L'asta
è la fase della procedura esecutiva mediante la quale è possibile acquistare un
bene immobile; tale fase ha inizio con la presentazione delle offerte e si
conclude con l'aggiudicazione dell'immobile al miglior offerente.
Qualsiasi
persona fisica o giuridica, tranne il debitore, può partecipare ad un'asta
immobiliare mediante l'offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la
proprietà dell'immobile messo all'asta.
Partecipa
all'asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto, ad un prezzo che
è generalmente più conveniente rispetto ad un acquisto tradizionale. Per tale
ragione il creditore procedente offre a tutti i potenziali acquirenti un
servizio finalizzato ad incentivare proprio la partecipazione alle aste per gli
immobili nel caso posti a garanzia del suo credito.
Tra
gli elementi essenziale delle aste:
L'ordinanza
di vendita che è il provvedimento con il quale il giudice dell'esecuzione
stabilisce le condizioni e i termini della vendita all'asta (es. prezzo base,
cauzione, data ultima per la presentazione delle offerte, udienza per la gara
tra gli offerenti ...).
L'avviso
di vendita è il documento redatto dal cancelliere o dal professionista delegato
alla vendita, che contiene le indicazioni del bene posto in vendita, la data,
l'ora e il luogo dell'asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il
termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita ed il sito sul
quale è pubblicata la relazione di stima.
La
pubblicità, che riporta le notizie contenute nell'avviso di vendita, è
requisito obbligatorio della vendita all'asta e viene esperite tramite le forme
previste dalla normativa vigente.
La
perizia è il documento redatto da un esperto nominato dal giudice, contenente i
dati relativi all'immobile, il cui scopo è quello di determinare il valore del
bene in relazione al mercato immobiliare.
Il
custode giudiziario è il soggetto al quale il giudice affida l'incarico di
conservare, amministrare e gestire il bene pignorato.
Il
professionista delegato è il professionista, di regola un notaio, un avvocato o
un commercialista, a cui il giudice dell'esecuzione delega il compimento delle
operazioni di vendita al fine di accelerare le procedure e snellire il carico
degli uffici giudiziari.
La
vendita dell’immobile all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati
nell’avviso d’asta ed è preceduta dal deposito delle offerte secondo le
modalità indicate nello stesso avviso. Le offerte possono essere fatte
personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.
Per
partecipare ad una vendita è indispensabile aver prestato la cauzione,
il cui ammontare nella vendita senza incanto non può essere di misura inferiore
al decimo del prezzo proposto dall’offerente mentre nella vendita con incanto è
stabilito dal Giudice nell’ordinanza di vendita in misura non superiore al
decimo del prezzo base d'asta. Le modalità della vendita all’asta sono con o
senza incanto. Nella vendita senza incanto l’offerta è depositata in
busta chiusa in Cancelleria. L’offerta è irrevocabile salvo che il giudice non
disponga la gara tra gli offerenti sull’offerta più alta. La vendita con
incanto, invece, consiste in una pubblica gara tra offerenti e di regola
viene disposta dopo una vendita senza incanto andata deserta.
Il
decreto di trasferimento dell’immobile è l’atto giudiziario che
trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato; tale atto che contiene
l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto,
rappresenta titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo
consentendo l’immediato rilascio dell’immobile.
Nell'ipotesi
di aggiudicazione di un immobile occupato, se gli occupanti (terzi non aventi
titolo) si oppongono a liberare l'immobile, essendo l'ordinanza di assegnazione
titolo esecutivo che contiene l'ordine di rilascio immediato dell'immobile
espropriato, viene promossa una procedura di "esecuzione forzata per
rilascio dell'immobile".
Tuttavia,
se l'immobile è occupato dal locatario (terzo avente titolo), l'unico titolo
opponibile all'acquirente all'asta è il contratto di locazione, con data certa,
anteriore alla trascrizione del pignoramento. In tale ipotesi l'acquirente deve
attendere la naturale scadenza del contratto di locazione.
L'acquisto
di un immobile all'asta può risultare estremamente conveniente perché spesso il
prezzo di aggiudicazione è più basso del valore di mercato, potendo il giudice
accogliere anche un offerta inferiore del 25% (novità normative introdotte con
il D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132)
rispetto al prezzo base come da recentissimi interventi normativi. Inoltre,
ogni volta che l'asta va deserta, perché il bene immobile non viene
aggiudicato, il prezzo si riduce progressivamente.
L'asta
è una modalità di acquisto "trasparente" in primo luogo perché la
perizia, che contiene lo stato e le condizioni del bene, è sempre visionabile;
inoltre perché l'aggiudicatario acquista la proprietà del bene libera da pesi e
gravami, in quanto al momento del trasferimento della proprietà il giudice
delle esecuzioni ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti.
Fonte:
web
09-06-2016
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