I
giovani potranno chiedere alla banca di acquistare un immobile e avere la
facoltà di riscattarlo, proprio come si fa con l’auto
La
commissione Bilancio della Camera ha infatti approvato un emendamento alla
legge di Stabilità 2016 che definisce le nuove regole per l’acquisto della
prima casa mediante leasing immobiliare.
L’emendamento
prevede che con il contratto di leasing, la banca o l’intermediario si
impegnano ad acquistare oppure a far costruire un immobile, su scelta e
indicazione dell’utilizzatore che a sua volta pagherà “un affitto” per un
periodo di tempo concordato.
Alla
scadenza del contratto l’utilizzatore potrà riscattare la casa ad un prezzo
prestabilito.
Il
corrispettivo che l’utilizzatore pagherà alla banca dovrà tener conto del
prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. In caso di
risoluzione del contratto per colpa dell’utilizzatore, il concedente o
intermediario avrà diritto alla restituzione del bene.
In
caso di difficoltà da parte dell’utilizzatore, come la perdita del lavoro, sarà
possibile sospendere il pagamento del canone periodico per una sola volta e per
un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi.
Prima
casa e leasing: le agevolazioni
L’emendamento
prevede una deduzione dal reddito del 19% fino a un massimo di 8.000
euro annui, per i giovani sotto i 35 anni con un reddito fino a 55.000 euro che
ricorrono alla locazione finanziaria in alternativa al mutuo per l’acquisto
dell’abitazione principale.
Inoltre,
è prevista una deduzione del 19% anche sulla maxi rata finale per
l’acquisto, per un importo non superiore a 20.000 euro.
Le
agevolazioni si applicherebbero anche agli over 35, ma in misura ridotta: la
deduzione dovrà essere calcolata su un canone massimo di 4.000 euro e su una maxi
rata finale di 10.000 euro.
Sono
previste agevolazioni anche sull’imposta di registro sui contratti di locazione
finanziaria stipulati.
Di
seguito il testo dell’emendamento
All’articolo
1, dopo il comma 42 è inserito il seguente:
42
bis. Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad
abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto
nell’albo di cui all’art.106 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 si obbliga ad
acquistare o a far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni
dell’utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette
a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga
conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.
Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha facoltà di acquistare la
proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.
42
ter. All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria,
si applica l’art. 67, comma 3, lettera a) del R.D. 16 marzo 1942, n. 267.
42
quater. In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per
inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del
bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla
vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta
la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei
canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio
dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta
dall’utilizzatore al concedente. Nelle attività di vendita e ricollocazione
del bene, di cui al periodo precedente, la banca o l’intermediario finanziario
deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti
dell’utilizzatore.
42
quinquies. Per il contratto di cui al comma 42 bis l'utilizzatore può
chiedere, previa presentazione di apposita richiesta al concedente, la
sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta
e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso
dell’esecuzione del contratto medesimo. In tal caso, la durata del contratto è
prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. L'ammissione al
beneficio della sospensione è subordinata esclusivamente all'accadimento di
almeno uno dei seguenti eventi, intervenuti successivamente alla stipula del
contratto di cui al comma 42 bis:
1.
cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione
delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con
diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta
causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per
giusta causa;
2.
cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409,
numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di
risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del
lavoratore non per giusta causa.
42
sexies. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici
riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal
contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la
rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. Decorso il periodo di
sospensione, in caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le
disposizioni di cui al comma 42 quater. La sospensione non comporta
l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza
richiesta di garanzie aggiuntive.
42
septies. Per il rilascio dell’immobile il concedente può agire con il
procedimento per convalida di sfratto di cui al Libro IV, Titolo I, Capo II del
codice di procedura civile.
42
octies. All'articolo 15, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi,
approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.
917, dopo la lettera i-sexies), sono aggiunte le seguenti:
“i-sexies1)
i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000
euro, ed il costo di acquisto a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per
un importo non superiore a 20.000 euro, derivanti da contratti di locazione
finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione
principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di età inferiore
a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della
stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti
di proprietà su immobili a destinazione abitativa; la detrazione spetta alle
condizioni di cui alla lettera b);
i-sexies2)
le spese di cui alla lettera i-sexies1), alle condizioni ivi indicate e per
importi non superiori alla metà di quelli ivi indicati, sostenute da soggetti
di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000
euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono
titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.”;
42
novies. Al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di
cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono
apportate le seguenti modificazioni:
a)
all’articolo 40, comma 1-bis, le parole “immobili strumentali, anche da
costruire ed ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo
10, primo comma, numero 8-ter)” , sono sostituite dalle seguenti “immobili
abitativi e strumentali, anche da costruire ed ancorché assoggettati
all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numeri
8-bis) e 8-ter)”;
b)
all’articolo 1 della tariffa, parte prima, dopo il terzo periodo è aggiunto il
seguente periodo: «
»;
c) alle note dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, in fine è aggiunta la seguente:
“II-sexies) Nell’applicazione della nota II-bis) ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche ed intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, si considera, in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore ed, in luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria.”;
d) all’articolo 8-bis della tariffa, parte prima, dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti:
«
c) alle note dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, in fine è aggiunta la seguente:
“II-sexies) Nell’applicazione della nota II-bis) ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche ed intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, si considera, in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore ed, in luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria.”;
d) all’articolo 8-bis della tariffa, parte prima, dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti:
«
Se
il trasferimento è effettuato nei confronti di banche ed intermediari
finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario,
ed ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1,
A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali
ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies):
|
1,5
per cento
|
1-bis.
Atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di
locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, di
categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuate nei confronti di
soggetti per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e
II-sexies) dell’articolo 1, ancorché assoggettati all'imposta sul valore
aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del
Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633:
|
1,5
per cento
|
1-ter.
Atti, diversi da quelli cui al comma 1-bis, relativi alle cessioni, da parte
degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto
immobili a destinazione abitativa, anche da costruire ed ancorché
assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo
comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre
1972, n. 633::
|
9
per cento
|
»;
e) alla nota I) dell’articolo 8-bis della tariffa, parte prima, le parole “di cui al comma 1” sono sostituite dalle parole “di cui ai commi 1, 1-bis e 1-ter”.
e) alla nota I) dell’articolo 8-bis della tariffa, parte prima, le parole “di cui al comma 1” sono sostituite dalle parole “di cui ai commi 1, 1-bis e 1-ter”.
Le
disposizioni dai commi 42 octies al 42 novies si applicano dal 1° gennaio 2016
al 31 dicembre 2020.
Relazione
illustrativa
La
proposta emendativa intende affrontare la problematica dell'acquisto
dell'abitazione principale da parte dei giovani, ad oggi per varie ragioni
particolarmente difficile, e di contribuire contemporaneamente al rilancio del
mercato dell'edilizia.
Contrariamente
a quanto avviene nel comparto degli immobili strumentali, che sta già dando
concreti segnali di risveglio grazie alle disposizioni contenute nella Legge di
Stabilità 2014, oggi lo strumento del leasing abitativo “prima casa” non è
utilizzato perché privo di benefici equiparabili al mutuo ipotecario.
Si
propongono pertanto una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire
l'utilizzo dello strumento del leasing per l'acquisto da parte dei giovani
dell'abitazione principale di residenza.
I
soggetti destinatari del beneficio sono i giovani sotto i 35 anni e con un
reddito massimo di 55mila euro. Anche le imprese, non solo del settore
costruzioni, ma dell'impiantistica nonché di produzione potrebbero avere uno
strumento in più per provare a rilanciarsi sul mercato dopo anni di grandi
difficoltà.
Le
agevolazioni proposte, diminuendo i fattori di svantaggio del leasing rispetto
al mutuo ipotecario, possono rappresentare un valido ed innovativo strumento di
riferimento per l'acquisto dell'abitazione principale da parte dei giovani.
Il
comma 42 bis definisce l’operazione e ne descrive le caratteristiche peculiari:
l’obbligazione che assume il concedente con la stipula del contratto è di
acquistare o far costruire l’immobile secondo le indicazioni dell’utilizzatore
e di metterlo a disposizione dello stesso; come il mutuo, anche la locazione
finanziaria è un contratto di durata; il corrispettivo va calcolato secondo
criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma
anche del prezzo pattuito per l’opzione d’acquisto finale e della durata del
contratto. Elemento essenziale del contratto è la previsione dell’opzione
finale di acquisto del bene a favore dell’utilizzatore ad un prezzo prestabilito
come emerge anche dalla definizione contenuta nell’art. 6 comma 11 del decreto
legge 8 marzo 1991, n. 72, nell’art. 17 comma 2 della Legge del 1976 numero
183, nelle discipline contemplate nell'art. 91 del Codice della Strada e
nell'art.16 comma 1 del Decreto Legislativo 18 luglio 2005 n.171 (Codice della
Nautica da diporto).
A
tutela dei soggetti che intendono acquisire tramite leasing la prima casa, al
comma 42 ter si prevede la non applicazione dell'azione revocatoria in caso di
fallimento del venditore/costruttore.
Il
comma 42 quater intende disciplinare gli effetti della risoluzione per
inadempimento dell’utilizzatore, ponendo quest’ultimo al riparo dal rischio di
un ingiustificato arricchimento da parte della società di leasing; si prevede
infatti che la società di leasing corrisponda a favore dell’utilizzatore
l’importo realizzato dalla ricollocazione o dalla vendita del bene – da
eseguirsi attenendosi a principi di trasparenza e pubblicità di cui al periodo
successivo – una volta che lo stesso bene sia stato riconsegnato, al netto dei
canoni scaduti e non pagati e del credito residuo in linea capitale.
Secondo
quanto previsto al comma 42 quinquies, l'utilizzatore può sospendere il
pagamento del corrispettivo periodico, per non più di una volta e per un
periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso
dell’esecuzione del contratto medesimo esclusivamente all'accadimento di almeno
uno dei seguenti eventi, intervenuti successivamente alla stipula del
contratto:
-
cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di
risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a
pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o
giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta
causa;
- cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
- cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
Al
termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende
secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal
contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione
delle condizioni del contratto medesimo (comma 42 sexies).
Per
il rilascio dell’immobile il concedente può agire con il procedimento per
convalida di sfratto di cui al Libro IV, Titolo I, Capo II del codice di
procedura civile (comma 42 septies).
Il
comma 42 octies definisce le agevolazioni fiscali in favore dei giovani per
l'acquisto dell'abitazione di residenza mediante lo strumento del leasing; in
particolare, si introduce all'articolo 15 del TUIR, una detrazione, in favore
di giovani di età inferiore a 35 anni e con un reddito complessivo non
superiore a 55.000 euro, pari al 19 per cento delle spese sostenute per i
canoni, e i relativi oneri accessori, derivanti da contratti di locazione
finanziaria su unità immobiliare, per un importo non superiore a 8.000 euro
annui.
Inoltre,
per favorire l'esercizio dell'opzione finale di acquisto dell'immobile, viene
inserita, sempre all'articolo 15 del TUIR, una detrazione del 19 per cento
relativa al costo di acquisto del bene a fronte dell'esercizio dell'opzione
finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.
Il
comma 42 novies, intervenendo sulle disposizioni in materia di imposta di
registro, prevede una agevolazione consistente nell’applicazione dell’imposta
di registro nella misura proporzionale dell’1,5 % nel caso di cessioni di
immobili effettuate nei confronti di banche ed intermediari finanziari per
essere concessi in locazione finanziaria ad utilizzatori aventi i requisiti
previsti per l’acquisto “prima casa”.
La
totale copertura della presente proposta è assicurata mediante l’introduzione
di:
o un’imposta di registro proporzionale dell’1,5 % sul corrispettivo pattuito per la cessione di contratti di leasing su immobili abitativi, effettuate nei confronti di soggetti per i quali
o un’imposta di registro proporzionale dell’1,5 % sul corrispettivo pattuito per la cessione di contratti di leasing su immobili abitativi, effettuate nei confronti di soggetti per i quali
ricorrono
le condizioni previste per l’agevolazione prima casa;
o un’imposta di registro proporzionale del 9% sul corrispettivo pattuito per le cessioni, da
o un’imposta di registro proporzionale del 9% sul corrispettivo pattuito per le cessioni, da
parte
degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto
immobili che siano a destinazione abitativa;
Le
agevolazioni fiscali si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
Fonte:
web
19-12-2015
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