Imu
e tasi su immobili in comodato d’uso, cosa cambia rispetto al passato?
Dal
2016 Imu e Tasi sugli immobili concessi in comodato d’uso tra genitori e
figli vengono dimezzate. Ecco cosa cambia rispetto al passato e quali
sono i requisiti necessari
La
legge di Stabilità 2016 (legge n. 208/2015) ha introdotto una
riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi per gli immobili
concessi in comodato d’uso tra parenti in linea retta entro il primo grado
(genitori e figli).
Valutiamo
innanzitutto le regole che vigevano in precedenza (2014 e 2015).
Imu e Tasi in comodato d’uso anni 2014 e 2015
Per
gli anni 2014 e 2015, i Comuni avevano la facoltà di assimilare
l’abitazione concessa in comodato d’uso tra parenti in linea retta ad
abitazione principale dell’immobile. In tal caso, il Comune doveva
specificamente prevedere tale assimilazione nella delibera comunale e poteva
anche fissare come condizione necessaria quella di provvedere alla
registrazione del contratto di comodato presso gli uffici dell’Agenzia delle
Entrate.
Inoltre,
il Comune poteva prevedere l’assimilazione ad abitazione principale
fino alla quota di rendita catastale non eccedente i 500
euro oppure che tale assimilazione fosse limitata al caso in cui il
comodatario appartenesse ad un nucleo familiare con valore Isee non
superiore a 15.000 euro annui.
Pertanto,
per l’Imu era possibile ottenere l’esenzione Imu mentre la Tasi era
dovuta su tutti gli immobili indipendentemente dalla categoria catastale di
appartenenza.
Imu e Tasi in comodato d’uso 2016
Dal
2016, la legge di Stabilità sottrae al Comune la possibilità di deliberare
autonomamente l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso
in comodato d’uso al figlio, introducendo l’unica agevolazione consistente
nella riduzione della base imponibile Imu e Tasi nella misura del
50%.
Tuttavia
sono necessari alcuni requisiti soggettivi ed oggettivi.
Requisiti soggettivi
Per
ottenere la riduzione di Imu e Tasi al 50% in caso di comodato, sono necessari
i seguenti requisiti soggettivi:
1. il comodatario (chi riceve in comodato l’abitazione) deve utilizzare
l’immobile ricevuto in comodato come propria abitazione principale, ossia deve risiedervi anagraficamente
e dimorarvi abitualmente
2. il comodante (colui che cede l’abitazione in comodato) deve
possedere un solo immobile sul
territorio nazionale
3. il comodante deve risiedere
anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso comune in cui
è situato l’immobile concesso in comodato
Il
MEF ha già chiarito che, relativamente al secondo requisito soggettivo, ove il
legislatore ha parlato in maniera generica di “immobile”, occorre far
riferimento ad uso abitativo.
La
condizione soggettiva che limita notevolmente il campo di applicazione
dell’agevolazione è la residenza del comodante: questi deve risiedere nello
stesso comune in cui si trova l’immobile ceduto in comodato. Quindi, per
ottenere l’agevolazione, il comodante dovrebbe cedere l’unico immobile
“abitativo” di cui è proprietario ed andarsene a vivere in affitto nello stesso
comune in cui è situato l’immobile. Tuttavia, viene poi introdotta una
eccezione:
• il
beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile
concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale,
ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1,
A/8 e A/9
Requisiti oggettivi
I
requisiti oggettivi sono invece 2:
a. l’immobile oggetto del comodato deve essere di categoria non di lusso
(cat. A2, A3, A4, A5, A6 e A7)
b. il
contratto di comodato deve essere registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate
I casi possibili
In
definitiva, analizzando attentamente i requisiti, il campo di applicazione del
beneficio si può ridurre a 4 casi:
i. il
comodante possiede un solo immobile: il comodante (esempio il padre) possiede un solo immobile ad uso abitativo e non
di lusso e cede tale immobile in comodato (ad esempio al figlio); il
comodante dovrà risiedere in affitto nello stesso comune in cui è situato
l’immobile ceduto in comodato
ii. il
comodante possiede una abitazione e altri immobili: il comodante
possiede un unico immobile
abitativo non di lusso che cede in comodato e altri immobili non abitativi sul
territorio italiano (ad esempio terreni, aree edificabili, negozi o
uffici) e risiede in affitto nello stesso comune in cui è situato
l’immobile ceduto in comodato
iii.il
comodante possiede due abitazioni: il
comodante possiede l’immobile abitativo
non di lusso che cede in comodato e altro immobile che costituisce la sua abitazione principale nello
stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato
iv.il
comodante possiede due abitazioni e altri immobili: il comodante possiede l’immobile abitativo non di lusso che cede in comodato, un altro immobile che costituisce la sua
abitazione principale nello stesso comune in cui è situato l’immobile
ceduto in comodato e altri
immobili non abitativi sul territorio italiano (terreni, aree
edificabili, negozi o uffici)
Comodato d’uso di immobile storico
Il
MEF in occasione di Telefisco 2016 ha chiarito che l’agevolazione sugli
immobili in comodato si applica anche agli immobili storici, che a loro volta
godono del beneficio Imu e Tasi. Pertanto, nell’ipotesi di immobile
storico o artistico concesso in comodato, le 2 agevolazioni sono cumulabili e
si avrà la doppia riduzione della base imponibile del 50%, ottenedendo una base
imponibile Imu e Tasi pari al 25%.
Fonte: biblus-net
20-02-2016
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