per tale ragione il creditore procedente offre a tutti i potenziali acquirenti un servizio finalizzato ad incentivare proprio la partecipazione alle aste per gli immobili nel caso posti a garanzia del suo credito.

Tra gli elementi essenziale delle aste:

L'ordinanza di vendita che è il provvedimento con il quale il giudice dell'esecuzione stabilisce le condizioni e i termini della vendita all'asta (es. prezzo base, cauzione, data ultima per la presentazione delle offerte, udienza per la gara tra gli offerenti ...).

L'avviso di vendita è il documento redatto dal cancelliere o dal professionista delegato alla vendita, che contiene le indicazioni del bene posto in vendita, la data, l'ora e il luogo dell'asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita ed il sito sul quale è pubblicata la relazione di stima.

La pubblicità, che riporta le notizie contenute nell'avviso di vendita, è requisito obbligatorio della vendita all'asta e viene esperite tramite le forme previste dalla normativa vigente.

La perizia è il documento redatto da un esperto nominato dal giudice, contenente i dati relativi all'immobile, il cui scopo è quello di determinare il valore del bene in relazione al mercato immobiliare.

Il custode giudiziario è il soggetto al quale il giudice affida l'incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato.

Il professionista delegato è il professionista, di regola un notaio, un avvocato o un commercialista, a cui il giudice dell'esecuzione delega il compimento delle operazioni di vendita al fine di accelerare le procedure e snellire il carico degli uffici giudiziari.

La vendita dell’immobile all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è preceduta dal deposito delle offerte secondo le modalità indicate nello stesso avviso. Le offerte possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Per partecipare ad una vendita è indispensabile aver prestato la cauzione, il cui ammontare nella vendita senza incanto non può essere di misura inferiore al decimo del prezzo proposto dall’offerente mentre nella vendita con incanto è stabilito dal Giudice nell’ordinanza di vendita in misura non superiore al decimo del prezzo base d'asta. Le modalità della vendita all’asta sono con o senza incanto. Nella vendita senza incanto l’offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria. L’offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti sull’offerta più alta. La vendita con incanto, invece, consiste in una pubblica gara tra offerenti e di regola viene disposta dopo una vendita senza incanto andata deserta.

Il decreto di trasferimento dell’immobile è l’atto giudiziario che trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato; tale atto che contiene l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto, rappresenta titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo consentendo l’immediato rilascio dell’immobile.

Nell'ipotesi di aggiudicazione di un immobile occupato, se gli occupanti (terzi non aventi titolo) si oppongono a liberare l'immobile, essendo l'ordinanza di assegnazione titolo esecutivo che contiene l'ordine di rilascio immediato dell'immobile espropriato, viene promossa una procedura di "esecuzione forzata per rilascio dell'immobile".

Tuttavia, se l'immobile è occupato dal locatario (terzo avente titolo), l'unico titolo opponibile all'acquirente all'asta è il contratto di locazione, con data certa, anteriore alla trascrizione del pignoramento. In tale ipotesi l'acquirente deve attendere la naturale scadenza del contratto di locazione.

L'acquisto di un immobile all'asta può risultare estremamente conveniente perché spesso il prezzo di aggiudicazione è più basso del valore di mercato, potendo il giudice accogliere anche un offerta inferiore del 25% (novità normative introdotte con il D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132) rispetto al prezzo base come da recentissimi interventi normativi. Inoltre, ogni volta che l'asta va deserta, perché il bene immobile non viene aggiudicato, il prezzo si riduce progressivamente.

L'asta è una modalità di acquisto "trasparente" in primo luogo perché la perizia, che contiene lo stato e le condizioni del bene, è sempre visionabile; inoltre perché l'aggiudicatario acquista la proprietà del bene libera da pesi e gravami, in quanto al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti.

Fonte: web

09-06-2016

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