Se non paghi il mutuo la banca si riprende la casa

Se non paghi il mutuo la banca si riprende la casa senza passare dal tribunale

Secondo la bozza del decreto legislativo di attuazione della direttiva europea 2014/17, banca e mutuatario possono accordare in caso di inadempimento di quest'ultimo la restituzione dell'immobile dato in garanzia, senza passare dal tribunale. Un modo per dare respiro al mercato o uno strumento di "ricatto" in mano alle banche? Lo abbiamo chiesto a MutuiOnline, Fiaip, Assoimmobiliare e Asso-Consum

Una misura giusta via per dare respiro al mercato dei mutui ipotecari o uno strumento in mano alle banche per ricattare chi va a chiedere un finanziamento? Fino alla fine del mese le commissioni parlamentari competenti hanno tempo per esprimere il proprio parere sul decreto legislativo emanato dal governo per recepire la direttiva europea 2014/17. Un corposo provvedimento riguardante i contratti di credito al consumo relativi ai beni immobili residenziali, all'interno del quale è finito nel mirino principalmente l'articolo 120-quinquiesdecies.

Cosa succede se non paghi le rate del mutuo

In tale articolo si introducono novità in caso di inadempimento del consumatore. Particolarmente oggetto d'attenzione è il terzo comma, nel quale si sancisce che “le parti del contratto possono convenire espressamente, al momento della conclusione di contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza”.

In pratica il contratto potrà prevedere la cessione dell'immobile, offerto in garanzia per ottenere il mutuo, direttamente all'istituto creditore. La ratio è quella di accorciare notevolmente i tempi per il recupero del credito, rispetto a quelli assai lunghi della normale procedura che passa attraverso il tribunale che accerta lo stato di insolvenza, pignora il bene e lo mette all'asta. Un iter anche costoso e mediante il quale l'immobile viene venduto a un prezzo assai più basso di quello di mercato.

Divieto patto commissorio

C'è chi, però, ha visto nella nuova disciplina proposta dall'esecutivo un aggiramento del “divieto di patto commissorio”, previsto dall'articolo 2744 del codice civile, secondo il quale "è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione ipoteca o del pegno”.

Un accostamento che non sussiste, secondo Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline, perché la nuova norma non prevede che, in caso di situazione debitoria, il bene passi automaticamente al creditore, ma che le due parti si possano mettere d'accordo per una sua cessione.

Di diverso parere è il presidente dellai Fiaip, la Federazione agenti immobiliari professional, secondo il quale “il fatto che per accedere a questo istituto sia necessario che il cliente sia d’accordo è assolutamente irrilevante in quanto tutti conoscono la forza di persuasione che le banche possono mettere in campo nei confronti dei loro clienti”.

Un timore di cui è conscio anche Anedda che, però, auspica siano le necessarie norme attuative che seguiranno a scongiurare.

Dato che i tempi lunghi di recupero dei crediti sono sempre stati tra i motivi per i quali le banche italiane si sono dette costrette ad applicare spread più alti, questa possibilità dovrebbe consentire di offrire condizioni migliori.

Piuttosto che dire al cliente 'o fai così o il mutuo non te lo do', la banca dovrebbe essere obbligata a specificare quanto egli risparmia se sceglie la cessione dell'immobile in caso di insolvenza, rispetto a un mutuo a condizioni normali”.

Ciononostante, la Fiaip è sul piede di guerra e chiede lo stralcio dell'articolo 120-quinquiesdecies. Sulla stessa lunghezza d'onda il presidente di Asso-Consum Aldo Perrotta, secondo il quale “se questo decreto fosse approvato il cittadino rimarrebbe indifeso. Sarebbe l’ennesimo regalo alle banche. Con la scusa di agevolare il consumatore quest’ultimo verrà solo fregato”. In realtà, trattandosi di decreto derivante dalla delega data al governo per il recepimento delle direttive europee, il Parlamento non è chiamato ad approvarlo ma solo, attraverso le commissioni competenti, a fornire un parere. Dovesse essere negativo sulla norma in questione, l'esecutivo potrebbe anche non tenerne conto affatto, come è già accaduto anche nel recente passato.

Roberto Busso, presidente del Comitato Assoimmobiliare “Politiche di Valutazione degli Asset Immobiliari”, spera che “ legislatore italiano tenga in considerazione lo spirito di cui alla direttiva comunitaria che ha come obiettivo quello di tutelare la parte più debole”, sottolineando a sua volta che secondo diversi interpreti la norma così come è stata scritta possa essere in conflitto con il codice civile. Inoltre, rimarca un altro punto controverso: la nuova regolamentazione varrà per i contratti stipulati dal 21 marzo in poi, ma sembra esserci spazio di manovra anche per una modifica dei contratti di finanziamento in essere.

Anedda mette in guardia da un altro rischio al quale si andrebbe incontro, se questa norma entrasse in vigore. Ancora una volta, dovranno essere i decreti attuativi a scongiurarlo.

“La banca – dice – potrebbe non avere alcun interesse a vendere al miglior prezzo possibile, ma solo a vendere in fretta, dato che l'eccedenza rispetto al credito va restituita al cliente.

Occorre fissare dei criteri per garantire che la vendita avvenga a un prezzo congruo”.

Infine, il quarto comma dell'articolo dice che “qualora a seguito di inadempimento e successiva escussione della garanzia residui una debito del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva”. Ma tra le richieste di modifica avanzate da qualcuno c'è quella di estinguere il debito al trasferimento del bene, a prescindere dalla copertura integrale o meno dello stesso.

Fonte: dealista.it

18-03-2016
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Fondo solidarietà mutui prima casa

E' in discussione al Parlamento il dlgs di attuazione della direttiva dei mutui che introduce la possibilità per le banche di ottenere l'immobile dato in garanzia dopo 18 rate non pagate, sempre e quando sia previsto dal contratto sottoscritto con il debitore. Ma prima di arrivare al pignoramento della casa, ci sono tre strumenti di cui può disporre il mutuatario. Si tratta di tre fondi nati nel corso degli anni dall'accordo tra il ministero delle Finanze e l'associazione bancari italiani.

Fondo solidarietà mutui prima casa

Istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze prevede la possibilità per i titolari di un mutuo contratto per l'acquisto della prima casa di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate (per un massimo di 18 mesi) se si verificano delle circostanze che incidono profondamente sul reddito familiare.

Può presentare domanda il proprietario di un immobile adibito ad abitazione principale, titolare di un mutuo contratto per l'acquisto dello stesso immobile non superiore a 250.000 euro e in possesso di indicatore ISEE non superiore a 30.000 euro. Il mutuo deve inoltre essere in ammortamento da almeno 1 anno al momento della presentazione della domanda; nel caso che, al momento della presentazione della domanda, il titolare del contratto di mutuo si trovi in ritardo nel pagamento delle relative rate, il ritardo non deve essere superiore a 90 giorni consecutivi.

Requisiti fondo di solidarietà mutui

Si può far domanda per accedere al fondo di solidarietà per i mutui nei casi di perdita

•   del rapporto di lavoro subrodinato, sia a tempo determinato che a tempo indeterminato, con permanenza dello stato di disoccupazione al momento della presentazione della domanda.

•   del rapporto di lavoro parasubordinato da parte dell'intestatario o di uno dei cointestari del contratto di mutuo

•   condizioni di non autosufficienza come handicap grave o morte

Durante il periodo di sospensione il fondo verserà alla banca gli interessi. Una volta terminato il periodo di sospensione, il mutuatario dovrà restituire il debito residuo, spalmato però su una durata più corta.

Fondo di solidarietà cassa integrazione

Dal marzo 2015 anche i cassa integrati possono accedere al fondo di sospensione. Ma la sospensione dura solo 12 mesi, e non 18, ed è prevista solo per la quota capitale, mentre la quota interessi dovrà essere pagata dal mutuatario.

Fondo garanzia prima casa

Il fondo è destinato alle famiglie che aspirano ad acquistare l'abitazione principale, con priorità d'accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni.

Il Fondo di garanzia prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto, o la ristrutturazione per l’accrescimento dell’efficienza energetica. Al momento 142 banche hanno aderito al fondo.

Fonte: idealista.it

18-03-2016
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Come si misura il confort termico di una abitazione

Benessere interno dell’edificio e comfort termico, l’analisi dei macro-indicatori PMV e PPD per la valutazione della qualità degli ambienti

La valutazione della sostenibilità nel settore delle costruzioni coinvolge principalmente 2 aspetti:

•   livello di benessere interno, ossia legato alla qualità dell’ambiente interno dell’edificio

•   livello di sicurezza, ossia legato alle prestazioni strutturali dell’edificio, capaci di garantire un determinato livello di sicurezza degli occupanti

Nell’articolo precedente sono stati analizzati gli aspetti sociali valutati dai principali protocolli ambientali utilizzati in edilizia in ambito internazionale, come ad esempio il protocollo ITACA, che fornisce un punteggio di prestazione finale indicativo del livello di sostenibilità dell’intervento.

In questo e nei prossimi articoli, prenderemo in considerazione il livello di benessere interno attraverso l’individuazione di indicatori specifici che tengono conto dei vari aspetti legati al benessere percepito dagli occupanti.

Macro-indicatori di benessere interno

Durante la fase progettuale, costruttiva e di esercizio di un edificio è di fondamentale importanza perseguire il raggiungimento di una buona qualità ambientale dei locali interni dell’edificio stesso, affinché gli occupanti possano abitare/operare in una situazione di totale benessere.

Il benessere dell’occupante può essere generalmente ricondotto alla valutazione di 4 macro-aree di interesse:

1.  comfort termo-igrometrico

2.  comfort visivo

3.  comfort acustico

4.  comfort respiratorio-olfattivo

Dall’analisi svolta sui diversi protocolli di valutazione sulla sostenibilità più diffusi nell’ambito dell’edilizia, sono stati individuati una serie di macro-indicatori utilizzati nell’analisi della qualità degli ambienti interni.

Lo schema successivo riporta un elenco dei macro-indicatori individuati per i protocolli descritti nell’articolo precedente.

[...]

Comfort termico

In questo articolo analizziamo gli indicatori relativi al comfort termico.

La norma UNI-EN-ISO 7730:2006 definisce il comfort termico come: “Quella condizione mentale di soddisfazione nei riguardi dell’ambiente termico“.

I fattori che determinano la qualità dell’ambiente termo-igrometrico in uno spazio confinato sono principalmente riconducibili a:

•   caratteristiche termiche degli elementi di confine (l’involucro edilizio)

•   sorgenti di calore e di vapore presenti all’interno

•   clima esterno

•   caratteristiche dell’impianto di climatizzazione

•   attività svolta

Il dato finale da valutare è il grado di benessere percepito dagli occupanti nello spazio considerato, ovvero il grado di comfort termico. Questo può essere determinato grazie a principi teorici e a metodi di misura per la previsione della sensazione termica percepita dalle persone.

La temperatura di comfort (t_co) è definita come la temperatura equivalente alla quale una persona si sente a suo agio dal punto di vista termico.

La sensazione di comfort, in un dato ambiente, è determinata con l’equazione del benessere:

M – W = E + C_resp + (R+C)

•   M= metabolismo

•   W= lavoro meccanico

•   C_resp= flusso termico ceduto attraverso la respirazione

•   R, C= flussi termici scambiati per convenzione ed irraggiamento

•   E= flusso termico ceduto dal corpo umano per evaporazione

Poiché lo stesso ambiente può provocare leggere sensazioni di benessere o malessere, in base ad esempio, all’abbigliamento degli occupanti, per raggiungere un risultato più oggettivo possibile, si tiene conto anche dell’indice PMV che rappresenta il valore medio delle valutazioni soggettive di un gruppo di persone in un dato ambiente ed è valutato secondo una scala di sette punti: da -3 molto freddo a +3 molto caldo; lo zero rappresenta la neutralità termica.

Fonte: biblus-net

18-03-2016
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Prestito vitalizio ipotecario, come funziona

Prestito vitalizio ipotecario, cos’è e come funziona, quali sono i vantaggi e chi può richiederlo

Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare tipologia di finanziamento senza rate, destinato a persone fisiche con più di 60 anni di età e con un titolo di proprietà su un immobile residenziale.

Questo istituto finanziario nasce in Gran Bretagna nel 1999 con il nome di lifetime mortgage o equity release e si è rapidamente diffuso in gran parte del mondo.

Dal dicembre del 2005 il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto anche in Italia, con l’art. 11-quaterdecies del dl 203/2005 stabilendo che “il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti“.

La legge 44/2015 riscrive la disciplina del prestito vitalizio ipotecario; tra le modifiche apportate vi è in primis l’abbassamento del requisito anagrafico per ottenere un prestito vitalizio, abbassando l’età minima richiesta dai 65 anni agli attuali 60 anni.

Dunque, il prestito vitalizio ipotecario è la concessione da parte di un creditore di un finanziamento a medio o lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservato a persone fisiche con età superiore a 60 anni, garantiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali.

In sostanza il prestito vitalizio ipotecario costituisce una forma di finanziamento alternativa alla nuda proprietà che consente ai proprietari di immobili residenziali di convertire in denaro parte del valore della propria abitazione senza perderne la proprietà, né dover rimborsare a rate il prestito, salvo diverso accordo.

Il prestito può essere concesso esclusivamente da:

•   banche

•   intermediari finanziari autorizzati iscritti nell’apposito Albo tenuto dalla Banca d’Italia

Al contratto di finanziamento devono essere allegati i prospetti esemplificativi, detti simulazione del piano di ammortamento, in cui sono illustrati il possibile andamento del debito tempo e gli oneri dovuti al soggetto finanziatore all’atto della stipula del contratto.

Tali prospetti devono avere una durata minima pari alla differenza tra l’età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni (età media di vita degli italiani, secondo gli indici Istat) e comunque una durata non inferiore a 15 anni.

Prestito vitalizio ipotecario, caratteristiche del finanziamento

Il finanziamento relativo al prestito vitalizio ipotecario ha le seguenti caratteristiche:

•   è collegato al valore di mercato dell’abitazione, stimato da un perito

•   è concesso a medio/lungo termine

•   prevede la capitalizzazione annuale di interessi e spese, salvo opzione per il rimborso graduale da parte del soggetto finanziato

•   è subordinato all’iscrizione di un’ipoteca di primo grado su immobili residenziali che non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del soggetto finanziato

Non possono accedervi le società, le associazioni e, in generale, tutte le persone giuridiche.

Come avviene il rimborso del prestito vitalizio ipotecario

La banca o l’istituto di credito ha diritto alla restituzione integrale della somma finanziata in un’unica soluzione dell’importo pattuito,  non essendo prevista una restituzione rateale.

Il rimborso avviene al momento della morte del soggetto finanziato. Nel caso in cui il finanziamento sia cointestato, il rimborso avviene al momento della morte del soggetto più longevo.

Tuttavia la restituzione potrà essere richiesta dal soggetto finanziatore anche prima della morte del soggetto finanziato al verificarsi di alcune condizioni specificamente previste:

•   la proprietà dell’immobile (o sua quota) è ceduta/trasferita a qualsiasi titolo, salvo il caso di trasferimento mortis causa

•   è concesso un diritto di usufrutto, uso, abitazione, superficie in relazione all’immobile salvo quanto diversamente previsto dal contratto

•   sono concesse sull’immobile servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento

La restituzione anticipata può essere dovuta anche in caso di:

•   imputabilità al soggetto finanziato/terzo datore di ipoteca del compimento, con dolo o colpa grave, di atti che riducono “significativamente” il valore dell’immobile

•   costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi gravanti sull’immobile

•   modifiche all’immobile rispetto allo stato originale come risultante in sede di perizia e dalla documentazione catastale, apportate senza accordo con la banca/intermediario finanziario anche se in regola con le autorizzazioni richieste. Rientrano in tale ipotesi di decadenza anche le modifiche che “comunque limitino la libera circolazione dell’immobile”

•   revoca dell’abitabilità dell’immobile dovuta a incuria o mancanza di adeguata manutenzione da parte del soggetto finanziato

•   ingresso nell’immobile come residenti, dopo la stipula del contratto, di soggetti diversi dai familiari del soggetto finanziato. A tal fine è precisato che per “familiari” si intendono i figli, il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi”

•   presenza di procedimenti conservativi o esecutivi (di importo pari o superiore al 20% del valore dell’immobile concesso in garanzia) o ipoteche giudiziali sull’immobile dato in garanzia

La restituzione del prestito può avvenire anche in maniera graduale e periodicamente. Tale modalità alternativa di rimborso va concordata al momento della stipula del contratto e comunque prima del verificarsi degli eventi sopra riportati (morte del soggetto finanziatore, trasferimento della proprietà/altro diritto reale o di godimento sull’immobile dato in garanzia, ecc.).

Tipo di interessi

Al momento della restituzione il finanziatore chiederà anche il pagamento degli interessi e delle spese concordati nel contratto che sono capitalizzati annualmente.

Ciò significa che gli interessi e le spese maturati di anno in anno vengono sommati al capitale e la risultante somma complessiva così ricavata produrrà a sua volta interessi: si tratta del fenomeno dell’interesse composto, ossia interessi fruttiferi di nuovi interessi (anatocismo).

E’ tuttavia consentito alle parti concordare al momento della stipulazione del contratto il rimborso graduale di interessi e spese prima che scatti l’obbligo di restituzione. In tal caso sulle quote versate a tale titolo non si applicherà la capitalizzazione annuale degli interessi.

Prestito vitalizio ipotecario e vendita della nuda proprietà, le differenze

Come visto prima, il prestito vitalizio ipotecario è una forma alternativa alla cessione della nuda proprietà, tuttavia i 2 istituti risultano completamente diversi: non si riscontra infatti nessun tipo di collegamento con la vendita del diritto reale parziario della nuda proprietà.

L’oggetto della vendita della nuda proprietà è quello di un trasferimento, definitivo e irrevocabile, a favore di un terzo del diritto reale parziario di un immobile, che nel prestito vitalizio ipotecario manca assolutamente.

In realtà, il prestito vitalizio ipotecario assomiglia di più ad un mutuo, con le evidenti differenze illustrate prima, che consentono di ottenere il “prestito” anche in età avanzata.

Articolo trovato su web

16-03-2016

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Prestito vitalizio ipotecario

Uno strumento che consente al proprietario di un’abitazione con più di 60 anni di chiedere un finanziamento a una banca, garantito dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile. Ecco quali sono i requisiti per richiederlo e a chi conviene.

I requisiti minimi per richiedere il finanziamento

Il prestito vitalizio ipotecario può essere richiesto dai proprietari di immobili con più di 60 anni di età. Sono esclusi gli immobili, anche se residenziali, posseduti da società commerciali e da altre persone giuridiche. Sono esclusi anche gli immobili a destinazione diversa dal residenziale. L’iscrizione di ipoteca di primo grado è condizione necessaria per il prestito.

La presenza di eredi

Sono diversi i fattori che possono influenzare l’identikit dei proprietari che possono essere interessati a ipotecare la casa in cambio di denaro. Un elemento importante è sicuramente la presenza o meno di eredi. Il prestito vitalizio ipotecario permette, infatti, di far rimanere la proprietà della casa a chi ha ricevuto il finanziamento. Nel caso in cui, alla morte del soggetto finanziato, gli eredi non saldino il conto, la banca recupera il tutto con la vendita dell’immobile; se invece gli eredi saldano il debito, la casa rimane di loro proprietà.

L’età di chi richiede il prestito

Oltre alla presenza di eredi c’è un altro elemento importante che determina la convenienza del prestito vitalizio ipotecario: l’età di chi richiede il prestito. La somma che è possibile ottenere dipende dal tasso di interesse applicato, più è alto e meno il proprietario incassa. Chi ha appena superato la soglia dei 60 anni rischia di incassare un 15-20% del valore della casa, un novantenne può incassare una percentuale che va a toccare il 50-60%.

A chi non conviene

Per chi non ha eredi la soluzione più conveniente è la vendita della nuda proprietà, che garantisce somme più elevate a prescindere dall’età del proprietario di casa. A differenza del prestito vitalizio ipoetcario, infatti, nella vendita della nuda proprietà non c’è una parte del valore dell’appartamento assorbita dagli interessi pagati alla banca.

Fonte: idealista.it

04-03-2016
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