Se non paghi il mutuo la banca si riprende la casa

Se non paghi il mutuo la banca si riprende la casa senza passare dal tribunale

Secondo la bozza del decreto legislativo di attuazione della direttiva europea 2014/17, banca e mutuatario possono accordare in caso di inadempimento di quest'ultimo la restituzione dell'immobile dato in garanzia, senza passare dal tribunale. Un modo per dare respiro al mercato o uno strumento di "ricatto" in mano alle banche? Lo abbiamo chiesto a MutuiOnline, Fiaip, Assoimmobiliare e Asso-Consum

Una misura giusta via per dare respiro al mercato dei mutui ipotecari o uno strumento in mano alle banche per ricattare chi va a chiedere un finanziamento? Fino alla fine del mese le commissioni parlamentari competenti hanno tempo per esprimere il proprio parere sul decreto legislativo emanato dal governo per recepire la direttiva europea 2014/17. Un corposo provvedimento riguardante i contratti di credito al consumo relativi ai beni immobili residenziali, all'interno del quale è finito nel mirino principalmente l'articolo 120-quinquiesdecies.

Cosa succede se non paghi le rate del mutuo

In tale articolo si introducono novità in caso di inadempimento del consumatore. Particolarmente oggetto d'attenzione è il terzo comma, nel quale si sancisce che “le parti del contratto possono convenire espressamente, al momento della conclusione di contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza”.

In pratica il contratto potrà prevedere la cessione dell'immobile, offerto in garanzia per ottenere il mutuo, direttamente all'istituto creditore. La ratio è quella di accorciare notevolmente i tempi per il recupero del credito, rispetto a quelli assai lunghi della normale procedura che passa attraverso il tribunale che accerta lo stato di insolvenza, pignora il bene e lo mette all'asta. Un iter anche costoso e mediante il quale l'immobile viene venduto a un prezzo assai più basso di quello di mercato.

Divieto patto commissorio

C'è chi, però, ha visto nella nuova disciplina proposta dall'esecutivo un aggiramento del “divieto di patto commissorio”, previsto dall'articolo 2744 del codice civile, secondo il quale "è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione ipoteca o del pegno”.

Un accostamento che non sussiste, secondo Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, perché la nuova norma non prevede che, in caso di situazione debitoria, il bene passi automaticamente al creditore, ma che le due parti si possano mettere d'accordo per una sua cessione.

Di diverso parere è il presidente dellai Fiaip, la Federazione agenti immobiliari professional, secondo il quale “il fatto che per accedere a questo istituto sia necessario che il cliente sia d’accordo è assolutamente irrilevante in quanto tutti conoscono la forza di persuasione che le banche possono mettere in campo nei confronti dei loro clienti”.

Un timore di cui è conscio anche Anedda che, però, auspica siano le necessarie norme attuative che seguiranno a scongiurare.

Dato che i tempi lunghi di recupero dei crediti sono sempre stati tra i motivi per i quali le banche italiane si sono dette costrette ad applicare spread più alti, questa possibilità dovrebbe consentire di offrire condizioni migliori.

Piuttosto che dire al cliente 'o fai così o il mutuo non te lo do', la banca dovrebbe essere obbligata a specificare quanto egli risparmia se sceglie la cessione dell'immobile in caso di insolvenza, rispetto a un mutuo a condizioni normali”.

Ciononostante, la Fiaip è sul piede di guerra e chiede lo stralcio dell'articolo 120-quinquiesdecies. Sulla stessa lunghezza d'onda il presidente di Asso-Consum Aldo Perrotta, secondo il quale “se questo decreto fosse approvato il cittadino rimarrebbe indifeso. Sarebbe l’ennesimo regalo alle banche. Con la scusa di agevolare il consumatore quest’ultimo verrà solo fregato”. In realtà, trattandosi di decreto derivante dalla delega data al governo per il recepimento delle direttive europee, il Parlamento non è chiamato ad approvarlo ma solo, attraverso le commissioni competenti, a fornire un parere. Dovesse essere negativo sulla norma in questione, l'esecutivo potrebbe anche non tenerne conto affatto, come è già accaduto anche nel recente passato.

Roberto Busso, presidente del Comitato Assoimmobiliare “Politiche di Valutazione degli Asset Immobiliari”, spera che “ legislatore italiano tenga in considerazione lo spirito di cui alla direttiva comunitaria che ha come obiettivo quello di tutelare la parte più debole”, sottolineando a sua volta che secondo diversi interpreti la norma così come è stata scritta possa essere in conflitto con il codice civile. Inoltre, rimarca un altro punto controverso: la nuova regolamentazione varrà per i contratti stipulati dal 21 marzo in poi, ma sembra esserci spazio di manovra anche per una modifica dei contratti di finanziamento in essere.

Anedda mette in guardia da un altro rischio al quale si andrebbe incontro, se questa norma entrasse in vigore. Ancora una volta, dovranno essere i decreti attuativi a scongiurarlo.

“La banca – dice – potrebbe non avere alcun interesse a vendere al miglior prezzo possibile, ma solo a vendere in fretta, dato che l'eccedenza rispetto al credito va restituita al cliente.

Occorre fissare dei criteri per garantire che la vendita avvenga a un prezzo congruo”.

Infine, il quarto comma dell'articolo dice che “qualora a seguito di inadempimento e successiva escussione della garanzia residui una debito del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva”. Ma tra le richieste di modifica avanzate da qualcuno c'è quella di estinguere il debito al trasferimento del bene, a prescindere dalla copertura integrale o meno dello stesso.

Fonte: dealista.it

18-03-2016
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Fondo solidarietà mutui prima casa

E' in discussione al Parlamento il dlgs di attuazione della direttiva dei mutui che introduce la possibilità per le banche di ottenere l'immobile dato in garanzia dopo 18 rate non pagate, sempre e quando sia previsto dal contratto sottoscritto con il debitore. Ma prima di arrivare al pignoramento della casa, ci sono tre strumenti di cui può disporre il mutuatario. Si tratta di tre fondi nati nel corso degli anni dall'accordo tra il ministero delle Finanze e l'associazione bancari italiani.

Fondo solidarietà mutui prima casa

Istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze prevede la possibilità per i titolari di un mutuo contratto per l'acquisto della prima casa di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate (per un massimo di 18 mesi) se si verificano delle circostanze che incidono profondamente sul reddito familiare.

Può presentare domanda il proprietario di un immobile adibito ad abitazione principale, titolare di un mutuo contratto per l'acquisto dello stesso immobile non superiore a 250.000 euro e in possesso di indicatore ISEE non superiore a 30.000 euro. Il mutuo deve inoltre essere in ammortamento da almeno 1 anno al momento della presentazione della domanda; nel caso che, al momento della presentazione della domanda, il titolare del contratto di mutuo si trovi in ritardo nel pagamento delle relative rate, il ritardo non deve essere superiore a 90 giorni consecutivi.

Requisiti fondo di solidarietà mutui

Si può far domanda per accedere al fondo di solidarietà per i mutui nei casi di perdita

•   del rapporto di lavoro subrodinato, sia a tempo determinato che a tempo indeterminato, con permanenza dello stato di disoccupazione al momento della presentazione della domanda.

•   del rapporto di lavoro parasubordinato da parte dell'intestatario o di uno dei cointestari del contratto di mutuo

•   condizioni di non autosufficienza come handicap grave o morte

Durante il periodo di sospensione il fondo verserà alla banca gli interessi. Una volta terminato il periodo di sospensione, il mutuatario dovrà restituire il debito residuo, spalmato però su una durata più corta.

Fondo di solidarietà cassa integrazione

Dal marzo 2015 anche i cassa integrati possono accedere al fondo di sospensione. Ma la sospensione dura solo 12 mesi, e non 18, ed è prevista solo per la quota capitale, mentre la quota interessi dovrà essere pagata dal mutuatario.

Fondo garanzia prima casa

Il fondo è destinato alle famiglie che aspirano ad acquistare l'abitazione principale, con priorità d'accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni.

Il Fondo di garanzia prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto, o la ristrutturazione per l’accrescimento dell’efficienza energetica. Al momento 142 banche hanno aderito al fondo.

Fonte: idealista.it

18-03-2016
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Come si misura il confort termico di una abitazione

Benessere interno dell’edificio e comfort termico, l’analisi dei macro-indicatori PMV e PPD per la valutazione della qualità degli ambienti

La valutazione della sostenibilità nel settore delle costruzioni coinvolge principalmente 2 aspetti:

•   livello di benessere interno, ossia legato alla qualità dell’ambiente interno dell’edificio

•   livello di sicurezza, ossia legato alle prestazioni strutturali dell’edificio, capaci di garantire un determinato livello di sicurezza degli occupanti

Nell’articolo precedente sono stati analizzati gli aspetti sociali valutati dai principali protocolli ambientali utilizzati in edilizia in ambito internazionale, come ad esempio il protocollo ITACA, che fornisce un punteggio di prestazione finale indicativo del livello di sostenibilità dell’intervento.

In questo e nei prossimi articoli, prenderemo in considerazione il livello di benessere interno attraverso l’individuazione di indicatori specifici che tengono conto dei vari aspetti legati al benessere percepito dagli occupanti.

Macro-indicatori di benessere interno

Durante la fase progettuale, costruttiva e di esercizio di un edificio è di fondamentale importanza perseguire il raggiungimento di una buona qualità ambientale dei locali interni dell’edificio stesso, affinché gli occupanti possano abitare/operare in una situazione di totale benessere.

Il benessere dell’occupante può essere generalmente ricondotto alla valutazione di 4 macro-aree di interesse:

1.  comfort termo-igrometrico

2.  comfort visivo

3.  comfort acustico

4.  comfort respiratorio-olfattivo

Dall’analisi svolta sui diversi protocolli di valutazione sulla sostenibilità più diffusi nell’ambito dell’edilizia, sono stati individuati una serie di macro-indicatori utilizzati nell’analisi della qualità degli ambienti interni.

Lo schema successivo riporta un elenco dei macro-indicatori individuati per i protocolli descritti nell’articolo precedente.

[...]

Comfort termico

In questo articolo analizziamo gli indicatori relativi al comfort termico.

La norma UNI-EN-ISO 7730:2006 definisce il comfort termico come: “Quella condizione mentale di soddisfazione nei riguardi dell’ambiente termico“.

I fattori che determinano la qualità dell’ambiente termo-igrometrico in uno spazio confinato sono principalmente riconducibili a:

•   caratteristiche termiche degli elementi di confine (l’involucro edilizio)

•   sorgenti di calore e di vapore presenti all’interno

•   clima esterno

•   caratteristiche dell’impianto di climatizzazione

•   attività svolta

Il dato finale da valutare è il grado di benessere percepito dagli occupanti nello spazio considerato, ovvero il grado di comfort termico. Questo può essere determinato grazie a principi teorici e a metodi di misura per la previsione della sensazione termica percepita dalle persone.

La temperatura di comfort (t_co) è definita come la temperatura equivalente alla quale una persona si sente a suo agio dal punto di vista termico.

La sensazione di comfort, in un dato ambiente, è determinata con l’equazione del benessere:

M – W = E + C_resp + (R+C)

•   M= metabolismo

•   W= lavoro meccanico

•   C_resp= flusso termico ceduto attraverso la respirazione

•   R, C= flussi termici scambiati per convenzione ed irraggiamento

•   E= flusso termico ceduto dal corpo umano per evaporazione

Poiché lo stesso ambiente può provocare leggere sensazioni di benessere o malessere, in base ad esempio, all’abbigliamento degli occupanti, per raggiungere un risultato più oggettivo possibile, si tiene conto anche dell’indice PMV che rappresenta il valore medio delle valutazioni soggettive di un gruppo di persone in un dato ambiente ed è valutato secondo una scala di sette punti: da -3 molto freddo a +3 molto caldo; lo zero rappresenta la neutralità termica.

Fonte: biblus-net

18-03-2016
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