11 novembre 2014

Cedolare secca 2014, aliquota al 10%

Con il decreto casa per contratti di affitto a privati la Cedolare Secca 2014 ha ridotto l'aliquota per i canoni concordati.
La cedolare secca è un regime agevolato introdotto nel 2011 riguardante la tassazione del reddito derivante dall’affitto degli immobili per uso abitativo.
Tale regime è facoltativo e consiste nell’applicazione di un’aliquota fissa (agevolata) che di fatto sostituisce l’Irpef e le relative addizionali; l’imposta di registro nel contratto di locazione e l’imposta di bollo.
Se si sceglie di avvalersi della Cedolare Secca, la tassazione per il proprietario non avverrà più in base al reddito ma solo sul canone incassato che si tasserà separatamente, mentre per l’affittuario si potrebbero ridurre i costi del canone mensile da pagare, di fatto non ci sono tasse e bolli per la registrazione del contratto. Il risparmio si traduce con la Cedolare Secca al 21%, se la casa è affittata a mercato libero o il 15% se si tratta di un canone concordato al posto dell’Irpef. La novità del decreto casa per la cedolare secca 2014-2017 porta questa ultima aliquota al 10%.
Il decreto Casa 2014 approvato il 20 maggio 2014 dal Senato, introduce quindi una importante novità per la cedolare secca per il triennio 2014 2017 l’ aliquota al 10% per i proprietari di casa.
Tale possibilità, è concessa solo per contratti di locazioni non aziendali, di case ad uso abitativo a canone concordato, ubicati in uno dei comuni ad alta tensione abitativa o colpito da calamità naturali.
La possibilità di optare per un’imposta fissa del 10%, che originariamente era fissata prima al 21 e poi al 15%, prevede la rinuncia da parte del proprietario all'aggiornamento ISTAT del canone in “cambio” si avrà l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo (obbligatori per i contratti a tassazione ordinaria).
Per calcolare l’aliquota cedolare secca 2014 su contratti di locazione e affitti, si parte dal canone annuo di locazione e consta di un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.
L’imposta dovuta con il nuovo regime “2014-2017” per i contratti a cenone libero (il regime è sempre di cedolare secca) è il 21% del canone stabilito dalle parti.
L’imposta per i contratti di locazione a canone concordato (e sempre relativo alle abitazioni locate in regime di cedolare secca) che si trovano nei comuni ad alta densità abitativa, contratto di locazione stipulato con privati, Onlus, cooperative, subaffitti studenti è del 10% del canone annuo o 15%.
Resta fermo l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Con l'approvazione del Piano Casa 2014 promosso dal Governo Renzi, è stata ammessa la riduzione della cedolare secca 2014 per gli immobili non affittati che passa dal 15% al 10%. La durata dell'agevolazione è per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota al 10% della cedolare secca, potrà essere usufruita anche dagli inquilini di abitazioni date in locazione a cooperative o a Onlus, se subaffittate a studenti con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Al regime Cedolare Secca 2014 su locazioni e affitti possono aderire le sole persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate come usufrutto, uso, abitazione; non possono aderire le società e gli enti non commerciali.
Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate: A seguito dell’aggiornamento 2014 sulla tassazione degli immobili con la riduzione dal 19 al 15% dell’aliquota imposta sostitutiva cedolare secca sugli affitti con contratto di locazione a canone concordato, dovuta dalle persone fisiche che scelgono il regime agevolato, L’agenzia delle Entrate ha provveduto a modificare l’Annuario del Contribuente 2014.
Le modifiche apportate annuario del contribuente 2014 Agenzia delle Entrate riguardano:
1) La riduzione dell’aliquota dal 19% al 15%, ha effetto infatti a partire dal 2013 e riguarda i contratti di locazione a canone concordato relativi alle abitazioni, ubicate nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) e con carenze di disponibilità abitative. Con il decreto Casa 2014, l'aliquota cedolare secca scende al 10%.
2) Le nuove disposizioni in materia di Imu, introdotte dal decreto legge n. 102 del 31 agosto 2013, che ha previsto l’abolizione dell’IMU sulle abitazioni principali, fatta eccezione per le abitazioni individuate dalla nuova bozza di Legge di Stabilità 2014, classificate con categorie catastali A/1, A8 e A/9 a cui verrà applicata la nuova IUC 2014 che comprende la TASI 2014 tassa servizi indivisibili dei Comuni e TARI la tassa sui rifiuti urbani.
Un’altra novità riguarda sempre a partire dal 2014, l’equiparazione all’abitazione principale delle case di proprietà delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite dai soci assegnatari ad abitazione principale e delle relative pertinenze e per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, oltre all’esclusione dall’IMU per le abitazioni principali non concesse in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e da quello appartenente alla carriera prefettizia.
Gli immobili per aderire al regime cedolare secca sugli affitti, devono essere unità abitative di categoria catastale da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), affittate per uso abitativo e le relative pertinenze tipo box e garage, ma unicamente se affittate insieme all’abitazione.
I proprietari degli immobili affittati ad uso abitativo che decidono di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat canoni di locazione.
Con il provvedimento del 10 gennaio 2014, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto ad approvare il nuovo modello per la registrazione contratti di locazione 2014. Tale modello, è obbligatorio dal 31 marzo 2014 e sostituisce sia il modello 69 che Siria anche per aderire alla cedolare secca 2014.
L’imposta sostitutiva agevolata della cedolare secca deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.
Il proprietario che sceglie di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca è obbligato a estendere tale regime per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata la stessa. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta. E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.
Aumenti Istat ed aumenti periodici non potranno essere applicati sugli immobili dei proprietari che hanno optato per il regime agevolato della cedolare secca, considerando che attualmente i contratti prevedono un aumento annuale del canone di affitto proporzionale all’inflazione, in base all’indice Istat. Inoltre sono anche vietati gli aumenti di contratto per tutta la durata del contratto sul quale viene pagata la cedolare secca; con la cedolare secca non si devono pagare le addizionali regionali e comunali.
Per la Cedolare secca si applicano le stesse sanzioni per omessa, tardiva, o falsa registrazione del contratto di Locazione:
Omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta 
Parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta 
Tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo
Fonte: web
11-11-2014


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