Contratti di mutuo, clausola di inadempimento

Il contratto. Il mutuo è il principale contratto di prestito, consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (banca) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario. Il mutuo è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.

Il debitore che firmerà la clausola di inadempimento nel contratto di mutuo, in caso di mancato pagamento di 18 rate perderà la casa senza giudice e asta pubblica ma si libererà completamente del debito residuo anche se l'immobile dovesse essere venduto a un prezzo inferiore.

Il Consiglio dei Ministri tenutosi il 20 aprile 2016 ha approvato il Decreto legislativo di recepimento della Direttiva europea sui mutui (Direttiva UE n. 17/2014). Tra le principali novità vi è la possibilità di inserimento della c.d. “clausola di inadempimento”. Tale clausola è facoltativa, cioè può essere inserita o meno nel contratto di mutuo, a patto però che l'introduzione sia stata concordata da ambo le parti.

Se entrambe le parti aderiscono alla clausola di inadempimento, in caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo, anche non consecutive, la banca può procedere alla vendita dell'immobile, senza bisogno di un processo esecutivo, di un giudice e di un'asta pubblica.

In pratica con la vendita dell'immobile, si aprono due diverse strade.

Se la banca ottiene dalla vendita un ricavo inferiore al valore dell'immobile, il mutuatario sarà libero dai debiti con l'istituto di credito.

Se invece, a seguito della vendita, la banca ottiene un ricavo maggiore, questa dovrà versare la differenza al debitore. 

Se entrambe le parti non aderiscono alla clausola di inadempimento, attualmente, la disciplina sui mutui prevede la possibilità, per l'istituto di credito, di revocare il mutuo e imporre l'immediato rientro solo in caso di mancato adempimento di 7 rate. In questo caso la banca attiverà il procedimento esecutivo e la vendita d'asta pubblica dell'immobile. Tuttavia, in questo caso, se la successiva vendita avviene a un prezzo inferiore rispetto al debito residuo, il debitore mutuatario non sarà liberato dal debito.

La nuova disciplina non ha effetto retroattivo e non si applica, quindi, a chi ha già firmato il contratto di mutuo, ma solo a chi lo stipulerà dopo 15 giorni dalla pubblicazione del testo di legge in Gazzetta Ufficiale. Quindi per i nuovi mutui con surroga, cioè quelli che vanno a sostituire un mutuo sottoscritto prima dell'entrata in vigore del decreto, la clausola di inadempimento non potrà essere inserita.

Ad ogni modo, in caso di difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo si ricorda che, in possesso dei requisiti previsti, è possibile accedere al Fondo di solidarietà per l'acquisto della prima casa che consente a certe categorie di mutuatari che si trovino in condizioni di svantaggio, fra cui perdita del posto del lavoro o sopraggiunto handicap grave o condizione di non autosufficienza, di sospendere il pagamento delle rate per 18 mesi.

Si evidenzia che, da oggi, chi intende stipulare un mutuo con la banca per l'acquisto di un immobile, deve prestare attenzione alla presenza di una clausola di inadempimento. Se questa viene firmata, la banca è autorizzata a vendere la casa, acquistata coi soldi del mutuo, qualora non vengono pagate 18 rate di seguito. Il tutto senza passare da un provvedimento del giudice, da un pignoramento e senza le aste in tribunale: la vendita avviene privatamente, ossia attraverso una procedura interna attivata dalla stessa banca. Pertanto, per garantire che il consumatore rilevi la presenza nel contratto di tale clausola e ne comprenda il senso, è previsto l'obbligo per questi di farsi assistere da un consulente per valutare la convenienza dell'operazione.

Il pignoramento della casa non esclude comunque l'obbligo di pagare le quote condominiali

Fonte: web

29-04-2016

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Detrazioni fiscali aggiornate marzo 2016

Guida detrazioni fiscali per risparmio energetico: tutte le novità nel nuovo vademecum dell’Agenzia delle Entrate (marzo 2016)

La detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, nella misura del 65%, è stata prorogata al 31 dicembre 2016 grazie alla legge di Stabilità 2016.

L’agevolazione fiscale consiste in detrazioni dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) o dall’Ires (Imposta sul reddito delle società) ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti.

In particolare, le detrazioni sono riconosciute se le spese sono state sostenute per:

•   la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento

•   il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi)

•   l’installazione di pannelli solari

•   la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale

Le detrazioni vengono ripartite in dieci rate annuali di pari importo.

Oltre alla proroga a tutto il 2016 la detrazione fiscale del 65% su Irpef e Ires, la legge di Stabilità 2016 ha esteso l’incentivo anche alle spese sostenute per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda e climatizzazione nelle unità abitative.

La legge di stabilità 2016 ha previsto la detrazione del 65% anche per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli che riguardano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.

Inoltre, l’agevolazione è estesa anche ai seguenti interventi:

•   acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative

•   interventi realizzati dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016 dagli Istituti autonomi per le case popolari su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica

Altra novità è la possibilità per i contribuenti che si trovano nella “no tax area” (cosiddetti incapienti) di cedere il corrispondente credito all’impresa. Questa scelta può essere fatta solo per le spese sostenute nel 2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali e con le modalità stabilite dal provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 22 marzo 2016.

Fonte: biblus-net

26-04-2016

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Spese da detrarre nella dichiarazione dei redditi

•affitto fuori sede 

per i soli iscritti a corsi di laurea in università distanti almeno 100 km da casa e comunque in un'altra regione, è prevista la detrazione delle spese di affitto su un importo massimo di  2.633 euro all'anno, a prescindere dal numero di figli studenti;

riscatto laurea per i figli senza occupazione - detrazione del 19% sui contributi di riscatto, in tutti i casi in cui il figlio non abbia mai lavorato e quindi non sia mai stato iscritto all'Inps o ad un altro ente di previdenza.

•Detrarre l’affitto della propria abitazione dal 730

E' iniziato il conto alla rovescia per la dichiarazione dei redditi. Che si utilizzi il modello precompilato (disponibile a partire dal 15 aprile) o no, è importante conoscere le spese che è possibile portare in detrazione e/o in deduzione. Tra le prime vi sono quelle sostenute per l'affitto di una casa adibita ad abitazione principale. I requisiti e le soglie cambiano a seconda dei casi

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2016, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Per quanto riguarda l'importo delle spese detraibil

•   Inquilini a basso redditto 

1   Detrazione irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro

2   Detrazione irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

•   Lavoratore dipendente che trasferirsce la sua residenza per motivi di lavoro

1   Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro

2   Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

•   Giovani tra 20 e 30 anni

1   Detrazione di 961,60 euro per redditit complessivi fino a 14,493, 70 euro

•   Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d'imposta dal 2014 al 2016)

1   Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro

2   Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro

•   Studenti universitari fuori sede

1   Detrazione irpef del 19% su un importo non superiore a 2.633 euro

•   Contratti a canone convenzionato

1   Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro

Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro

•Mutui prima casa

Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa - detraibile la spesa per l'agenzia immobiliare, su un importo massimo di 1.000 euro, e gli interessi pagati sui mutui, fino ad un importo massimo di 4.000 euro l'anno complessivo, a prescindere dagli intestatari del mutuo. Per la detrazione è obbligatorio che l'intestatario del mutuo sia anche il proprietario dell'immobile, e che ci si trasferisca nella casa entro 12 mesi.

Casi particolari: mutuo con il coniuge - se è a carico, l'altro coniuge può detrarre le rate al 100%;

casa assegnata dal giudice - la detrazione si può ottenere fintanto che l'ex coniuge in attesa di divorzio abita nella casa, oppure fintanto che vi abitano i figli;

casa dei familiari - detrazione ammessa, se non si hanno altre case, e si acquista un immobile con il mutuo per i figli o per altri familiari;

mutuo rinegoziato - si ha diritto a mantenere l’agevolazione anche nel caso di mutui rinegoziati o in caso di surroga su un importo pari a quello del mutuo originario;

trasferimento per lavoro - chi deve lasciare la casa in seguito ad un trasferimento per lavoro non perde la detrazione del mutuo anche se affitta la casa;

mutuo per costruzione o ristrutturazione - detrazione degli interessi pagato anche in questo caso, ma la detrazione è riconosciuta su un importo massimo di 2.582,28 euro, e spetta unicamente sugli interessi pagati sull’importo del mutuo effettivamente utilizzato nell’anno per pagare i lavori.

•Ristrutturazione e risparmio energetico

Detrazione fiscale del 50% per tutti gli interventi di ristrutturazione di immobili ad uso residenziale, sia per i lavori privati che per quelli condominiali. Obbligatorio il pagamento con il bonifico che riporta i riferimenti di legge. La detrazione spetta anche al familiare convivente che ha sostenuto le spese.

Per la detrazione per risparmio energetico è obbligatorio esibire la ricevuta dell'invio della documentazione all'Enea. Per i lavori in condominio è necessaria l’apposita dichiarazione dell’amministratore. Se il condominio non c'è occorre indicare i dati del  condomino che ha effettuato il bonifico per l'intera spesa e la detrazione spetta comunque in riferimento ai millesimi di proprietà.

Casi particolari: box di nuova costruzione - detrazione anche in caso di acquisto di box dal costruttore purché dichiarati di pertinenza. L’agevolazione è riconosciuta per le sole spese di costruzione che debbono essere certificate a parte dal costruttore e sempre pagate con bonifico;

acquisto immobile ristrutturato da privato - nel caso di acquisto di un appartamento ristrutturato da un privato che ha richiesto la detrazione, le rate non godute passano dal venditore all’acquirente, salvo altre intese nel rogito; immobile ereditato - in caso di successione le rate non godute passano all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Non è richiesto che si abiti nell'appartamento, ma è necessario che l'erede abbia per sé la disponibilità del bene;

bonus mobili - detrazione del 50% su una spesa massima di 10.000 euro per immobile, riconosciuta solo a chi gode della detrazione per ristrutturazione. Necessario che mobili ed elettrodomestici siano pagati con il bonifico dedicato o con carta di credito o bancomat.

Fonte: idealista.it

11-04-2016

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