Agevolazioni prima casa

AGEVOLAZIONI FISCALI ACQUISTO PRIMA CASA


Da “Guida fiscale alla compravendita della casa” dell’Agenzia delle entrate. Aggiornata con la Finanziaria 2007.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto.
Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietàà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.


AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: I REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI


Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: IMMOBILI DI LUSSO


Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).
Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

REQUISITI PRIMA CASA


In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.
Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
 Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.


Non è possibile avere altra abitazione nel comune in cui si trova l’immobile che si acquista. 
Non è possibile avere altra abitazione già acquistata con agevolazioni prima casa. L'attestazione dei requisiti Va fatta con apposita dichiarazione da inserire nell’atto

ACQUISTO PERTINENZE PRIMA CASA


Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
C/2 (cantina o soffitta);
C/6 (garage o box auto);
C/7 (tettoia o posto auto).
Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: CASI PARTICOLARI


Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione prima casa (in quanto, ad esempio, l’altro ha già fruito dell’agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.
Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
L’agevolazione prima casa è riconosciuta anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.
Il beneficio spetta però solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione prima casa.

ACQUISTI DI ULTERIORI QUOTE DELLO STESSO IMMOBILE


Si può fruire dell’agevolazione prima casa, in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte. 
Sulla stessa casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nei seguenti casi:
quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprietà dell’immobile;
quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione. Acquisto di abitazione contigua
L’agevolazione prima casa spetta anche nelle seguenti due ipotesi:
quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata fruendo dei benefici prima casa (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

ACQUISTO DI ABITAZIONE IN CORSO DI COSTRUZIONE


Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

PERDITA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA


L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:
le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false; 
non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto; 
vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

DECADENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
 

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.

PRIMA CASA - CREDITO D’IMPOSTA: CHI PUÒ USUFRUIRNE


A favore di coloro che vendono l’immobile per il quale al momento dell’acquisto hanno fruito dei benefici previsti per la prima casa la normativa vigente riconosce un credito d’imposta se entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non di lusso costituente prima casa. 
Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
 Esempio credito di imposta
la differenza (250 euro) non può essere chiesta a rimborso. 
Imposta di registro pagata sul primo acquisto 3750
Imposta di registro dovuta sul secondo acquisto 3500 
Credito d’imposta spettante 3500
 la differenza (250 euro) non può essere chiesta a rimborso.
 Il credito d’imposta compete anche quando si acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta. Nel caso del contratto di appalto, per fruire del beneficio è richiesto che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato. 
Può usufruire del credito d’imposta anche chi ha acquistato l’abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (che quindi non ha formalmente usufruito delle agevolazioni prima casa) ma comunque non prima dell’entrata in vigore della legge n. 168 del 1982. In tal caso è però richiesto che l’acquirente, già allora, fosse in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.

PRIMA CASA - CREDITO D’IMPOSTA: COME SI UTILIZZA


Il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in vari modi:
in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602.
Per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.

PRIMA CASA - CREDITO D’IMPOSTA: QUANDO NON SPETTA


Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:
se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa;
se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa;
se l’immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
Da “Guida fiscale per la casa” Agenzia delle entrate.
A chi compete A chi acquista la prima casa entro un anno dalla vendita di quella che aveva acquistato in precedenza con le medesime agevolazioni
Quanto spetta Importo pari all’imposta di registro o all’IVA pagata con il primo acquisto (in ogni caso mai superiore alle imposte dovute con il secondo acquisto)
Quando utilizzarlo In diminuizione delle imposte di registro. ipotecaria e catastale dovute sul secondo acquisto o su altri ati successivi
In diminuizione dell’IRPEF dovuta per l’anno in cui è stato riconosciuto il credito
In compensazione di altri tributi o contributi da versare con il modello F24


Articolo trovato su web


Inserito in: Aprile 2012

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