Quando il locatore può dare disdetta

Locatore, come e quando è possibile la disdetta anticipata del contratto d'affitto.

Nei contratti di locazione ad uso abitativo con la formula 4+4 anche il locatore ha la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di affitto. ma la revoca - che deve essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza con una raccomandata a.r. - può avvenire solo per specifici motivi individuati dalla legge

I motivi per cui il proprietario può inviare disdetta anticipata all'inquilino sono individuati dall'art 3, comma 1 della legge n 431/98. "il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi"

quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. in tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392

E’ essenziale naturalmente che il motivo alla base della comuncazione sia reale: sempre lo stesso articolo infatti recita che "qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito"

La disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata a.r. all'inquilino. secondo la recente sentenza della corte di cassazione n 13199 del 26 luglio 2012 non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera, ma è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio.

Fonte: idealista.it

31-10-2014

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Pagamento spese condominiali e vendita immobile

La Cassazione del 10.04.2013 n. 8782 afferma che le spese condominiali tra il vecchio e il nuovo proprietario si ripartiscono in base alla differenza tra spese di ordinaria (le quali seguono il criterio del tempo del pagamento) e spese di straordinaria amministrazione (le quali seguono il criterio del tempo della delibera)

In ambito condominiale può capitare che una data spesa venga

•    deliberata, ma non immediatamente eseguita

•    deliberata ed eseguita, ma non immeditatamente pagata

•    deliberata, eseguita e pagata immediatamente.

Il motivo di questa differenza cronologica tra i diversi eventi è dato dal fatto che tra la delibera, l’esecuzione e il pagamento può anche passare molto tempo (soprattutto per le opere di straordinaria amministrazione). Questa differenza temporale deve ritenersi, ormai, istituzionalizzata se si pensa che dopo la riforma del condominio prima di eseguire le opere di straordinaria amministrazione occorre accantonare tutte le somme occorrenti per saldare i pagamenti e solo in seguito si possono eseguire i lavori ex art. 1135 comma 1 n. 4 (con evidenti complicazioni contabili per il rendiconto condominiale). 

Questa è solo una piccola descrizione delle infinite vicende e complicazioni che possono verificarsi, se si vogliono individuare altre complicazioni che incidono sul tempo intercorrente tra delibera, l’esecuzione e il pagamento dell’opera si potrebbe anche pensare ai vari contenziosi che sorgono tra condominio e appaltatore e che si possono chiudere con un contratto di transazione o che richiedono una vera e propria sentenza.

Il trasferimento dell’unità immobiliare

E, ovviamente, in questo arco di tempo nulla esclude, anzi, può facilmente capitare che una unità immobiliare sia venduta o trasferita da un soggetto ad un altro.

In questi casi occorre comprendere come suddividere le spese tra il nuovo e il vecchio proprietario,  la questione può sembrare relativamente semplice, ma desta molte difficoltà, per chiarire il punto basta pensare ad un caso relativamente semplice  in cui la spesa condominiale è deliberata nel 2011, l’immobile viene venduto nel 2012 e  la spesa è effettuata solo nel 2014.

In questa situazione è evidente che

•   il vecchio proprietario ha partecipato alla decisione della spesa (partecipando al procedimento deliberativo), ma non è più proprietario al momento dell’esecuzione delle opere e non è più proprietario al momento del pagamento (e non godrà dei vantaggi dell’opera) ,

•   il  nuovo proprietario non ha mai potuto esprimere la sua opinione sulla decisione se effettuare o meno la spesa, (non essendo proprietario all’epoca della delibera), ma si trova a subirne gli effetti della medesima (pagano gli oneri) a cui non ha partecipato, però, si deve notare che godrà dei benefici dell’opera derivanti dall’esecuzione della stessa.

Individuazione del momento temporale per imputare la spesa

Quindi, occorre individuare e scegliere il momento “temporale” che funge da spartiacque tra il nuovo e il vecchio proprietario, in altre parole, la spesa può essere  imputa a colui che era proprietario

•   al momento (al tempo) della delibera,

•   al momento (al tempo) dell’esecuzione e, infine,

•   al tempo del materiale pagamento.

La scelta tra uno di questi  “momenti” non è casuale perché, di fatto, dipende da quanto si ritengono importanti anche altri aspetti.

Infatti, se si dovesse far prevalere il tempo della delibera, si farebbe prevalere la partecipazione alla fase decisionale, alla base si questo orientamento viene posto un discorso, più o meno, simile: la spesa sarà a carico di colui che ha avuto modo di partecipare (attivamente o passivamente) all’assemblea che ha deliberato l’opera, poiché, altrimenti,  se così non fosse, il nuovo proprietario si troverebbe ad affrontare delle spese sulle quali non ha mai avuto la possibilità di manifestare la sua opinione e dovrebbe affrontare delle spese sulle quali non ha mai avuto la possibilità di partecipare (attivamente o passivamente) al procedimento decisionale del condominio.

Al contrario, se si dovesse decidere di addossare la spesa condominiale (tra il vecchio e il nuovo proprietario) in base al tempo dell’esecuzione dell’opera o in base al tempo del pagamento della spesa, in tale ipotesi,  il dato della partecipazione alla fase decisionale sarebbe irrilevante e diventerebbe rilevante un altro elemento: quello del vantaggio che ricevere il proprietario, cioè è obbligato a pagare colui che riceve o può godere dei benefici derivanti dall’opera.

Rapporto esterno e rapporto interno

La situazione è complicata (ulteriormente) dalla necessità di dover distinguere tra

•   un rapporto esterno tra il condominio e il nuovo proprietario e

•   un rapporto interno tra il vecchio e il nuovo proprietario.

Per rendere concreto questo aspetto del problema basta pensare alla risposta da fornire a queste domande:

- l’amministratore del condominio può chiedere direttamente al vecchio proprietario di saldare la spesa dopo la vendita dell’immobile?

- oppure, il nuovo proprietario, dopo aver ricevuto una richiesta diretta dall’amministratore  può rifiutarsi di pagare ritenendo che debba saldare il conto vecchio proprietario ?

Le risposte a queste domande si trovano nella distinzione tra rapporto esterno e rapporto interno.

Nel rapporto esterno tra condominio e nuovo proprietario, la qualificazione giuridica del debito condominiale come obbligazione  “propter rem” determina che il  trasferimento dell’immobile produce anche il trasferimento (dal vecchio al nuovo proprietario) del debito, il quale segue l’unità immobiliare (e non il proprietario).

Conseguenza di questo principio è che nei rapporti (esterni) con il condominio obbligato al pagamento è il nuovo proprietario, del resto, dopo la vendita,  l’amministratore del condominio non ha più nessuna legittimazione verso il vecchio proprietario, che con la vendita ha perso la qualifica di condomino (salvo, forse il limitato periodo in cui vige una “solidarietà” a favore del condominio ex art. 63 disp. att. c.c.).

Senza considerare che, se la spesa diventa certa con l’approvazione del rendiconto, all’approvazione del rendiconto partecipa – di solito – il nuovo proprietario e non il vecchio proprietario (e, quest’ultimo, non avrebbe, neppure, il diritto di “impugnare” ex art. 1137 c.c. la delibera dell’assemblea).

La natura giuridica delle spese condominiali

Nel rapporto tra vecchio e nuovo proprietario (interno), il nuovo proprietario che ha dovuto saldare spese a lui non imputabili potrà richiedere la restituzione delle somme al vecchio proprietario

Questo perché la natura giuridica di obbligazione “propter rem” del debito condominiale non incide sul  rapporto interno tra il nuovo e il vecchio proprietario,  in poche parole il fatto che la spesa condominiale sia  qualificata come obbligazione propter rem non  significa che il vecchio proprietario si libera del suo debito al momento della vendita, ma, anche dopo la vendita,  il nuovo proprietario potrà recuperare dal vecchio proprietario, le spese condominiale che ha dovuto pagare, ma che, in realtà, competevano al vecchio proprietario. E la possibilità di recupero delle spese dal vecchio proprietario non è altro che l’applicazione pratica del principio della ripartizione delle spese tra vecchio e nuovo proprietario in base ad un determinato momento temporale.

La possibilità di recupero dal vecchio proprietario sussiste sia se  il criterio di “ripartizione” temporale delle spese, tra vecchio e nuovo proprietario, è basato sull’interpretazione dottrinale o giurisprudenziale sia se è frutto di un espresso accordo inserito nel contratto di compravendita.

Descritta, anche se per sommi capi, la questione occorre cominciare a ricercare una soluzione al fine di indentificare il momento dopo il quale il vecchio proprietario non è più responsabile delle spese condominiali.

Fonti normative

A tal fine, bisogna iniziare ad analizzare  se esistono delle norme che possono essere utili. L’unico elemento interessante è l’art. 63 disp. att. c.c. comma IV il quale dispone che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, questa norma, in realtà, non fornisce molto supporto, perché:

•   prevede solo una legittimazione eccezionale a favore del condominio verso il vecchio proprietario, infatti, non dispone nulla di diverso da un’eccezionale legittimazione del condominio verso un soggetto che non è condominio (avendo perso tale qualifica con la vendita del locale) e da un’eccezionale solidarietà a favore del condominio e a carico di un soggetto che non è più un condomino, (tutto limitatamente ad un periodo temporale ben determinato e circoscritto: l’anno in corso al momento della vendita e l’anno precedente la vendita),

•   è una norma che riguarda (solo) il rapporto esterno tra condominio e nuovo proprietario, costruendo, a favore del condominio, una legittimazione (anche se limitata ad un ben preciso periodo di tempo) verso il vecchio proprietario (legittimazione che è venuta meno dopo la vendita), ma non incide nel rapporto interno (tra vecchio e nuovo proprietario), tanto che il vecchio e il nuovo proprietario possono decidere come meglio credono come ripartire le spese;

•   è una norma che non risolve la questione più importante: se il momento temporale a cui riferirsi per l’imputazione delle spese è quello della delibera o dell’esecuzione o del pagamento materiale dell’opera;

•   da quanto detto si deduce, sul piano operativo, che per l’amministratore del condominio sarà più conveniente ed opportuno richiedere i pagamenti sempre e solo al nuovo proprietario

•   è una norma derogabile, quindi, l’acquirente e il venditore possono regolarsi come meglio credono, ad esempio potrebbero decidere che tutte le spese condominiali per i due anni successivi all’acquisto saranno comunque a carico del venditore oppure che tutte le spese condominiali saranno – sempre e comunque – a carico del compratore

•   è una norma che non riguarda il rapporto interno tra vecchio e nuovo proprietario, i quali sono sempre liberi di accordarsi come meglio credono e il nuovo proprietario potrà rifarsi sul vecchio proprietario per le somme che ha pagato al condominio in difformità dell’accordo.

Soluzione: distinzione tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione

E’ inutile sottolineare che sulla questione gli orientamenti e le ricostruzioni della  dottrina e della giurisprudenza sono stati numerosi e  vari, forse, però, si è giunti ad un punto fermo.

Infatti, la giurisprudenza, preso atto che il legislatore non offre nessun criterio per poter identificate il confine temporale tra vecchio e nuovo proprietario, ha sottolineato che, quando le parti contrattuali non hanno previsto – nel contratto di vendita dell’immobile – uno specifico criterio di ripartizione, occorre prima distinguere se la spesa è ordinaria o straordinaria, e poi suddividere le spese in questo modo:  le spese di ordinaria amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base al tempo dell’esecuzione, mentre le spese di straordinaria amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base alla data di delibera.

Coordinamento tra VI e V comma dell’art. 63 disp. att. c.c.

Resta tutto da definire il rapporto e il coordinamento tra il IV comma dell’art. 63 disp. att. c.c. e il comma V sempre del medesimo articolo disp. att. c.c. , quindi,  si può affermare se una questione si chiude, un’altra si apre.

Fonte: fanpage.it

30-10-2014

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Risparmio energetico e sostenibilità

Ecobonus 65%, ministro Maurizio Lupi: ‘sarà prorogato per il 2015’ Le detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica e per le ristrutturazioni saranno nella Legge di stabilità 2015.
Il bonus fiscale del 50% per le ristrutturazioni edilizie e quello del 65% per la riqualificazione energetica saranno prorogati per il 2015 con la Legge di stabilità.
Lo ha detto domenica scorsa a Campi Bisenzio (Firenze) il ministro dei Trasporti, Maurizio Lupi, nel corso delle celebrazioni per i 50 anni dell’autostrada del Sole.
“Fu il mio Ministero e il sottoscritto - ha affermato il Ministro Lupi - a volere con forza lo scorso anno l’aumento del bonus dal 55 al 65% e l’ampliamento alla filiera industriale, compresi i mobili. Ci siamo impegnati tutti affinché nella Legge di stabilità ci sia questo provvedimento, cioè quello che serve all’Italia per uscire dalla crisi e per rimettere in moto con fiducia i consumi dei cittadini e riqualificare un intero patrimonio edilizio. Sono certo che nella Legge di stabilità questo provvedimento ci sarà e si completerà con il decreto Sblocca Italia, che mette 4 miliardi di euro a disposizione” - ha concluso Lupi.
Ribadendo quanto già annunciato in più occasioni da diversi esponenti dell’Esecutivo, Lupi ha confermato che il Governo punta a prorogare per il 2015 il bonus del 50% per le ristrutturazioni edilizie e l’ecobonus del 65% per la riqualificazione energetica.
E a quanto pare, l’intento del Governo è quello di mantenere l’aliquota dell’ecobonus al 65%, modificando la Legge di stabilità 2014 la quale prevede che nel 2015 scenda dal 65 al 50% (dal 1° gennaio 2015 per i privati, dal 1° luglio 2015 per i condomìni).
Secondo il Ministro Lupi “questo provvedimento è uno dei pochi che ha funzionato, poiché ha messo in moto 29-30 miliardi di euro”. Dopo aver perso il treno del decreto Sblocca Italia, la proroga delle due agevolazioni dovrebbe quindi arrivare con la Legge di stabilità per il 2015, che inizierà a prendere forma nelle prossime settimane.
Cosa prevede la normativa oggi vigente La detrazione fiscale per la riqualificazione energetica degli edifici è pari al 65% fino a fine 2014, per poi scendere al 50% nel 2015 e al 36% nel 2016. Nei condomìni le spese sostenute fino al 30 giugno 2015 saranno detraibili al 65%, mentre quelle effettuate fino al 30 giugno 2016 usufruiranno del bonus al 50%.
La detrazione fiscale per gli interventi di riduzione del rischio sismico vale soltanto per le prime case e per gli edifici produttivi situati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2 ex Opcm 3274/2003). L’aliquota è del 65%, con un tetto di spesa di 96.000 euro, e la scadenza è fissata al 31 dicembre 2014 (30 giugno 2015 per i condomìni). 
Il bonus ristrutturazioni avrà l’aliquota al 50%, con un tetto di spesa pari a 96.000 euro, fino al 31 dicembre 2014. Nel 2015 la detrazione fiscale calerà al 40%, ma il tetto di spesa continuerà ad essere 96.000 euro. A partire dal 2016, il bonus tornerà all’aliquota ordinaria del 36% e il tetto di spesa scenderà a 48.000 euro.
Fonte: casaestyle.it
Autore: Rossella Calabrese
23-10-2014

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Tabella oneri accessori

RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE

CONCORDATA TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT

REGISTRATA IL 30 APRILE 2014 A ROMA

(Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n.8455/3)

ASCENSORE

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C

Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari L

(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)

Manutenzione ordinaria C

Imposte e tasse di impianto L

Forza motrice C

Ricarico pressione del serbatoio C

Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO,

DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI

Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L

Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C

Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L

Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C

Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L

Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C

Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L

Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C

Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L

Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,

PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA,

PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI

Installazione e sostituzione degli impianti L

Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L

Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C

Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C

Lettura dei contatori C

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI

Installazione e manutenzione straordinaria L

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C

Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale C

per la manutenzione ordinaria

IMPIANTO ANTINCENDIO

Installazione e sostituzione dell’impianto L

Acquisti degli estintori L

Manutenzione ordinaria C

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E

DI FLUSSI INFORMATIVI

Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato L

per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere

di flusso informativo anche da satellite o via cavo

Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione C

radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo

anche da satellite o via cavo

PARTI COMUNI

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L

Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari C

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L

Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione C

dei condotti e pozzetti

Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L

Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C

Installazione e sostituzione di serrature L

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C

Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, L

armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli C

segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide

e altro materiale di arredo

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C

Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario C

Rifacimento di chiavi e serrature C

Tinteggiatura di pareti C

Sostituzione di vetri C

Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, C

degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza,

per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso

informativo anche da satellite o via cavo

Verniciatura di opere in legno e metallo C

Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C

Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L

PORTIERATO

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi L 10% C 90%

previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima,

premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.

Materiale per le pulizie C

Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90%

Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C90%

Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

Spese per l’assunzione dell’addetto L

Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali C

e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi,

ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.

Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L

Spese per le pulizie appaltate a ditta C

Materiale per le pulizie C

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C

Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L

Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA

SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI USI LOCALI

LEGENDA

L = locatore

C = conduttore

Fonte: web

18-10-2014

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Nuovo libretto impianti

Dal 15 ottobre è entrato in vigore il nuovo libretto d'impianto per la casa, che prevede due importanti novità.

La prima è che verranno considerati tutti gli impianti presenti nell'abitazione, non solo caldaie e sistemi di riscaldamento, ma anche sistemi di climatizzazione o impianti solari; la seconda è che questa nuova disposizione prevede una diagnosi completa per verificare sicurezza, salubrità e igiene.

Va precisato che con il 15 ottobre non deve scattare la ‘corsa al libretto’ per mettersi in regola; la normativa prevede infatti, che a partire da questa data, e secondo le scadenze di manutenzione degli impianti già regolamentate dalle singole regioni, ogni cittadino si doti del libretto d’impianto, che affianca quello vecchio che non deve essere buttato. 

In ogni abitazione ci saranno perciò due tipologie di libretti: uno per il rapporto sull’efficienza in cui registrare le prestazioni degli impianti e uno per l’uso e la manutenzione per la sicurezza che indica gli interventi di controllo ed eventuale manutenzione per garantirne la sicurezza e la salubrità. “ogni cittadino dovrebbe provvedere in maniera indipendente a cercare e compilare il proprio libretto d’impianto, (ma questo potrebbe sembrare un’utopia), per ovviare al problema sarà sufficiente durante il prossimo controllo dell’impianto di riscaldamento richiederlo al manutentore”.

Il responsabile d’impianto (di riscaldamento e climatizzazione) è l’occupante dell’abitazione a qualunque titolo, quindi il proprietario nel caso di abitazione privata e l’inquilino in caso di affitto.  Fa eccezione l’affittuario in un condominio con riscaldamento centralizzato, dove la responsabilità è dell’amministratore; se è però presente nell’appartamento un impianto di climatizzazione estiva, la responsabilità è dell’affittuario che deve farne verificare la sicurezza.

Per effettuare i nuovi controlli di sicurezza, è necessario rivolgersi a manutentori o installatori in possesso dei necessari requisiti di legge (lettere C, D ed E del decreto 37/08, ex 46/90) ovvero che siano abilitati per operare su impianti di riscaldamento e di climatizzazione, su impianti idrosanitari, e che possano realizzare, manutenere e controllare cisterne e condutture di gas allo stato liquido o aeriforme all’interno degli edifici. “per tutelarsi si deve richiedere al manutentore di esibire il modulo della camera di commercio che certifica i suoi requisiti e la sua professionalità”.

Il tecnico effettuerà un controllo e un’eventuale manutenzione, monitorando le funzionalità dell’impianto, verificandone il rendimento e la salubrità, controllando non solo caldaie e generatori di caldo o freddo, ma ogni componente dell’impianto.

Se un intervento di controllo su un impianto domestico variava in media tra i 100 e i 120 euro, con l’aggiunta dei controlli e della sanificazione, prevista dal nuovo libretto, una famiglia con una caldaia collegata a 4/5 caloriferi ed un impianto di climatizzazione con 2 o 3 split verrà a spendere mediamente 200 euro. “un costo superiore che vale però la garanzia di sicurezza degli impianti” .

Dato che il responsabile è l’occupante, sia che esso sia proprietario o inquilino, deve farsi carico delle spese del controllo e della manutenzione, come è avvenuto fino a oggi. “chi è in affitto dovrà farsi carico delle sole spese ordinarie. Le spese straordinarie, come la sostituzione di tecnologie o interventi significativi sull’impianto che verranno indicati dal manutentore, sono a carico del proprietario dell’appartamento”.

Per i cittadini è prevista una sanzione che parte dai 500 euro e arriva sino ai 3mila euro. Anche per l’installatore che comunica in maniera errata o incompleta l’esito del controllo è prevista una multa che va dai mille ai 6mila euro.

La manutenzione per l’efficienza, e quindi la sua periodicità, rimarrà a discrezione delle singole regioni e potrebbe variare dai due ai quattro anni (salvo indicazioni diverse), mentre per tutto ciò che riguarda la manutenzione e la verifica della sicurezza e salubrità fa fede quando indicato dal manutentore. “spetterà al tecnico indicare la frequenza di questi controlli, anche se – salvo eccezioni – si tratterà di una revisione annuale”.

Il rapporto di controllo verrà inviato dal manutentore agli enti preposti.

Le verifiche non verranno più effettuate a campione, ma si partirà da coloro che non hanno effettuato gli interventi e del cui impianto non è arrivata alcuna notifica al catasto preposto.

Il libretto di controllo è un vero e proprio documento di garanzia in cui vengono registrati non solo i dati dell’occupante, ma anche quelli del proprietario: gli enti preposti saranno dunque a conoscenze delle responsabilità ascrivibili a ciascuno soggetto.

“la scarsa manutenzione degli impianti è infatti spesso al centro di episodi di cronaca nera ma il libretto d’impianto è uno strumento che può contribuire a denunciare situazioni abitative critiche, questo perché da un lato i controlli si concentreranno su chi non ha fatto l’intervento, dall’altro perché il manutentore è tenuto a riportate agli enti preposti anomalie degli impianti, da risolvere entro un determinato lasso di tempo.”

Fonte:idealista.it

17-10-2014

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