Registrazione contratti di locazione

Tra le novità introdotte dalla legge di Stabilità 2016 relative al settore immobiliare, vi sono anche delle modifiche riguardanti la normativa sugli affitti. Tra queste ci sono anche nuove regole sulla registrazione dei contratti di locazione.

La registrazione delcontratto di locazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla stipula

In base a quanto stabilito dal nuovo articolo 13, comma 1, della legge 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), sostituito dalla legge 208/2015 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - legge di Stabilità 2016), quando si stilpula una nuova locazione abitativa con un contratto di quelli disciplinati dalla legge stessa, il locatore ha l’obbligo di registrarlo entro 30 giorni. Attenzione il locatore è obbligato a registrare.

La registrazione deve essere inviata sia all’inquilino che all’amministratore del condominio.

L’articolo 13, inoltre, impone al locatore – entro 60 giorni dalla registrazione – di comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio in cui si trova l’unità immobiliare locata, anche ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale disciplinata dall’articolo 1130 del Codice civile.

Si tratta della comunicazione della sola avvenuta registrazione, non dei dettagli della registrazione (durata, canone, cedolare secca, condizioni contrattuali e/o particolari), che non entrano nell’anagrafe condominiale.

Rimane l’articolo 10 del Dpr 131/1986, che alla lettere a) pone a carico delle “parti contraenti” di scritture private non autenticate l’obbligo di chiederne la registrazione. Qualora la registrazione avvenisse a cura del conduttore l’obbligo di comunicazione all’amministratore resterebbe a carico del locatore e comunque l’obbligo della registrazione rimane in capo al locatore anche se in solido rimane coobligato anche il conduttore. Sono tenuti al versamento dell’imposta sia il locatore che il conduttore e, per consuetudine i bolli sono a totale carico del conduttore.

Nel caso in cui non si effettui la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula, il contratto per la legge non esiste. Il comma 6 dell’articolo 13 concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei termini, di ricorrere avanti l’autorità giudiziaria al fine di fare “accertare l’esistenza del contratto” e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall’articolo 2 della medesima legge.

Lo stesso vale per i contratti stipulati solo verbalmente, ai quali sono parificati quelli scritti, ma non registrati, nonostante l’espressione “locazioni di fatto” sia stata eliminata dal vecchio testo dell’articolo 13 e sostituita con un più ampio richiamo ai “casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto” nei termini indicati.

Sono nulle tutte quelle clausole del contratto che prevedono una durata inferiore a quella prevista dalla legge oppure un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato.

Nel caso in cui il contratto preveda una durata inferiore a quella prevista dalla legge, la durata del contratto viene automaticamente sostituita con quella legale.

Quando succede (e sembra succeda) che si fanno due contratti di cui solo uno viene registrato (doppio contratto) e l’altro rimane nell’ambito dei “taciti accordi”, quest’ultimo non si considera e al conduttore viene data la possibilità di richiedere in qualsiasi momento della durata del contratto o entro 6 mesi dalla riconsegna del bene la restituzione di tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato.

A partire dal 1º gennaio 2016 quindi la registrazione spetta, infatti, solamente al proprietario di casa che deve effettuarla nel limite perentorio dei 30 giorni presso l'Agenzia delle Entrate. In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente e il mancato pagamento del canone non dà luogo a un procedimento di sfratto, ma solo a una causa ordinaria di occupazione senza titolo.

Il proprietario della casa in affitto dovrà poi provvedere entro 60 giorni alla comunicazione dell'avvenuta registrazione all'amministratore di condominio e al conduttore. Sebbene la legge non specifichi come debba avvenire tale comunicazione è sempre meglio utilizzare una raccomandanta con ricevuta di ritorno o la posta certificata

Spese di locazione a chi spettano

Il locatore e il locatario devono corrispondere l'imposta di registro in parti uguali. La legge ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario di casa a farsi carico delle spese, ma non è ammessa la pattuizione contraria. 

Con la legge di Stabilità sembra che sia abrogata la norma che prevedeva che entrambe le parti rispondessero in solido del pagamento. Questo vuol dire che in caso di mancato pagamento - considerando che spetta al proprietario la registrazione del contratto - l'Agenzia delle Entrate potrà richiedere il pagamento dell'imposta compresa di interessi e sanzioni solo a quest'ultimo. Ma si tratta comunque di un aspetto non ancora chiarito completamente.

Fonte:web

Sobimnews

19-02-2016
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