Gli interessi
passivi del mutuo, pagati sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione
principale o prima casa possono essere portati in detrazione del 19% Irpef nel
730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico a patto che siano riferiti
all’acquisto dell’abitazione principale del soggetto o di un familiare con
le modalità ed i limiti fissati dal legislatore .
Nella compilazione del modello 730 si può indicare la
detrazione per oneri sostenuti a titolo di interessi passivi sul mutuo
stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale: gli interessi passivi su
mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale infatti danno diritto
ad una detrazione del 19% sul
costo sostenuto.
Potremmo aggiungere alla quota di interessi
passivi pagati anche gli oneri accessori connessi alla stipula del mutuo con la
banca o anche che abbiamo corrisposto in virtù per esempio a titolo di
variazioni del cambio di valuta, nonché le commissioni che sono state pagate
agli istituti di credito per l’intermediazione.
Possiamo considerare anche nel monte spese
detraibili oltre agli interessi anche eventuali oneri fiscali e spese
aggiuntive come l’imposta di iscrizione o cancellazione di ipoteca e l’imposta
sostitutiva sul capitale prestato); possiamo anche considerare di portare in
detrazione anche la provvigione per lo
scarto rateizzato, le spese
notarili sostenute per istruzione la pratica di mutuo (come se non si
potesse fare altrimenti) e di eventuali perizie tecniche, l’apertura di un
conto corrente accessorio, escludendo invece eventuali polizze sull’immobile o
polizze vita.
L’acquisto della casa da adibire ad
abitazione principale sulla quale si accende il muto deve avvenire o nell’anno
di imposta anteriore all’accensione o in quello successivo.
Non tutti i contratti di mutuo danno diritto
alla detrazione degli interessi passivi pagati come per esempio quelli che sono
stati stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall’acquisto della
propria abitazione come per la ristrutturazione della propria abitazione,
oppure per i mutui stipulati a partire dal 1993 per l’acquisto di una residenza
secondaria, o ancora per i mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli
immobili e i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e
la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.
Non rientrano nell’ambito di applicazione
della detrazione nella compilazione del 730 o dichiarazione dei redditi Irpef
gli interessi passivi che derivano da aperture di credito bancarie,
cessione dello stipendio finanziamenti diversi da quelli relativi a
contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili e anche quelli
che derivano da mutui che eccedono il costo dell’immobile.
Se si stipula un mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato
o da Enti pubblici gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per
l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente e sempre che tali
mutui non siano stati erogati in conto capitale.
Vale anche la
detrazione per l’acquisto delle pertinenze all’abitazione principale, laddove
il vincolo pertinenziale si evinca da un unico atto notarile avente per oggetto
l’acquisto dell’abitazione prima casa e relativa pertinenza (garage, solaio, cantina,
.. )
Il valore del mutuo può anche essere
maggiore del valore indicato nel rogito (e qui si aprirebbe un ampio discorso
che però rimandiamo, al momento) ma la detrazione degli interessi passivi potrà
essere riferita solo alla proporzione tra valore di acquisto della casa e
valore del mutuo.
La detrazione degli interessi passivi spetta
ad ogni cointestatario indipendentemente dalla quota di proprietà della casa,
in quanto la detrazione spetterà in ragione della ripartizione del
finanziamento; a tal proposito se il soggetto che paga il mutuo è uno quel
soggetto sarà legittimato alla detrazione degli interessi per il 100%.
Tuttavia l’agenzia delle entrate ha chiarito
anche che qualora due coniugi acquistino un immobile al 50% e solo uno
risulti intestatario del contratto di mutuo, solo il soggetto intestatario può
detrarre gli interessi.
La detrazione
massima è di 4.000 euro e se si è contitolari di altri mutui l’importo è
sempre di 4.000 euro a meno che non si abbiamo familiari a carico;
ipotesi in cui si diventa titolari del diritto alla detrazione anche del
familiare a carico.
In caso di divorzio legale pronunciato con
sentenza al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta
comunque il beneficio della detrazione degli interessi sul mutuo ma sempreché
nella casa dimorino dei suoi familiari a carico.
Ulteriori requisiti condizione per la
fruizione del beneficio fiscale sui mutui è che il mutuo sia ipotecario ossia
che sia garantito da ipoteca sull’immobile; fondamentale anche rispettare il
requisito temporale che richiede l’acquisto dell’immobile per cui è stato
accesso il mutuo nello stesso anno, in quello precedente o in quello
immediatamente successivo.
E’ necessario anche che il proprietario vi
trasferisca la propria dimora entro un anno dall’accensione del mutuo.
Anche nel caso di separati legalmente e
cointestati in caso di separazione legale ad ognuno spetta una detrazione
massima degli interessi passivi nella misura di 2 mila euro o 4 mila in caso di
mutuo cointestato pagato solo da un soggetto.
In caso di rinnovo o stipula di altro mutuo
o surroga anche con un istituto di credito diverso non consideriamo il periodo
che intercorre dallo scioglimento del primo e la stipula del secondo. Per la
detrazione degli interessi sul mutuo è
necessario comunque soddisfare la duplice condizione tra i coniugi ossia che
entrambi, anche se con quote differenti, devono essere intestatari del mutuo e
dell’abitazione.
Il coniuge titolare del mutuo può portare in
detrazione gli interessi passivi soltanto se l’acquisto avviene in comproprietà
anche differente con l’altro coniuge anche se l’altro coniuge è fiscalmente a
carico dell’altro
Nel caso di coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti
uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in
comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno.
Pertanto fino alla sentenza di divorzio il
coniuge potrà continuare a detrarre gli interessi passivi sul mutuo anche se
l’abitazione gravata dal mutuo non è più la dimora abituale in quanto l’altro
coniuge che ci abita resta comunque considerato fiscalmente un familiare. Anche
dopo il divorzio non interrompe questo diritto se l’abitazione pur non
vivendoci più viene utilizzata dai figli o dai suoi familiare ad eccezione
dell’ex coniuge (che ormai non è più considerato un familiare).
In merito all’acquisto
di casa alla moglie o figlio a carico, la detrazione fiscale
spetterà solo se i coniugi sono entrambi proprietari e cointestatari del mutuo
altrimenti la detrazione spetta al solo soggetto tra i due che
contemporaneamente è proprietario dell’immobile e intestatario del mutuo.
(articolo 15, comma 1, lettera b, del Tuir).
Anche nel caso di immobili oggetto ancora di
costruzione si ammette la detrazione degli interessi passivi anche se bisogna
osservare alcune particolarità compresi anche eventuali oneri accessori e
dove per costruzione si intendono i lavori atti a rendere abitabile un rudere o
bene simile dalle caratteristiche catastali similari.
Nei casi di acquisto di casa al figlio con usufrutto
oppure nuda proprietà al genitore o intestazione al padre e abitazione che è
utilizzata dal figlio. Se il padre accende il mutuo di una casa che acquisterà
a nome del figlio la detrazione degli interessi non sarà consentita a nessuno
dei due.
In linea di massima il nudo proprietario può
detrarsi gli interessi mentre l’usufruttuario no.
Come indicato precedentemente, non solo gli interessi sono detraibili ma
anche le spese di gestione e di apertura pratica, saranno detraibili
dalle tasse Irpef non solo gli interessi pagati sul mutuo ma anche le spese accessorie all’apertura del mutuo
come per esempio il notaio, l’apertura della pratica, le spese di istruttoria e
tutti quei piccoli costi che sommati diventano parecchi soprattutto in sede di
stipula.
La condizione che prevede l’obbligo
dell’abitazione principale entro un anno dall’acquisto dell’immobile richiede
che si soddisfi il requisito previsto per aversi un’abitazione principale che
ricordo sarebbe quella nel quale il contribuenti o i suoi familiari dimorano abitualmente: questa definizione è
molto importante in quanto presta il fianco alla detrazione degli interessi
passivi del mutuo anche al soggetto che pur essendo intestatario del mutuo e
dell’immobile non ci vive perché ci vive un suo familiare anche se non a
carico. Per familiare inoltre è sempre bene ricordarsi che si intendono i
parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo, compreso anche il
coniuge.
In caso di surroga
e di rinegoziazione del contratto di mutuo la detrazione sugli
interessi passivi spetta per un importo maggiore a quello che risulterebbe
considerando la quota residua di capitale del vecchio mutuo maggiorata delle
spese e degli oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e
l’accensione del nuovo.
Nel caso in cui il figlio sia nudo
proprietario della casa che hanno in usufrutto i genitori e sia lui a pagare il
mutuo potrà detrarsi le rate (nel rispetto anche delle altre condizioni
previste dalla norma) in quanto è sia intestatario sia rientra nell’ambito
delle previsioni previste dalla norma in quanto come chiarito nella circolare
n. 108 del 1996 per abitazione principale, si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge,
parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) dimorano
abitualmente. L’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o successivo alla
data di stipula del contratto di mutuo; l’immobile deve essere adibito ad
abitazione principale entro un anno dall’acquisto (articolo 15, comma 1,
lettera b, del Tuir)
Fonte:
web
16-02-2015
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