20 febbraio 2016

Regolamento edilizio unico

Il Mit raggiunge l’accordo con le Regioni sulla definizione di superficie. Manca poco al testo definitivo
Sono ormai passati quasi 2 anni, da quando lo Sblocca Italia aveva previsto che il Governo, le Regioni e gli Enti locali, in attuazione del principio di leale collaborazione,  avrebbero dovuto concludere un accordo in sede di Conferenza unificata per l’adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo al fine di semplificare ed uniformare gli adempimenti su tutto il territorio italiano.
Il regolamento edilizio costituisce uno strumento fondamentale per dare attuazione alla tanto desiderata “semplificazione” delle procedure edilizie, che comunque è almeno già iniziata grazie  ai moduli unificati per CIL, CILA, SCIA e Permesso di costruire.
Nel frattempo, il Mit (Ministero infrastrutture e trasporti) sta spingendo sull’acceleratore per giungere allo schema definitivo, che negli ultimi tempi aveva trovato una serie di ostacoli a causa di alcune Regioni che non erano concordi su alcune questioni, tipo le definizioni standardizzate.
Ad esempio, uno dei nodi da sciogliere era quello della definizione di “superficie”:  il problema sarebbe legato al fatto di includere o meno le parti comuni (androne e scale) nelle cubature assentite: se ad esempio si includessero nella definizione di superficie le scale e gli androni, si otterrebbero abitazioni con scale e androni ridotti al minimo, per massimizzare invece le volumetrie residenziali.
Intanto si apprende che finalmente che è stato raggiunto un accordo tra il Mit e gli enti locali, che avrebbero risolto i principali problemi posti dagli enti locali, tra cui la definizione di superficie.
Nel nuovo regolamento edilizio unico sarebbero presenti 4 definizioni di superficie, rilevanti ai fini del calcolo della volumetrie:
   superficie totale: include tutti i piani fuori terra, seminterrati e interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio
   superficie lorda: la superficie totale senza le superfici accessorie e incluse le murature
   superficie utile: la superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre
   superficie accessoria: comprende  tutti gli spazi non abitabili (portici, ballatoi, balconi, cantine, sottotetti, vani scala, depositi, garage, androni)
Manca dunque davvero poco per ottenere il testo definitivo del regolamento unico edilizio, che metterà fine alle notevoli disparità che oggi si manifestano tra Regione e Regione  e tra Comune e Comune.
Fonte: biblus-net
20-02-2016
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Imu e tasi su comodato d'uso

Imu e tasi su immobili in comodato d’uso, cosa cambia rispetto al passato?
Dal 2016 Imu e Tasi sugli immobili concessi in comodato d’uso tra genitori e figli vengono dimezzate. Ecco cosa cambia rispetto al passato e quali sono i requisiti necessari
La legge di Stabilità 2016 (legge n. 208/2015) ha introdotto una riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi per gli immobili concessi in comodato d’uso tra parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli).
Valutiamo innanzitutto le regole che vigevano in precedenza (2014 e 2015).
Imu e Tasi in comodato d’uso anni 2014 e 2015
Per gli anni 2014 e 2015,  i Comuni avevano la facoltà di assimilare l’abitazione concessa in comodato d’uso tra parenti in linea retta ad abitazione principale dell’immobile. In tal caso, il Comune doveva specificamente prevedere tale assimilazione nella delibera comunale e poteva anche fissare come condizione necessaria quella di provvedere alla registrazione del contratto di comodato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Inoltre, il Comune poteva prevedere l’assimilazione ad abitazione principale fino alla quota di rendita catastale non eccedente i 500 euro oppure che tale assimilazione fosse limitata al caso in cui il comodatario appartenesse ad un nucleo familiare con valore Isee non superiore a 15.000 euro annui.
Pertanto, per l’Imu era possibile ottenere l’esenzione Imu mentre la Tasi era dovuta su tutti gli immobili indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza.
Imu e Tasi in comodato d’uso 2016
Dal 2016, la legge di Stabilità sottrae al Comune la possibilità di deliberare autonomamente l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato d’uso al figlio, introducendo l’unica agevolazione consistente nella riduzione della base imponibile Imu e Tasi nella misura del 50%.
Tuttavia sono necessari alcuni requisiti soggettivi ed oggettivi.
Requisiti soggettivi
Per ottenere la riduzione di Imu e Tasi al 50% in caso di comodato, sono necessari i seguenti requisiti soggettivi:
1.  il comodatario (chi riceve in comodato l’abitazione) deve utilizzare l’immobile ricevuto in comodato come propria abitazione principale, ossia deve risiedervi anagraficamente e dimorarvi abitualmente
2.  il comodante (colui che cede l’abitazione in comodato) deve possedere un solo immobile sul territorio nazionale
3.  il comodante deve risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato
Il MEF ha già chiarito che, relativamente al secondo requisito soggettivo, ove il legislatore ha parlato in maniera generica di “immobile”, occorre far riferimento ad uso abitativo.
La condizione soggettiva che limita notevolmente il campo di applicazione dell’agevolazione è la residenza del comodante: questi deve risiedere nello stesso comune in cui si trova l’immobile ceduto in comodato. Quindi, per ottenere l’agevolazione, il comodante dovrebbe cedere l’unico immobile “abitativo” di cui è proprietario ed andarsene a vivere in affitto nello stesso comune in cui è situato l’immobile. Tuttavia, viene poi introdotta una eccezione:
   il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
Requisiti oggettivi
I requisiti oggettivi sono invece 2:
a.  l’immobile oggetto del comodato deve essere di categoria non di lusso (cat. A2, A3, A4, A5, A6 e A7)
b.  il contratto di comodato deve essere registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate
I casi possibili
In definitiva, analizzando attentamente i requisiti, il campo di applicazione del beneficio si può ridurre a 4 casi:
i.   il comodante possiede un solo immobile: il comodante (esempio il padre) possiede un solo immobile ad uso abitativo e non di lusso e cede tale immobile in comodato (ad esempio al figlio); il comodante dovrà risiedere in affitto nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato
ii.  il comodante possiede una abitazione e altri immobili: il comodante possiede un unico immobile abitativo non di lusso che cede in comodato e altri immobili non abitativi sul territorio italiano (ad esempio terreni, aree edificabili, negozi o uffici) e risiede in affitto nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato
iii.il comodante possiede due abitazioni: il comodante possiede l’immobile abitativo non di lusso che cede in comodato e altro immobile che costituisce la sua abitazione principale nello stesso comune  in cui è situato l’immobile ceduto in comodato
iv.il comodante possiede due abitazioni e altri immobili: il comodante possiede l’immobile abitativo non di lusso che cede in comodato, un altro immobile che costituisce la sua abitazione principale nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato e altri immobili non abitativi sul territorio italiano (terreni, aree edificabili, negozi o uffici)
Comodato d’uso di immobile storico
Il MEF in occasione di Telefisco 2016 ha chiarito che l’agevolazione sugli immobili in comodato si applica anche agli immobili storici, che a loro volta godono del beneficio Imu e Tasi. Pertanto, nell’ipotesi di immobile storico o artistico concesso in comodato, le 2 agevolazioni sono cumulabili e si avrà la doppia riduzione della base imponibile del 50%, ottenedendo una base imponibile Imu e Tasi pari al 25%.
Fonte: biblus-net

20-02-2016
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