PRIMA CASA, IMMOBILI DI LUSSO, IVA E IMPOSTA DI REGISTRO: ECCO
LA SITUAZIONE ATTUALE DOPO LE NOVITÀ DELLA LEGGE DI STABILITÀ
2016 E GLI ULTIMI CHIARIMENTI DELLE ENTRATE
Le imposte sui trasferimenti immobiliari e i benefici relativi
alla prima casa sono disciplinati dal dpr 131/1986; la legge di Stabilità
2016 (legge 208/2015) ha introdotto alcune modifiche e le ultime
circolari dell’Agenzia delle Entrate hanno chiarito alcuni aspetti più
particolari (circolare 12/E/2016, circolare 27/E/2016).
I REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Per fruire delle agevolazioni prima casa ci sono una serie di
requisiti da soddisfare:
1. l’immobile non
deve essere classificabile come “immobile di lusso”
2. l’immobile
deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o
stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o se
diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se
trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o
esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui
l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia
acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler
stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve
essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto
3. nell’atto di
acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o
in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è
situato l’immobile da acquistare
4. nell’atto di
acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per
quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra
casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima
casa
Relativamente al punto 1., ossia alla classificazione
dell’immobile come abitazione di lusso, il dlgs 175/2014 ha
introdotto nuove regole.
Per quanto riguarda invece il punto 4., la legge di Stabilità
2016 ha introdotto una novità sui requisiti, prevedendo che l’agevolazione
prima casa possa applicarsi anche agli acquirenti che già posseggono una prima
casa, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla
data dell’atto.
COME SI CLASSIFICANO LE ABITAZIONE DI LUSSO
Le abitazioni di lusso prima del dlgs 175/2014
In passato venivano considerate abitazioni “di lusso” e
quindi non beneficiarie dell’agevolazione prima casa le abitazioni che
presentavano alcune caratteristiche definite degli artt. da 1 a 8 del dm
agosto 1969:
• art. 1: le
abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o
approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai
predetti strumenti come “di lusso”
• art. 2: le
abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati
o approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case
unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq
escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni
residenziali
• art. 3: le
abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000
m³ e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti
inferiore a 25 m³ v.p.p. per ogni 100 m² di superficie asservita ai fabbricati.
• art. 4: le
abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m² di superficie o campi
da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m²
• art. 5: le
case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi
superficie utile complessiva superiore a 200 m² (esclusi i balconi, le
terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come
pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta
• art. 6: le
singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240
m² (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto
macchine)
• art. 7: le
abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su
aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno
coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola
costruzione
• art. 8: le
case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra
quelle della tabella allegata al Decreto del 1969
Le abitazioni di lusso dopo il dlgs 175/2014
L’art. 33 del dlgs 175/2014 ha modificato i criteri
per individuare le case di abitazione per le quali è possibile usufruire
dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e
dell’imposta di registro.
In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla
citata disposizione, agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti
reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione)
classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:
• cat. A/1 –
abitazioni di tipo signorile
• cat. A/8 –
abitazioni in ville
• cat. A/9 –
castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici
L’applicazione dell’agevolazione prima casa è, dunque, vincolata
alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai
fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le
caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2
agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di lusso.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DOPO LA LEGGE DI STABILITÀ 2016
La legge di Stabilità 2016 ha ampliato il bacino di utenza per
usufruire dell’agevolazione prima casa: sono agevolati, infatti, anche
agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito n.4,
ossia quello relativo al non possesso di altro immobile su territorio nazionale
già acquistato con le agevolazioni prima casa.
La condizione è che qualora l’acquirente sia già in possesso di
un immobile per il quale ha già goduto del beneficio prima casa, lo
alieni entro un anno dalla stipula dell’atto di compravendita.
•Di
seguito si analizza l’entità delle imposte sull’acquisto della casa, sia
in regime IVA che in quello di imposta di registro, analizzando le
agevolazioni previste qualora ricorrano i requisiti per il beneficio prima
casa.
IMMOBILI SOGGETTI A IMPOSTA DI REGISTRO
La cessione di abitazioni effettuata da privati, ossia da
soggetti non esercenti attività d’impresa, comporta l’applicazione a
carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:
1. imposta di
registro
2. imposta
ipotecaria
3. imposta
catastali
In linea generale, la base imponibile dell’imposta di registro
è costituita dall’importo di compravendita che risulta nell’atto di
acquisto. Tuttavia è possibile ricorrere al cosiddetto regime
“prezzo-valore” (legge 266/2005), ossia determinare l’imposta non sul prezzo di
compravendita, bensì sul valore catastale (che generalmente è più basso del
prezzo di acquisto), qualora l’acquirente dichiari tale volontà nell’atto di
compravendita.
L’imposta di registro varia a seconda che l’acquirente sia in
possesso o meno dei requisiti per accedere al beneficio prima casa.
Imposte senza agevolazioni prima casa
Le imposte ordinarie (qualora l’acquirente non possieda i
requisiti per accedere al beneficio prima casa) sono le seguenti:
1. l’imposta
di registro è pari al 9%, con importo minimo di 1.000 euro
2. l’imposta
ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 50 euro
3. l’imposta
catastale è dovuta in misura fissa pari a 50 euro
Imposte con agevolazioni prima casa
Qualora ricorrano le condizioni per accedere al beneficio prima
casa, le imposte agevolate sono le seguenti:
1. l’imposta
di registro è pari al 2%, con importo minimo pari a 1.000 euro
2. l’imposta
ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 50 euro
3. l’imposta
catastale è dovuta in misura fissa pari a 50 euro
Tale disciplina agevolativa si applica anche per l’atto di
acquisto, se anche con atto separato, delle pertinenze classificate
nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (box-autorimesse) e C/7 (tettoie), nella
misura massima di una pertinenza per ciascuna categoria.
CESSIONI IN REGIME IVA
In generale i trasferimenti di immobili residenziali sono
soggetti a IVA se l’impresa è qualificata come costruttrice o
ristrutturatrice; in caso, invece, di imprese cedenti diverse da quella
costruttrice/ristrutturatrice si applica l’imposta di registro.
Il regime fiscale dei trasferimenti di unità abitative da parte
di impresa costruttrice/ristrutturatrice può essere:
• IVA obbligatoria: in caso
di cessioni effettuate da imprese costruttrici, o da quelle che vi hanno
effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia ed urbanistica), entro 5 anni
dall’ultimazione dei lavori
• IVA su
opzione: in caso di cessioni effettuate da imprese costruttrici, dopo
5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione
o cessioni di alloggi sociali effettuate da qualsiasi impresa IVA su
opzione (tale opzione deve essere manifestata dal venditore nell’atto)
Imposte in regime IVA prima casa
In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente
abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti
imposte:
1. l’IVA è
pari al 4% dell’importo di compravendita (non è applicabile il meccanismo del
“prezzo-valore”)
2. l’imposta
di registro è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. l’imposta
ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
4. l’imposta
catastale è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
Imposte in regime IVA per immobile non di lusso senza
requisiti prima casa
In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente
abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti
imposte:
1. l’IVA è
pari al 10% dell’importo di compravendita (non è applicabile il meccanismo
del “prezzo-valore”)
2. l’imposta
di registro è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. l’imposta
ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
4. l’imposta
catastale è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
Imposte in regime IVA per immobile di lusso
In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente
abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti
imposte:
1. l’IVA è
pari al 22% dell’importo di compravendita (non è applicabile il meccanismo
del “prezzo-valore”)
2. l’imposta
di registro è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. l’imposta
ipotecaria è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
4. l’imposta
catastale è dovuta in misura fissa pari a 200 euro
Fonte: web
02-07-2016
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