16 febbraio 2015

Detrazione interessi passivi sul mutuo

Gli interessi passivi del mutuo, pagati sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale o prima casa possono essere portati in detrazione del 19% Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico a patto che siano riferiti all’acquisto dell’abitazione principale del soggetto o di un familiare con le modalità ed i limiti fissati dal legislatore .
Nella compilazione del modello 730 si può indicare la detrazione per oneri sostenuti a titolo di interessi passivi sul mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale: gli interessi passivi su mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale infatti danno diritto ad una detrazione del 19% sul costo sostenuto.

Potremmo aggiungere alla quota di interessi passivi pagati anche gli oneri accessori connessi alla stipula del mutuo con la banca o anche che abbiamo corrisposto in virtù per esempio a titolo di variazioni del cambio di valuta, nonché le commissioni che sono state pagate agli istituti di credito per l’intermediazione.

Possiamo considerare anche nel monte spese detraibili oltre agli interessi anche eventuali oneri fiscali e spese aggiuntive come l’imposta di iscrizione o cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato); possiamo anche considerare di portare in detrazione anche la provvigione per lo scarto rateizzato, le spese notarili sostenute per istruzione la pratica di mutuo (come se non si potesse fare altrimenti) e di eventuali perizie tecniche, l’apertura di un conto corrente accessorio, escludendo invece eventuali polizze sull’immobile o polizze vita.
L’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale sulla quale si accende il muto deve avvenire o nell’anno di imposta anteriore all’accensione o in quello successivo.
Non tutti i contratti di mutuo danno diritto alla detrazione degli interessi passivi pagati come per esempio quelli che sono stati stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall’acquisto della propria abitazione come per la ristrutturazione della propria abitazione, oppure per i mutui stipulati a partire dal 1993 per l’acquisto di una residenza secondaria, o ancora per i mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli immobili e i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.

Non rientrano nell’ambito di applicazione della detrazione nella compilazione del 730 o dichiarazione dei redditi Irpef gli interessi passivi che derivano da aperture di credito bancarie,  cessione dello stipendio finanziamenti diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili e anche quelli che derivano da mutui che eccedono il costo dell’immobile.
Se si stipula un mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da Enti pubblici gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente e sempre che tali mutui non siano stati erogati in conto capitale.
Vale anche la detrazione per l’acquisto delle pertinenze all’abitazione principale, laddove il vincolo pertinenziale si evinca da un unico atto notarile avente per oggetto l’acquisto dell’abitazione prima casa e relativa pertinenza (garage, solaio, cantina, .. )
Il valore del mutuo può anche essere maggiore del valore indicato nel rogito (e qui si aprirebbe un ampio discorso che però rimandiamo, al momento) ma la detrazione degli interessi passivi potrà essere riferita solo alla proporzione tra valore di acquisto della casa e valore del mutuo.
La detrazione degli interessi passivi spetta ad  ogni cointestatario indipendentemente dalla quota di proprietà della casa, in quanto la detrazione spetterà in ragione della ripartizione del finanziamento; a tal proposito se il soggetto che paga il mutuo è uno quel soggetto sarà legittimato alla detrazione degli interessi per il 100%.

Tuttavia l’agenzia delle entrate ha chiarito anche che qualora due coniugi acquistino un immobile al 50% e solo uno risulti intestatario del contratto di mutuo, solo il soggetto intestatario può detrarre gli interessi.
La detrazione massima è di 4.000 euro e se si è contitolari di altri mutui l’importo è sempre di 4.000 euro a meno che non si abbiamo familiari a carico; ipotesi in cui si diventa titolari del diritto alla detrazione anche del familiare a carico.
In caso di divorzio legale pronunciato con sentenza al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione degli interessi sul mutuo ma sempreché nella casa dimorino dei suoi familiari a carico.
Ulteriori requisiti condizione per la fruizione del beneficio fiscale sui mutui è che il mutuo sia ipotecario ossia che sia garantito da ipoteca sull’immobile; fondamentale anche rispettare il requisito temporale che richiede l’acquisto dell’immobile per cui è stato accesso il mutuo nello stesso anno, in quello precedente o in quello immediatamente successivo.
E’ necessario anche che il proprietario vi trasferisca la propria dimora entro un anno dall’accensione del mutuo.
Anche nel caso di separati legalmente e cointestati in caso di separazione legale ad ognuno spetta una detrazione massima degli interessi passivi nella misura di 2 mila euro o 4 mila in caso di mutuo cointestato pagato solo da un soggetto.
In caso di rinnovo o stipula di altro mutuo o surroga anche con un istituto di credito diverso non consideriamo il periodo che intercorre dallo scioglimento del primo e la stipula del secondo. Per la detrazione degli interessi sul mutuo è necessario comunque soddisfare la duplice condizione tra i coniugi ossia che entrambi, anche se con quote differenti, devono essere intestatari del mutuo e dell’abitazione.
Il coniuge titolare del mutuo può portare in detrazione gli interessi passivi soltanto se l’acquisto avviene in comproprietà anche differente con l’altro coniuge anche se l’altro coniuge è fiscalmente a carico dell’altro
Nel caso di coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno.
Pertanto fino alla sentenza di divorzio il coniuge potrà continuare a detrarre gli interessi passivi sul mutuo anche se l’abitazione gravata dal mutuo non è più la dimora abituale in quanto l’altro coniuge che ci abita resta comunque considerato fiscalmente un familiare. Anche dopo il divorzio non interrompe questo diritto se l’abitazione pur non vivendoci più viene utilizzata dai figli o dai suoi familiare ad eccezione dell’ex coniuge (che ormai non è più considerato un familiare).
In merito all’acquisto di casa alla moglie o figlio a carico, la detrazione fiscale spetterà solo se i coniugi sono entrambi proprietari e cointestatari del mutuo altrimenti la detrazione spetta al solo soggetto tra i due che contemporaneamente è proprietario dell’immobile e intestatario del mutuo. (articolo 15, comma 1, lettera b, del Tuir).
Anche nel caso di immobili oggetto ancora di costruzione si ammette la detrazione degli interessi passivi anche se bisogna osservare alcune particolarità  compresi anche eventuali oneri accessori e dove per costruzione si intendono i lavori atti a rendere abitabile un rudere o bene simile dalle caratteristiche catastali similari.
Nei casi di acquisto di casa al figlio con usufrutto oppure nuda proprietà al genitore o intestazione al padre e abitazione che è utilizzata dal figlio. Se il padre accende il mutuo di una casa che acquisterà a nome del figlio la detrazione degli interessi non sarà consentita a nessuno dei due.
In linea di massima il nudo proprietario può detrarsi gli interessi mentre l’usufruttuario no.
Come indicato precedentemente, non solo gli interessi sono detraibili ma anche le spese di gestione e di apertura pratica, saranno detraibili dalle tasse Irpef non solo gli interessi pagati sul mutuo ma anche le spese accessorie all’apertura del mutuo come per esempio il notaio, l’apertura della pratica, le spese di istruttoria e tutti quei piccoli costi che sommati diventano parecchi soprattutto in sede di stipula.
La condizione che prevede l’obbligo dell’abitazione principale entro un anno dall’acquisto dell’immobile richiede che si soddisfi il requisito previsto per aversi un’abitazione principale che ricordo sarebbe quella nel quale il contribuenti o i suoi familiari dimorano abitualmente: questa definizione è molto importante in quanto presta il fianco alla detrazione degli interessi passivi del mutuo anche al soggetto che pur essendo intestatario del mutuo e dell’immobile non ci vive perché ci vive un suo familiare anche se non a carico. Per familiare inoltre è sempre bene ricordarsi che si intendono i parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo, compreso anche il coniuge.
In caso di surroga e di rinegoziazione del contratto di mutuo la detrazione sugli interessi passivi spetta per un importo maggiore a quello che risulterebbe considerando la quota residua di capitale del vecchio mutuo maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.
Nel caso in cui il figlio sia nudo proprietario della casa che hanno in usufrutto i genitori e sia lui a pagare il mutuo potrà detrarsi le rate (nel rispetto anche delle altre condizioni previste dalla norma) in quanto è sia intestatario sia rientra nell’ambito delle previsioni previste dalla norma in quanto come chiarito nella circolare n. 108 del 1996 per abitazione principale, si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) dimorano abitualmente. L’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o successivo alla data di stipula del contratto di mutuo; l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (articolo 15, comma 1, lettera b, del Tuir)
Fonte: web

16-02-2015

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