Tipi di contratto di locazione

La principale distinzione fra i tipi di contratto di locazione è fra quelli ad uso abitativo e quelli ad uso commerciale. La differenza è sostanziale, benché poi, nella pratica, molti elementi coincidano.

Gli elementi principali di un contratto di locazione, a prescindere dai tipi di contratto di locazione, devono essere espressamente:

Nome dell’affittuario e del locatore

Data di inizio e durata del contratto

Identificazione del bene, anche catastalmente

Prezzo del canone

Modalità aggiornamento Istat

Dettagli caparra

Classe energetica (per gli immobili provvisti di “sistema” di riscaldamento)

Soprattutto per quello che riguarda il contratto ad uso abitativo, non esiste un fax simile o un modello - sebbene sia possibile trovarne alcuni modelli tipo - l’importante è, infatti, che contenga tutte le informazione riportate sopra, solo in questo caso sarà conforme alla legge.


Al momento della stipula è sempre importante chiarire in forma scritta la suddivisione delle spesa fra proprietario e inquilino.

Un altro requisito fondamentale affinché sia regolare è la registrazione; Tutti i contratti di locazione devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate; questa può essere fatta sia per via cartacea, presentandosi presso gli uffici appositi personalmente o delegando un terzo, che per via telematica. Sono obbligati alla via telematica chi possegga almeno 10 unità immobiliari e i professionisti.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto mentre per le scritture private rimangono validi i 20 giorni. La registrazione fortunatamente comprende  la comunicazione presso le altri istituzioni: infatti, precedentemente, oltre all’Agenzia, occorreva dare notizia del contratto anche alla Questura del Comune di appartenenza (cessione di fabbricato) ma con la registrazione, oggi è possibile evitare il secondo passaggio.

La cedolare secca, utilizzata per gli immobili residenziali è un’opzione che sostituisce il regime contributivo tradizionale, composto da: Irpef, Imposta di registro e Imposta di bollo. Tutte queste tasse vengono sostituite dalla sola cedolare.

Occorre stabilire in sede contrattuale se utilizzarla o no, anche se ogni anno, entro precise finestre temporali, è possibile uscire da questo regime.

I proprietari delle abitazioni date in locazione ultimamente sempre più spesso scelgono di utilizzarla perché conviene economicamente: consiste infatti del pagamento di un’unica somma, al posto delle tre prima indicate, pari al 21% per quello che riguarda i contratti liberi e al 10% per quelli concordati. Il fatto che siano state stabilite due sole aliquote è una novità: si tratta, peraltro, di percentuali molto basse che permettono un grosso risparmio; non ci sono le marche da bollo e non ci sono le tasse di registrazione da pagare, nemmeno quelle della registrazione annuale. Lo svantaggio per i proprietari di casa, a fronte del vantaggio economico del risparmio sulle tasse è che non si può applicare l’aumento ISTAT.

Per quello che riguarda tutti i tipi di contratti di locazione con eccezione della cedolare secca, i padroni di casa hanno la facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat annuale. Si tratta di un aumento del canone in proporzione all’Indice FOI (relativo alle Famiglie di Operai e Impiegati).

Il contratto d’affitto deve chiarire in che misura dev’essere applicato. Infatti, se per le abitazioni vi è una completa discrezione (il rispettivo canone si può aggiornare in rapporto al 75% o anche del 100% alla variazione) per quello che riguarda gli esercizi commerciale la percentuale è fissa al 75%.

Le tipologie di contratto di locazione, infine, differiscono sopratutto per quello che riguarda la durata.

Il contratto transitorio viene stipulato solo in caso di particolari necessità del padrone di casa e dell’affittuario. Ha la particolarità di durare massimo 18 mesi e di non essere rinnovabile. Nel caso del contratto di locazione transitorio, il locatore che mette a disposizione il proprio immobile al conduttore senza che si siano finalità di tipo turistico. In questo caso, il conduttore dovrà pagare una quota mensile al locatore: tale somma nella gran parte dei casi viene stabilita dalle due parti (in questo caso si parla di canone libero), anche se in alcuni Comuni italiani, specialmente nelle grandi città, il canone viene fissato da determinati accordi territoriali.

Essendo per definizione transitorio, questo canone di locazione ha stabilita per legge una durata minima ed una durata massima. Il periodo minimo è di 1 mese, mentre il periodo massimo è stabilito in 18 mesi.

Per poter rendere valido il contratto di locazione transitorio, bisogna sfruttare l’apposito modello messo a disposizione dal Ministero delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).

L’espresso riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (in questi casi, serve ad esempio una dichiarazione  da parte del datore di lavoro con indicazioni del periodo di trasferimento);  se non viene indicata questa necessita di tipo temporaneo, il contratto risulterà ascrivibile alla categoria dei contratti a canone libero (4+4);

Anche nei contratti transitori deve essere inserita oltre una specifica clausola in cui si indica l’avvenuto ricevimento di indicazioni e documenti relativi all’APE, anche l’attestato di prestazione energetica.

Relativamente alle spese legate ai contratti di locazione transitori,  sarà necessario seguire le indicazioni dell’allegato G del Decreto ministeriale indicato in precedenza.

Quello per studenti dura dai 6 ai 36 mesi. Al termine dell’accordo, è possibile rinnovarlo secondo le modalità preferite. È possibile disdirlo prima della scadenza ma occorrono generalmente 3 mesi di preavviso.

Il contratto concordato ha una durata di tre anni e può essere rinnovato di altri due (il cosiddetto 3+2). Il locatore può godere di agevolazioni fiscali relative a questo contratto. Al termine è possibile rinnovarlo ancora. Nel caso di disdetta anticipata, occorrono tre mesi di preavviso.

Il contratto libero dura 4 anni e viene rinnovato per altri 4 (formula 4+4). È la tipologia più usata per le abitazioni. Anche per questo, la disdetta richiede un preavviso di tre mesi.

Per il contratto ad uso lavorativo, invece, esistono altre tipologie. La più comune, quella ad uso commerciale ha una durata minima di 6 anni (ci sono varie tipologie di contratto da 9 e 12 anni oltre rinnovo).

Con le ultime novità del decreto sblocca Italia: in deroga alle disposizioni, nei contratti di locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a euro 250mila, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge attuale.

Fonte: web

08-11-2014

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