Per
l’Acquisto della "prima casa"
sono previste una serie di agevolazioni riguardanti l’imposta di registro,
o l’Iva, che si traducono nell’applicazione di una aliquota ridotta e imposte
ipotecarie e catastali in misura fissa.
Per
fruire delle agevolazioni prima casa
non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria
e/o dei familiari, inoltre, lo sgravio fiscale può essere allargato anche
per l’acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il
limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
C/2, cantina o soffitta
C/6, box o posto auto
C/7, tettoia chiusa o aperta
Per richiedere l’agevolazione prima casa e poter
fruire di un’imposta di registro ridotta e imposte ipotecarie e catastali fisse
è necessario
rendere una dichiarazione dal notaio al momento della stipula dell’atto a pena
di decadenza in cui si manifesta la volontà di stabilire nel comune dove ha
acquistato la prima casa ed ha spostato la residenza o intende farlo entro 18 mesi dalla data di acquisto,
e di non essere titolare di altro diritto, né esclusivo né in comunione con
altri, di diritti reali su altra abitazione ed acquistate già usufruendo del
beneficio fiscale prima casa.
Quando
si acquista la “Prima Casa” si
può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in
misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
I
requisiti necessari per fruire delle Agevolazioni
prima casa sono che:
l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso
l’immobile
deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza
o in cui intende trasferirsi entro 18
mesi dalla stipula o nel comune in cui l’acquirente svolge la propria
attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore
di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’Aire, anagrafe
degli italiani residenti all’estero), deve trattarsi di prima casa posseduta
sul territorio italiano.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di
polizia, non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione
dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
di Non
essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di
proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel
territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
di Non essere
titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il
territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o
nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge,
usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa
di impegnarsi a stabilire la residenza entro
diciotto mesi nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto,
qualora già non vi risieda.
Se,
alcune di queste dichiarazioni sono state omesse per errore, è possibile rimediare
e integrare la dichiarazione con un atto redatto secondo le medesime forme
giuridiche del precedente, in cui si dichiara la sussistenza dei presupposti
soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
Vi sono dei casi particolari per l’acquisto e le
agevolazioni, e queste sono:
Coniuge in regime di
comunione legale: Nel caso in cui solo uno dei due coniugi abbia i requisiti soggettivi
per fruire dell’agevolazione “prima casa” il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè
limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti.
Titolari di nuda
proprietà su altra abitazione: L’agevolazione “prima casa” è fruibile dai coniugi
anche nel caso in cui siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra
casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che
viene acquistato.
Acquisto di abitazione
contigua: Le
agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si acquistano una o più stanze
contigue alla prima casa già posseduta, oppure due appartamenti contigui
destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’immobile conservi,
anche dopo la riunione degli immobili,
le caratteristiche di abitazione non di lusso.
Acquisto di abitazione in
corso di costruzione: Le agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si acquista un
immobile in costruzione.
Cittadino italiano non
più residente: Le agevolazioni “prima casa” spettano anche a chi è emigrato all’estero
sempre se l’immobile viene acquistato come “prima casa”. Non è necessario
trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
Gli
acquirenti Non hanno più diritto a fruire dell’agevolazione fiscali
sull’acquisto della casa:
in caso di Falsa
Dichiarazione
se non si trasferisce la residenza nel comune in
cui è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto della casa
se vende o dona l’abitazione prima che siano
passati almeno 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non
proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria
abitazione principale.
In
questo caso, gli acquirenti dovranno pagare la differenza d’imposta non
versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30%
dell’imposta stessa.
Non si perdono invece le Agevolazioni sull’Acquisto
della Prima Casa quando, entro un 1 anno dalla vendita, il contribuente acquista
un’immobile situato in un Stato estero, previa verifica da parte dell’Agenzia
delle Entrate, che l’immobile acquistato sia stato adibito a dimora abituale o quando,
entro un 1 anno dalla vendita, il contribuente acquista un terreno e, sempre
nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire
ad abitazione principale.
L’Agenzia
delle Entrate entro 3 anni dall’atto di acquisto può disporre accertamenti e
verifiche atte a certificare la veridicità delle informazioni fornite dagli
acquirenti in sede di Dichiarazione per fruire l’agevolazione Prima Casa,
mediante verifiche dei requisiti
necessari per godere dei benefici, verifiche
sulle tempistiche di trsferimento della residenza entro 18 mesi
dall’acquisto verifiche del rispetto
del divieto di rivendita prima dei cinque anni. In questo caso, quindi,
il termine diventa di quattro anni, poiché va considerato anche l’anno di tempo
entro il quale e’ possibile mantenere i benefici riacquistando una prima casa
(punto confermato dalla Cassazione con sentenze 28880/08 e 3782/2011);
infine verifiche data di consegna dell’immobile acquistato in costruzione
Il
credito d’imposta spetta alle persone che hanno venduto la propria abitazione,
acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa, entro un anno e con i soldi
della vendita dell’immobile acquistano un’altra abitazione non di lusso (anche
se non ultimata) costituente prima casa.
Il
credito d’imposta spetta ai contribuenti nella stessa misura applicata al primo
acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta dovuta
in relazione al secondo acquisto.
Il
credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione con
atto soggetto a Iva prima del 22 maggio 1993 ma, comunque, non prima
dell’entrata in vigore della legge 168/82 e a condizione di dimostrare che,
alla data di acquisto dell’abitazione poi venduta, erano in possesso dei
requisiti previsti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima
casa.
Il credito d’imposta può essere utilizzato:
in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in
relazione al nuovo acquisto
in diminuzione delle imposte di registro,
ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo
la data di acquisizione del credito
in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima
dichiarazione successiva al nuovo acquisto
in compensazione con altri tributi e contributi
dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice
tributo 6602).
Per
fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale
volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile,
specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’impo- sta di registro
dovuta per lo stesso atto.
Se, per errore, la dichiarazione è stata omessa, è
comunque possibile integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In
tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta, sempre che il
contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva
sussistenza dei requisiti.
Ai
contribuenti Non spetta il credito d’imposta, se decadono i requisiti per
fruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, pertanto, il
credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:
se il contribuente ha acquistato il precedente
immobile con aliquota ordinaria, senza usufruire del beneficio “prima
casa”
se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti
“prima casa”
se l’immobile è stato ricevuto dal contribuente per
successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano
state pagate le relative imposte usufruendo delle agevolazioni “prima
casa”.
Il
credito dell’amministrazione finanziaria per l’imposta definitivamente
accertata, si prescrive in 10 anni, così come definito dall’art.78 del testo
unico imposta di registro, in tal senso interpretato dalla sentenza di
Cassazione n.1196/2000.
Fonte: web
29-11-2014
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