Abusivismo, una piaga da combattere!

Andresti a farti visitare da un MEDICO che non è un Medico?

Chi è il Medico? Il medico è il professionista della medicina che si occupa della salute umana (e animale), prevenendo, diagnosticando e curando le malattie.

Andresti a compiere degli atti pubblici da un NOTAIO che non è un Notaio?

Chi è il Notaio? Il notaio è il soggetto al quale è affidata la funzione di garantire la validità dei contratti e, più in generale, dei negozi giuridici, attribuendo pubblica fede agli atti e sottoscrizioni apposte alla sua presenza.

Andresti a farti curare da un DENTISTA che non è Dentista?

Chi è il dentista? Il dentista è il professionista sanitario che si occupa della diagnosi e della terapia delle malattie e anomalie, congenite e acquisite, del cavo orale e dei relativi organi e tessuti, nonché della prevenzione e della riabilitazione odontoiatriche.

A seconda della legge vigente nei diversi Paesi, per esercitare la professione di dentista può essere necessario un diploma o una laurea in un corso di studi specialistico in odontoiatria oppure una laurea in medicina con specializzazione in odontoiatria, e in alcuni Paesi anche un'abilitazione all'esercizio della professione.

Andresti da un AVVOCATO che non è Avvocato?

Chi è l’avvocato? L’avvocato è un libero professionista che svolge attività di assistenza, consulenza giuridica e di rappresentanza legale a favore di una parte.

Andresti da un AGENTE IMMOBILIARE che non è un agente immobiliare?

Chi è un agente immobiliare? L'agente immobiliare è un operatore del mercato immobiliare che fornisce un servizio volto a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione immobiliare.

La disciplina di riferimento della professione di agente immobiliare in Italia è posta dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, dal decreto ministeriale 21 dicembre 1990, n. 452, dai decreti ministeriali 26 ottobre 2011 e dalla Circolare esplicativa 3648/C.

L'agente immobiliare, come ogni altro mediatore, è tenuto alla iscrizione nel Registro delle imprese e nel Repertorio economico amministrativo (REA), istituito presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura.

Sul sito della Camera di Commercio della tua città ci dovrebbe essere l’opportunità di controllare l’effettiva iscrizione al ruolo del Tuo professionista; per esempio a Milano lo puoi trovare sul sito www.temamilano.it alla voce “verifica iscrizione ruolo”.

La mancata iscrizione al ruolo e quindi il relativo abusivismo Ti dà il diritto di non pagare l’intermediazione arrivando fino a sanzioni amministrative “salatissime” fino al possibile arresto dell’abusivo.

Quando devi vendere o affittare la Tua casa, il Tuo ufficio, il Tuo negozio, il Tuo capannone cerca di capire chi avrai di fronte, così come Ti informi sull’avvocato o sul dentista, prenditi due minuti per verificare se il professionista a cui Ti stai affidando è regolarmente abilitato.

Fonte: sobimnews

28-05-2016
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Nuove regole sui mutui residenziali

 Decreto mutui, in Gazzetta la norma sui contratti di credito relativi a immobili residenziali con le nuove regole per banche e famiglie

Dopo l’approvazione da parte del Consiglio dei Ministri, il decreto mutui, decreto legislativo 72/2016, è stato pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 117 del 20 maggio 2016.

Il provvedimento definisce le nuove regole su rate non pagate e nuove clausole a cui deve sottostare chi accende un nuovo mutuo bancario per l’acquisto di un immobile.

In particolare, il decreto, in attuazione della direttiva 2014/17/UE, contiene nuove norme per la tutela dei mutuatari a rischio d’insolvenza e nuove clausole sulla trasparenza con l’obbligo di informazioni più dettagliate da dare al consumatore, ponendo al centro la questione del pignoramento dell’abitazione.

Ecco in sintesi le novità principali:

•   il pignoramento dell’abitazione per inadempimento avviene dopo 18 mesi di rate mensili non pagate

•   nella stipula del contratto è previsto l’inserimento della clausola, nell’eventualità d’inadempimento da parte del beneficiario del contratto di mutuo, che consente di estinguere il debito trasferendo il bene dato in garanzia, anche se il suo valore risulta inferiore all’ammontare delle rate residue; nel caso in cui il valore dell’immobile risulta superiore al debito residuo, il mutuatario ha la facoltà di incassare l’eccedenza

•   la non retroattività della clausola in caso di inadempimento; ossia la possibilità di acconsentire, da parte del consumatore, al trasferimento della proprietà dell’immobile in caso di inadempimento è prevista solo per i futuri contratti

•   la sottoscrizione della clausola prevede necessariamente l’assistenza di un consulente specializzato

•   l’obbligo di informazioni più dettagliate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale

•   particolare riguardo da parte della Banca d’Italia nelle disposizioni attuative nei casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore

•   la conferma del divieto del cosiddetto patto commissorio, in base al quale è nullo qualsiasi accordo con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà dell’immobile ipotecato o dato in pegno sia trasferita al creditore

Il decreto entra in vigore il primo luglio 2016 e si applica ai nuovi contratti di mutuo; per i contratti già in essere si continuano ad applicare le disposizioni previgenti.

Qui di seguito il link al decreto:

http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/05/20/16G00086/sg

fonte: web

28-05-2016

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Limiti del pignoramento

Esiste un importo minimo di debito in base al quale il creditore potrà pignorare un immobile di proprietà come la prima casa o un terreno? In linea generale, i creditori possono intraprendere una procedura esecutiva per qualsiasi importo (sempre che ne abbiano una reale convenienza economica), tuttavia bisogna distinguere se ad azionare l'esecuzione forzata è un agente della riscossione (come Equitalia) oppure un privato:

Il pignoramento del creditore privato

In ossequio al dettame codicistico per cui il debitore risponde dell'adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri (art. 2740 c.c.), i creditori privati (come banche, fornitori, ecc.) potranno ipotecare e procedere alla vendita di un bene immobile del debitore, come un terreno o la casa (anche se sia la prima dove egli ha stabilito la propria residenza).

Non esiste alcun limite quando si tratta di tali soggetti, che possono procedere, così come avviene per i pignoramenti mobiliari e presso terzi per qualunque importo, anche di basso ammontare, sempre che ne ravvisi la convenienza economica.

Diverso è invece il caso in cui il creditore procedente sia Equitalia che non potrà procedere per il pignoramento della prima casa se questa sia "l'unica casa", ossia se il contribuente non sia proprietario di altri immobili, e questa sia una civile abitazione, non di lusso, in cui il debitore abbia stabilito la sua residenza.

Ciò significa a contrario che sarà pignorabile l'immobile, anche unico, adibito a studio professionale, oppure dato in affitto a terzi oppure sia di lusso e/o iscritto nelle categorie catastali A8 (ville) e A9 (castelli).

Quando il creditore è Equitalia, inoltre, sono previsti alcuni ulteriori limiti all'azione: prima del pignoramento dovrà sempre iscrivere ipoteca; tale ipoteca potrà essere iscritta solo per un debito superiore a 20.000 euro e, infine, il pignoramento potrà essere avviato solo per un debito superiore a 120mila euro.

Con il d.l. 3 maggio 2016 n. 59, recante "Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione", il legislatore ha inteso introdurre una serie di misure in tema di espropriazione forzata allo scopo di rendere il processo esecutivo più snello e veloce, accelerando la definizione delle procedure esecutive in materia civile.

La normativa consente, quando creditore sia una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico, che questo possa rivalersi sull'immobile finanziato in caso di inadempimento del debitore, procedendo tramite trattative private al trasferimento o alla vendita dell'immobile senza che sia necessario l'intervento dell'autorità giudiziaria. In sostanza si tratta di una procedura alternativa alla tradizionale ipoteca che, viste le tempistiche ridotte, consente un più rapido soddisfacimento delle pretese creditorie.

Secondo l'art. 2, comma II, al proprietario dovrà essere corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.

Si ha inadempimento, a detta della legge, quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; in alternativa, per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento.

La legge precisa, infine, che il trasferimento non può essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Fonte: web

20-05-2016
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Norme retroattive (pro banche?)

Dopo la terza asta deserta l'immobile al debitore o "svenduto": la norma è retroattiva

una importante novità del decreto banche entrato in vigore il quattro maggio riguarda il tetto massimo alle aste immobiliari. Dopo l'esecuzione, infatti, l'abitazione del debitore può essere offerta per un massimo di tre volte. Se anche il terzo tentativo dovesse andare a vuoto si aprono due strade: la casa torna al debitore o il giudice può decidere di "svenderlo" in una quarta procedura con un valore ridotto della metà. Una norma che si applica anche ai beni già pignorati.

Nata per semplificare le procedure di esecuzione immobiliare, la nuova norma prevede che l'immobile pignorato possa essere messo all'asta per un massimo di tre volte, ogni volta con un prezzo ribassato di circa un quarto. Nel caso in cui anche la terza asta dovesse andare deserta è facoltà del giudice quella di decidere se far tornare l'immobile al debitore - con buona pace del creditore - o indire una quarta procedura di aggiudicazione, dove l'abitazione viene in qualche modo "svenduta", perché il valore è ridotto della metà.

A questo punto nasce spontanea la domanda: che succederà agli immobili già pignorati? La risposta è nello stesso decreto che stabilisce che la regola illustrata si applica anche agli esperimenti di vendita "svoli prima dell'entrata in vigore del presente decreto". Detto in poche parole la norma è retroattiva. Nella pratica, tutti gli immobili già pignorati, con procedure che si allargano magari da anni, verranno o restituiti al debitore o per loro si aprirà la strada di una sora di "liquidazione finale", con una quarta procedura  a discrezione del giudice.

E' inoltre importante sottolineare come per i nuovi pignoramenti, la procedura non potrà protrarsi per anni, ma dovrebbe concludersi in un massimo di sei mesi.

La riforma prevede un numero massimo di aste deserte. Dopo tre tentativi andati a vuoto, si passerà a un quarto esperimento di vendita dell'abitazione a prezzo libero. Intanto il giudice avrà ordinato la liberazione immediata della casa da parte del debitore, per evitare che sia proprio questo elemento a scoraggiare i possibili acquirenti. 

Se anche la quarta asta dovesse andare a vuoto, il giudice dichiara la chiusura anticipata del pignoramento. L'immobile viene restituito al debitore e il creditore dovrà trovare altri beni da pignorare. Nel caso in cui dovesse avviare la procedura di esecuzione per lo stesso immobile, questo potrebbe configurarsi come abuso di diritto.

Già due anni fa, il legislatore aveva previsto l'estinzione anticipata della procedura nel caso di asta deserta. Ma ci sono importanti differenze con il passato

la chiusura del processo di pignoramento dell'immobile non è una facoltà del giudice, ma un vero e proprio obbligo

viene definito il numero di aste massimo, in questo caso quattro

nel nuovo testo non vengono poste condizioni alla chiusura anticipata della procedura se non il numero massimo di aste (nella precedente formulazione, infatti, l'estinzione dell'esecuzione forzata era relazionata al momento in cui "non risulti più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura")

Nel caso in cui tre aste immobiliari siano andate deserte, il giudice può chiedere l'immediato rilascio della casa da parte del debitore. Ciò non vale però nel caso in cui l'immobile costituisca la prima casa di abitazione dello stesso. In questo caso, potrà continuare ad abitarlo anche durante l'esecuzione forzata.

Sono previste maggiori garanzie nel caso di espropriazione di beni indivisi. Tra questi la previsione che sia espropriato l'immobile in comuni di beni, ma che venga restituito al coniuge non debitore la metà del controvalore del bene, al loro delle spese di liquidazione.

Il fisco non può pignorare la prima casa se è l'unica, non di lusso e il debitore vi ha fissato la propria residenza. In mancanza di detti presupposti, Equitalia può scrivere l'ipoteca e anche pignorare l'immobile, a condizione che il suo credito sia superiore a 120mila euro.

Per quanto concerne i mobili di casa, non sono pignorabili i letti, tavoli da pranzo e le sedie, armadi, cassettoni, frigoriferi, stufe, fornelli da cucina, utensili da casa e il mobile che li contiene.

Dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, entra in vigore il 4 maggio il decreto banche, che contiene, tra le altre misure, anche le norme che rendono più semplice il pignoramento immobiliare dopo 18 rate non pagate. Il testo specifica che la casa può andare all'asta solo se è di proprietà di un imprenditore e nel caso in cui non sia adibita ad abitazione principale.

L'Articolo 2 del decreto banche dispone che in caso di inadempimento dell'imprenditore - e in presenza di una clausola contrattuale che lo specifichi - il creditore ha diritto di procedere alla vendita dell'immobile. Sempre nel caso in cui al "proprietario sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento". Al comma 3, inoltre viene specificato, che il trasferimento non può "essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado".

Il comma 5 dell'articolo 2 del testo, prevede che "si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento".

Fonte: articolo visto sul web

11-05-2016

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