La
surroga del mutuo (o “portabilità del
mutuo”) è una procedura già contemplata dall’articolo 1202 del Codice
civile ma operativa di fatto solo con la legge n. 40/2007, nota anche come
Legge Bersani, e successivamente riportata nell’art. 120-quater del D.lgs.
385/1993 (Testo Unico Bancario), grazie alla quale è diventato possibile
trasferire senza spese il proprio mutuo da una banca a un’altra che
eventualmente proponga condizioni migliori. E’ l’istituto con il quale il
mutuatario (debitore) trasferisce il proprio mutuo ipotecario dall’originario
istituto bancario (banca surrogata) ad una nuova Banca (banca surrogante), senza oneri e costi aggiuntivi e senza
necessità del consenso della banca originaria, cioè della banca che si
intende cambiare.
La surroga non è altro che un normale contratto di
mutuo in cui la nuova Banca concede al mutuatario un finanziamento di importo
pari al debito residuo del precedente mutuo e succede alla vecchia Banca nella
garanzia ipotecaria: con la surroga, infatti non si procede alla cancellazione
dell’ipoteca iscritta dalla prima Banca ed ad una nuova iscrizione a favore
della seconda Banca, ma si annota a margine dell’iscrizione originaria il nuovo
creditore, ossia la nuova Banca. L’ipoteca originaria non viene in alcun modo
cancellata ma permane solo a favore di un diverso soggetto.
E’ bene precisare
che la surroga può essere concessa solo ed esclusivamente per un importo
esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo, potendosi cambiare
solo le altre condizioni (ad esempio durata e tasso).
L’atto di surroga può essere di due tipi:
trilaterale o bilaterale.
La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto:
–
della Banca originaria (“Banca surrogata”),
– della nuova Banca (“Banca
surrogante”),
– del soggetto debitore (mutuatario).
La surroga trilaterale viene stipulata con un
unico atto notarile contenente il nuovo contratto di mutuo, con tutte le
condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito; la
quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo rilasciata dalla banca
uscente e l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.
La surroga bilaterale, invece, prevede l’intervento
in atto:
– della nuova Banca (“Banca surrogante”),
– del soggetto debitore
(mutuatario),
– e un separato e successivo atto unilaterale di quietanza.
La
surroga bilaterale si divide quindi in due fasi: una prima fase di stipulazione
del contratto di mutuo per surrogazione con tutte le condizioni determinate tra
il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito; ed una seconda fase di
stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza, ossia la dichiarazione della
banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione
con impegno a non cancellare l’ipoteca. Anche quest’ultimo è un atto
autenticato dal Notaio che non richiede l’intervento del mutuatario ma solo
della banca originaria, e che però è essenziale per il perfezionamento della
surroga che non può avere effetto se non accompagnata dal secondo atto.
La rinegoziazione
invece non è una sostituzione ma si tratta solo di una riformulazione
del mutuo già in essere con la propria banca adeguandolo alle nuove condizioni
di mercato. La variazione può riguardare il tasso applicato (variabile, fisso,
misto), lo spread, la periodicità delle rate o la durata dell’ammortamento. E’
utile per chi vuole restare con la stessa banca, ma in questo caso l’istituto
non è obbligato ad assecondare le richieste del debitore. Ovviamente, gli
istituti di credito, preoccupati dalla minaccia di surroga e sostituzione (nel
qual caso perderebbero il cliente) tendono a spingere su quest’ultima opzione.
E’ bene ribadire che, dato che il contratto è stato firmato in modo
consenziente e consapevole dal cliente, quella di rinegoziarlo in corso è solo
una facoltà e non un obbligo per la banca.
Con la sostituzione del mutuo, invece, si ha una estinzione del mutuo
originario con cancellazione di ipoteca ed iscrizione di una nuova ipoteca a
favore della nuova banca. Generalmente viene effettuato per migliorare le
condizioni del mutuo o per richiedere della liquidità aggiuntiva. Questo tipo
di operazione comporta l’esborso dei costi bancari (istruttoria, perizia,
polizza incendio, ecc.) e dei costi notarili per la stipula del nuovo atto di
mutuo ma ha il vantaggio di ridefinire ogni aspetto del mutuo, compreso l’importo
(che può essere superiore) e gli interessi.
Fonte:web
06-11-2016
se devi #vendere o #affittare, non #improvvisare,
rivolgiti a chi da oltre 20 anni ti #consiglia nel modo #giusto, rivolgiti a
#SOBIM
#Perizie #Consulenze #Compravendite #Locazioni